9月20日盤后的兩則公告，折射出富力地產(chǎn)(02777.HK)這家華南起家的大型房地產(chǎn)企業(yè)步入全力自救階段。
富力地產(chǎn)公告稱，作為富力地產(chǎn)執(zhí)行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金，并將在一至兩個月內(nèi)完成。幾乎在同時，碧桂園服務(06098.HK)發(fā)布公告稱，將以不超過100億元的價格收購富力物業(yè)。
今年8月，富力地產(chǎn)舉行的中期業(yè)績會上，其董事長李思廉曾表示：“我們還是埋頭在賣自己手上的東西。”20日的兩則公告則意味著，富力正透過多種舉措緩解現(xiàn)金流壓力，該公司自2020年逐步陷入流動性緊張局面以來，終于走到變賣“現(xiàn)金奶牛”的地步。
盡管富力在公告中將兩位大股東注入資金的舉動稱為“展現(xiàn)主要股東對公司持續(xù)承諾及對公司業(yè)務及發(fā)展堅定不移的信心”，但公司較高的杠桿比率和債務總額，使得外界早已對這家公司的流動性充滿擔憂。匯生國際融資總裁黃立沖表示，“富力地產(chǎn)當前的財務狀況比較糟糕，有一些債務必須要償還，才需要向股東借款。”
過去5年，富力經(jīng)歷了一輪加杠桿擴張走勢，有息負債總額自2016末的1208.52億逐年攀升至2019年末的1971.41億，盡管2020年和2021年上半年都在努力降低債務總額，但截至今年6月末，公司賬面有息債務余額依然超過1400億，仍是為數(shù)不多全踩“三條紅線”位居紅檔的房企之一。
大股東輸血
9月20日，港股地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一場暴跌之后，碧桂園服務發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以不超過人民幣100億元的代價收購富良環(huán)球。
完成收購事項后，碧桂園服務將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接持有各目標公司100%股權(quán)，富良環(huán)球、富力物業(yè)服務香港、廣州富星及目標公司將成為碧桂園服務的附屬公司。
在此之前，富力物業(yè)原本計劃單獨上市。據(jù)該公司4月份在港交所披露的招股說明書顯示，通過富良環(huán)球間接持有各物業(yè)公司;同時，李思廉、張力則各持有富力物業(yè)46.48%股權(quán)。
此番賣掉物業(yè)公司100%股權(quán)，在市場人士意料之外。“原本以為富力會先賣掉公司旗下的投資型物業(yè)，比如處于一線城市的寫字樓或酒店。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。
今年以來，試圖通過甩賣大宗資產(chǎn)回籠資金的房企不少，但成交案例卻并不多。一位從事資產(chǎn)交易的代理人士向第一財經(jīng)表示，目前收購核心資產(chǎn)的機構(gòu)可選空間較大，資產(chǎn)價格壓得比較低，同時考慮到酒店及寫字樓往往都已經(jīng)抵押貸款，即便賣掉，賣方在完稅后所能回籠的資金量也十分有限。
富力此番出讓被視作“現(xiàn)金奶牛”的物業(yè)版塊，或為無奈之舉。碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江向第一財經(jīng)記者形容這筆收購為“不放棄優(yōu)質(zhì)項目”。在與碧桂園服務達成了這項交易后，富力物業(yè)上市之路也將畫上句號。
在黃立沖看來，將已經(jīng)交表了的富力物業(yè)轉(zhuǎn)手，說明富力地產(chǎn)當前的財務狀況很不理想。
就在出讓物業(yè)股權(quán)的公告發(fā)布4分鐘之后，富力地產(chǎn)也發(fā)布了一則自愿性公告稱，公司主要股東董事長李思廉、聯(lián)席董事長兼總裁張力，為支持集團，將提供約港幣80億元的股東資金，并預計于未來一至兩個月內(nèi)完成，富力地產(chǎn)預計在2021年9月21日將收到約港幣24億元。據(jù)公告，李思廉、張力過去也曾以免息貸款的形式提供財務支持。
富力地產(chǎn)稱，此次收到兩位股東的財務支持后，公司“即使沒有任何進一步外部融資、或由非持續(xù)性業(yè)務如資產(chǎn)出售帶來的現(xiàn)金流”，預計都將有足夠的資金應對短期內(nèi)到期的債務。
仍踩“三道紅線”
作為持有型物業(yè)比重較高的富力地產(chǎn)，自上市以來，就擁有高于同行的杠桿比率，2019年末，該公司凈負債比率一度高達199%，位居行業(yè)較高水平。
早在2008年，全球金融危機爆發(fā)后，富力一度陷入流動性危機，曾試圖在香港掛牌轉(zhuǎn)讓位于廣州珠江新城的君悅酒店紓困，后因國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大反彈而緩過一口氣。
不過，在2016年以來的一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，這家公司選擇了繼續(xù)放大杠桿的擴張型戰(zhàn)略，有息負債總額逐年攀升。
數(shù)據(jù)顯示，2016至2019年，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)分別為2264.11億、2981.09億、3661.94億和4273.26億，對應的有息負債總額分別為1208.52億、1422.43億、1632.99億和1971.41億。
尤其2017年，富力以177億的交易對價收購萬達73家酒店，使得公司此后兩年的有息債務總額分別增加超200億和300億。
(圖表來源：據(jù)富力公開數(shù)據(jù)整理)
到2020年，公司規(guī)模及債務總額已大幅擴容的富力地產(chǎn)，再度陷入流動性困局。該集團披露的數(shù)據(jù)顯示，公司截至2020年底的總資產(chǎn)為4421.85億，同期有息負債總額雖然較19年末有所下降，卻依然高達1597.3億，占總資產(chǎn)之36%。同年8月，有關(guān)部門針對大型房企推出“三道紅線”管理新規(guī)以來，富力便為“三道紅線”全踩的房企之一，處于紅檔，無法獲得新增債務。
到2021年6月底，富力地產(chǎn)有息借款約為1433.5億元，短期借款約為519億元;同期，其持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物(不包含受限制現(xiàn)金)僅為127.6億元，并不足以覆蓋其短期債務。
在大多數(shù)房企都已經(jīng)實現(xiàn)“降檔”的同時，富力依然全踩“三道紅線”位居紅檔，截至今年6月末，該公司現(xiàn)金短債比僅為0.55;凈負債率為123.5%;剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率在74.9%。同時，公司融資成本也進一步上升至7.7%。
短期債務與持有現(xiàn)金之間高達300多億的缺口，讓市場對這家公司充滿擔憂。
9月13日，聯(lián)合資信評估公告稱，將廣州富力地產(chǎn)股份有限公司主體和“16富力04”等債券的的信用等級為AAA，評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面。
此前，穆迪也將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評級從“B1”下調(diào)至“B2”，將富力香港的CFR評級從“B2”下調(diào)至“B3”。同時，8月下旬以來，富力旗下多只債券價格異動，其中“18富力10”曾在一周內(nèi)跌去超20%。
與此同時，富力地產(chǎn)的經(jīng)營狀況也未能給外界以信心。今年上半年末，富力地產(chǎn)錄得營業(yè)額394.9億元，同比增長18%;而純利則大幅減少18.8%至31.81億元，純利率為8.1%，同比減少3.6個百分點。
自救之路
流動性壓力，讓富力地產(chǎn)陷入被動局面。今年1月初，公司將旗下三家公司的部分股權(quán)質(zhì)押給了廣州市城投投資有限公司獲得相應資金支持。
此后，富力地產(chǎn)開啟了“以價換量”模式，加速銷售，促進回款，上半年平均售價由每平方米9200元下降4%至8800元;富力地產(chǎn)方面表示，這主要就是由于公司通過降低價格以刺激銷售及去庫存。
在今年8月份的中期業(yè)績會上，李思廉表示，以前累積下來的已經(jīng)建成的收租物業(yè)，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項目都愿意出售。
實際上，在2019年末富力地產(chǎn)凈負債率達到199%時，公司就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)換步調(diào)，暫緩拿地，并在2020年初提出了降負債的目標，即在2020年內(nèi)將凈負債率降至185%以內(nèi)。尤其在2020年下半年的“三道紅線”之后，出售資產(chǎn)成為富力地產(chǎn)的一項重要舉措，這也被李思廉稱為“減磅計劃”。
2020年8月，富力地產(chǎn)出售了廣州富力國際空港綜合物流園70%權(quán)益，回籠資金逾60億元;同年四季度，又通過出售若干項目的部分權(quán)益，變現(xiàn)約40億元;今年上半年，再通過出售附屬公司再獲得8億元收益。
目前，富力地產(chǎn)手中還持有大量酒店資產(chǎn)。截至2021年6月底，富力地產(chǎn)擁有91間營運中酒店，總建筑面積為399萬平方米，總客房數(shù)為27409間。另外，該公司約有44間在建及規(guī)劃中的酒店，合共135間酒店。
在20日的自愿性公告中，富力仍然強調(diào)，“就資產(chǎn)出售方面，集團已就若干非核心資產(chǎn)接受要約意向書，并將繼續(xù)與潛在買家洽談其他指定作出售用途的資產(chǎn)。”富力地產(chǎn)表示，“縱然資產(chǎn)出售仍待盡職審查及相關(guān)各方訂立最終協(xié)議才可落實，但潛在買家因集團所持資產(chǎn)的質(zhì)素而作出的反饋，使集團深受鼓舞。”
富力同時披露，“集團有約人民幣351億元的投資物業(yè)資產(chǎn)，及賬面值約人民幣332億元的酒店資產(chǎn)。該酒店資產(chǎn)的市場價值約人民幣460億元。”
盡管富力表示在獲得了股東80億資金支持后，短期流動性壓力有所緩解，但較高的債務償還壓力依然未得到根本性解決。20日，富力地產(chǎn)股價下跌7.34%，報4.29港元/股，PB僅為0.15，市值僅剩約161億港元。