國(guó)內(nèi)電商的發(fā)展推高了倉(cāng)儲(chǔ)物流的租賃需求。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流的租賃需求大幅增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)正在成為受青睞的主流地產(chǎn)類型。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示，今年上半年，國(guó)內(nèi)物流大宗投資交易總額接近90億元，其中二季度成交額達(dá)到75.9億元，是單季度第二高值。除了直接收購(gòu)資產(chǎn)外，GIC、APG等國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者還通過入股或兼并平臺(tái)、設(shè)立合資公司等方式以圖在這個(gè)高速增長(zhǎng)的領(lǐng)域拓展其市場(chǎng)份額。

世邦魏理仕近日發(fā)布的《煥新萬象|商業(yè)地產(chǎn)的七大變化》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)的資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。截至今年二季度，國(guó)內(nèi)一線城市的平均高標(biāo)倉(cāng)(高標(biāo)準(zhǔn)打造的倉(cāng)庫(kù))資本值指數(shù)較疫情前上漲7.4%，而同期辦公樓和購(gòu)物中心資本值均錄得近10%的跌幅。

謝晨認(rèn)為，物流領(lǐng)域高漲的投資熱情很大程度上受到疫情期間高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)出色的租賃表現(xiàn)所推動(dòng)。自2020年下半年以來，國(guó)內(nèi)16個(gè)主要城市的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)凈吸納連續(xù)四個(gè)季度突破100萬平方米，累計(jì)540萬平方米，空置率從去年二季度的15.8%連續(xù)四個(gè)季度下降至14.2%。

消費(fèi)加速線上化是高標(biāo)倉(cāng)需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?021年上半年，網(wǎng)上零售額超過5萬億元，網(wǎng)購(gòu)滲透率達(dá)到23.7%，較疫情前增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)高標(biāo)倉(cāng)租賃交易的分析可以清晰地反映這一趨勢(shì)，今年上半年電商的需求占比從一年前的34%提升至目前的42%。

“這當(dāng)中受到風(fēng)險(xiǎn)資本追捧的社區(qū)團(tuán)購(gòu)和生鮮電商貢獻(xiàn)了主要的增量需求，據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，疫情后叮咚買菜、多多買菜等頭部企業(yè)在主要城市的新增租賃超過70萬平方米。”謝晨稱。

世邦魏理仕近期針對(duì)國(guó)內(nèi)主要的大中型物流租戶開展的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，70%的租戶計(jì)劃未來三年增加在國(guó)內(nèi)的物流設(shè)施面積，其中47%以上預(yù)計(jì)增幅超過30%。

世邦魏理仕預(yù)測(cè)，每新增10億美元的電商銷售額將創(chuàng)造92903平方米的倉(cāng)儲(chǔ)需求。2020年，中國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額已經(jīng)達(dá)到97950億元;若以較為保守的10%年增速測(cè)算，則理論上未來5年國(guó)內(nèi)電商銷售的增長(zhǎng)需要吸納的倉(cāng)儲(chǔ)面積將超過8000萬平方米。

謝晨認(rèn)為，盡管近年來國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)大宗交易持續(xù)快速增長(zhǎng)，但放大到國(guó)際視野看，2016年至今中國(guó)的物流地產(chǎn)交易額僅占全球的4%;該比例也低于中國(guó)辦公樓和零售物業(yè)在全球大宗交易額的占比。而在資產(chǎn)價(jià)格方面，截至今年二季度，中國(guó)一線城市的物流設(shè)施回報(bào)率水平處于5%左右，高于辦公樓和零售物業(yè)50-100個(gè)基點(diǎn)。