日前，不少上市房企陸續(xù)召開了半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。從中期業(yè)績(jī)會(huì)的表態(tài)來(lái)看，不少房企在面臨政策收緊、市場(chǎng)放緩時(shí)投資態(tài)度出現(xiàn)分化，部分房企認(rèn)為下半年是拿地的好時(shí)機(jī)，而有的房企則表示下半年維持審慎投資的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士表示，房住不炒的持續(xù)貫徹、“三道紅線”的出臺(tái)以及雙集中供地，改變了行業(yè)運(yùn)行規(guī)則，未來(lái)房企將面臨更多挑戰(zhàn)。
多數(shù)房企拿地相對(duì)理性
從日前上市房企公布的半年度業(yè)績(jī)來(lái)看，投資分化之下中小房企拿地比較難，多數(shù)房企拿地也顯得理性。
克而瑞日前發(fā)布的《2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.3，上市房企上半年拿地銷售比為0.34，高出行業(yè)平均水平，但仍低于監(jiān)管要求的0.4。在雙集中供地的帶動(dòng)下，企業(yè)投資積極性維持在相對(duì)理性的區(qū)間。
排行榜顯示，雖然整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同房企之間的拿地態(tài)度差異顯著：結(jié)合拿地銷售比與投資金額來(lái)看，拿地銷售比高、投資積極性較強(qiáng)的房企以規(guī)模房企為主，如金地、金茂、新城上半年的拿地銷售比高達(dá)0.5以上，投資金額高于600億元;反之，上市房企中，部分中小房企上半年投資幾乎停滯，拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中，除世茂的新增土儲(chǔ)金額超過(guò)200億元，其他房企如三盛集團(tuán)上半年投資金額不超過(guò)50億元，持續(xù)沒(méi)有土儲(chǔ)入賬，未來(lái)可能面臨業(yè)務(wù)收縮的風(fēng)險(xiǎn)。
另外，諸如碧桂園、萬(wàn)科、保利等投資杠桿與規(guī)模相對(duì)平衡。投資額較高、但拿地銷售比保持在行業(yè)平均水平，三者上半年拿地金額均超過(guò)800億元(碧桂園為權(quán)益數(shù)據(jù))，但拿地銷售比分別為0.32、0.34和0.29。整體而言，在雙集中供地的驅(qū)使下，土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國(guó)企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過(guò)0.4紅線下，未來(lái)銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。
部分房企利潤(rùn)率或下降
眾所周知，土地是房企生存和發(fā)展的基石。在目前的行業(yè)環(huán)境下，房企盈利難度也會(huì)提升。從克而統(tǒng)計(jì)的上半年上市房企的銷售均價(jià)與平均拿地成本來(lái)看，整體仍能保持拿地成本占售價(jià)的40%以下，盡管仍保持在一定安全性之下，但利潤(rùn)空間持續(xù)被壓縮。
從售價(jià)和土地成本來(lái)看，區(qū)域深耕型的房企優(yōu)勢(shì)尤為明顯，新力、中南、建業(yè)作為典型的區(qū)域深耕型房企，上半年新增土儲(chǔ)的平均成本僅占銷售均價(jià)的30%以下。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，建業(yè)由于深耕河南，且深度布局部分省內(nèi)三四線城市，平均新增土地成本僅有1488元/平方米，占售價(jià)的19%。
另一類控成本表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)則主要是通過(guò)舊改等拿地方式降低成本。如合景泰富業(yè)績(jī)報(bào)告表示，未來(lái)會(huì)以舊改作為主要項(xiàng)目，雖然上半年拿地總量不多，但平均土地成本僅有2549元/平方米，與近2萬(wàn)元的銷售單價(jià)相比，中間有較大的利潤(rùn)空間。但也有部分房企新增土地成本高達(dá)售價(jià)的50%以上，如大發(fā)、融信等，未來(lái)需要警惕利潤(rùn)率的走低。
未來(lái)房企將面臨更多挑戰(zhàn)
整體來(lái)看，上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業(yè)平均水平，但內(nèi)部也存在明顯差異：部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動(dòng)下，積極補(bǔ)貨，尤其以規(guī)模房企拿地積極性高、拿地規(guī)模更大;反之，一些中小規(guī)模房企不但投資規(guī)模小，且拿地銷售比也更低，行業(yè)整體投資態(tài)度分化明顯。
融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)比較激烈，收并購(gòu)市場(chǎng)基本上就不存在了，因?yàn)槊考移髽I(yè)都有負(fù)債上限，并購(gòu)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額的上升。
易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房住不炒的持續(xù)貫徹、三道紅線的出臺(tái)以及兩集中供地，徹底改變了行業(yè)運(yùn)行規(guī)則，高價(jià)地在限價(jià)政策下導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑的影響終歸消退，但未來(lái)房企將面臨更多挑戰(zhàn)。
房企大咖觀點(diǎn)
謹(jǐn)慎派：絕不高價(jià)拿地
九龍倉(cāng)集團(tuán)董事局主席吳天海：公司暫時(shí)是看淡樓市，也減少了購(gòu)地，有兩三年時(shí)間沒(méi)有買新地了。公司在內(nèi)地投地的機(jī)會(huì)或者能投到地的機(jī)會(huì)不會(huì)太高，就算我們?nèi)ネ叮膊粫?huì)太過(guò)進(jìn)取。
中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)顏建國(guó)：公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)始終抱有樂(lè)觀的態(tài)度，短期有波動(dòng)，中長(zhǎng)期始終有信心。上半年總的來(lái)看拿地比預(yù)期稍微少了一點(diǎn)點(diǎn)，但是投資紀(jì)律重要過(guò)拿地本身，不會(huì)為買地而買地。
華潤(rùn)置地總裁李欣：公司依舊秉承幾個(gè)原則：第一是量入為出;第二是確保合理回報(bào);第三是保證非常穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。下半年仍然會(huì)堅(jiān)定地保持這樣的投資定理，謹(jǐn)慎地去看待土地市場(chǎng)。
富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理李啟明：減少買地以保障充足的流動(dòng)性，公司手頭上的土地儲(chǔ)備已經(jīng)有5500萬(wàn)平方米左右，足夠未來(lái)4-5年的發(fā)展。
雅居樂(lè)集團(tuán)董事局主席陳卓林：目前公司的土儲(chǔ)已經(jīng)足夠多，因此能抵擋住不拿高價(jià)地。無(wú)論政策怎么變，就算現(xiàn)在不投，土儲(chǔ)都?jí)蛭覀兾磥?lái)4~5年去開發(fā)建設(shè)。
前進(jìn)派：按既定計(jì)劃積極挖掘投資機(jī)會(huì)
碧桂園常務(wù)副總裁程光煜：公司的投資工作是機(jī)會(huì)驅(qū)動(dòng)型的，會(huì)準(zhǔn)備好足夠的預(yù)算資源。但是具體花多少，什么時(shí)候花，會(huì)增加還是會(huì)減少，要根據(jù)當(dāng)期投資機(jī)會(huì)呈現(xiàn)的多少或者我們能夠把握的投資機(jī)會(huì)有多少，去做相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。總體上，現(xiàn)在依然是按照原來(lái)既定的計(jì)劃去推動(dòng)。
越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)：公司每年都有一個(gè)投資強(qiáng)度的安排，以目前的杠桿水平來(lái)看，我們會(huì)鋪排在40%到50%;市場(chǎng)好的時(shí)候，資金充裕的話，會(huì)達(dá)到60%。
綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰：下半年公司重點(diǎn)抓銷售與回款，爭(zhēng)取早開盤、多推貨，進(jìn)一步做大銷售額，預(yù)計(jì)今年銷售目標(biāo)可能會(huì)比較大幅度超額完成。在這樣的基礎(chǔ)上，公司根據(jù)投資的計(jì)劃以及目標(biāo)，進(jìn)一步提升投拓能力，積極挖掘投資機(jī)會(huì)，確保精準(zhǔn)地獲取優(yōu)質(zhì)土地。