
近年來,隨著物企上市公司的增加,規模之爭正愈演愈烈,越來越多的企業開始涉足商業、辦公、學校、園區、城市服務等新賽道、新領域,老舊小區作為住宅業態的一種,卻鮮有企業涉足。
繼去年7月國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》后,9月初國家發展改革委、住房城鄉建設部聯合發布《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》。通知推行物業專業化管理。城鎮老舊小區完成改造后,有條件的小區通過市場化方式選擇專業化物業服務公司接管。推動多渠道籌措資金。鼓勵金融機構參與投資地方設立的老舊小區改造等城市更新基金,鼓勵社會資本承接養老托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內容,統籌公共設施經營收益等業主共有收入,保障老舊小區后續管養資金需求。
住建部工作報告數據顯示,“十四五”期間,我國將基本完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造21.9萬個。2019年~2020年,全國累計新開工改造城鎮老舊小區5.9萬個,共計1088萬戶。今年,計劃新開工改造的老舊小區是5.3萬個,約900多萬戶,截至7月底,已開工建設4.22萬個小區,涉及764萬戶。若今年計劃新開工的老舊小區全部改造完成,2022年~2025年仍有10.7萬個小區待改造。
不過,易居企業集團CEO丁祖昱表示,布局老舊小區進行物業管理,需要投入大量資金改造小區現狀。資金缺口和小區改造過程中的問題溝通、利益平衡成為物業企業進入老舊小區的重要難題。從全國已實行的老舊小區改造案例來看,多數小區的改造資金主要來源于政府補助,但政府財政預算有限,單純依靠政府補助仍不能解決問題。丁祖昱給記者算了一筆賬,以加裝電梯為例,一部電梯的加裝費用約60萬/臺,政府一般出資補貼50%左右,但居民仍需要自籌30萬元。而小區的綜合整治包括道路翻新、管線整理等方方面面,據不完全統計,單個老舊小區改造工程,除去政府補貼部分,居民自籌資金少則幾十萬,多則上百萬。
富力物業有關人士表示,老舊小區業主多樣,不同類型業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務,但對物業公司不信任;承受能力弱的居民家庭收入偏低,物業管理消費意識淡薄且支付能力有限,對物業管理持有“管不管無所謂”的態度或簡單地認為物業就是看門掃地。