東莞公寓市場銷售有多難?

近日，記者發現不少宣傳信息，部分存在蹭熱購買佛山公寓可落戶，已試圖同步帶動東莞公寓熱度。據了解，該消息實則為佛山取消購房入戶，改為積分制入戶，其中購買公寓也可獲取相應積分，不過該政策早于2018年11月便發布，且于2019年已正式實施。

據記者了解，此時市場拿出來炒作主要緣于東莞公寓庫存高漲，去化艱難;截至8月底，東莞公寓存量已達91萬平方米，以平均50平方米單套面積計算，總套數接近2萬套。去化緩慢，8月份公寓成交2.61萬平方米，同比下跌4成。

存量龐大的公寓產品正成為開發企業最大難點。

成交均價跌至4年前水平

據中原大數據統計，截至2021年上半年，東莞公寓成交均價已回落至約1.6萬元/平方米，其中不乏個別高價且相對熱點項目拉高均價。分析2014年至2021年上半年東莞公寓成交均價走勢圖可以看出，近年公寓成交均價整體呈現不升反降趨勢，2021年上半年東莞公寓成交均價已低于2017年平均水平。

房價漲幅方面，2014年至2021年，住宅均價從8460元/平方米上漲至2.6萬元/平方米，近8年漲幅超200%;公寓均價則從2014年的7734元/平方米上漲至如今的1.6萬元/平方米，整體漲幅為住宅價格一半。

供應方面，東莞8月公寓供應套數超2000套，創歷史同期新高，加上“金九銀十”到來多項目維持較大轉介力度，部分項目持續推出特價房或直接降價刺激成交下，全月公寓成交2.61萬平方米，但同比仍下跌4成。

反觀過去幾個月成交套數排行，項目單月成交10余套便能躋身TOP10行列。

面對銷售壓力較大的公寓市場，開發商陸續開始“花式銷售”，包括一些捆綁銷售模式重現市場。

以萬江天健閱江來為例，目前住宅產品銷售已幾乎告罄，考慮到公寓產品較難去化，據已購購房者反應，購買住宅開發商要求需捆綁5號樓公寓才能享有購買資格，即以住宅熱度帶動公寓銷售。

9月18日，東莞市住建局于陽光熱線平臺進行直播，在問答環節，便有網友就天健項目捆綁銷售行為進行投訴。該位業主表示，天健閱江來除了捆綁公寓出售、單價高于同類產品外，目前還存在貨不對板情況，希望退回已繳納房款。

針對網友提問，東莞市住建局局長謝曉明回復稱，“如反映情況屬實一定會查明，發現一起嚴肅處理一起，震懾一大批，管住一大片，決不手軟。”

相對于捆綁銷售的“高風險”，去化難背景下，“價格戰”無疑是公寓產品促銷的關鍵，由此而來是層出不窮的特價房、工抵房等，試圖通過低價噱頭吸引購房者關注。

值得注意的是，伴隨樓市下行，特價房、折扣同樣頻繁出現在住宅市場。

“特價房基本在樓盤均價基礎上下調15%左右，天地樓層的特價單元成為當下東莞新房樓盤促銷主要方式。”東莞中原戰略中心總經理車德銳表示。

“特價房除了是一些不好樓層、朝向外，還有可能是‘噱頭’，吸引購房者到現場，再告知該房源已經賣完，繼而推薦其他單元”一房產中介表示道，“現在到訪量太差了”。

以東莞主城區的莞城豐華瓏遠翠瓏灣為例，是過去較長一段時間莞城唯一在售新盤，疊加板塊優質教育資源及核心區位，項目洋房也成為東莞首批“破4”房源，且仍收獲市場瘋狂買單，洋房已于去年告罄。

與此同時，是剩下體量較大公寓的緩慢去化。莞城豐華瓏遠翠瓏灣共有2棟商辦樓，分別于2019年1月與2020年年底前后獲批預售證，合計可售公寓超千套。截至目前，據網簽紀錄顯示，累計去化仍未過半。

剛剛過去的中秋假期，莞城翠瓏灣便同樣推出來一批特價房源，在去化難度與傭金正相關關系下，項目傭金比例更是提高至15萬元/套。

激烈的“價格戰”與“傭金戰”仍在繼續。

其中便有不少項目為進一步降低價格，開始選擇通過“減配”來實現更低價。

以位于中堂的芳華項目為例，上周公寓集中開盤，推出42-84平方米復式產品，與傳統的帶裝交付、拎包入住公寓不同，芳華本次推出產品為毛坯交付，單價也被極力控制在6000元/平方米起，為東莞目前新盤市場單價最低項目;從全城聯動的宣傳來看，項目亦有精裝選擇，精裝價為10000元/平方米起。

據項目方輸出消息，9月16日開盤當天完成去化150+套(實際成績待核實)，在如今市場已屬較好成績。

“朋友介紹，傭金也是五五分。”在記者咨詢過程中，同樣有房產中介通過分傭形式試圖幫助促進成交，“只要中介有發朋友圈，我們就都有代理，都可以找我。”

庫存超90萬平方米 去化周期近3年

貨量不斷充盈著公寓市場，僅過去的8月份，東莞市新增公寓套數超2000套;截至8月底，東莞公寓存量已達91萬平方米，以平均50平方米單套面積計算，總套數接近2萬套。按過去6個月消化速度計算，公寓消化周期長達30個月，去庫存壓力較大。

據記者不完全統計，目前東莞市在售待售公寓項目超50個，城區片最多，在售價格主要集中在1.5萬-2.5萬元/平方米，產品面積以60平方米以下為主。

一個新現象也在發生。過去，由于商務公寓首付需5成，且貸款年限最長僅有10年，絕大部分公寓產品對于面積及總價都有嚴格控制，主要集中于20—60平方米，該區間占比可超8成。隨著東莞城市戰略地位不斷升級，大平層公寓漸成為不少項目突破點與受眾的買單對象，如厚街純四房社區晴熙云翠即將推出的商辦產品便擯棄了傳統小面積、低總價方式，將商辦產品開發為179平方米大平層。

從東莞中原戰略研究中心數據也可以看出，近年來東莞小面積公寓成交占比正逐年縮小，相反，大面積豪華公寓成交比例則在連年上升。

不過，面對去化困難，東莞公寓市場仍在等待利好消息刺激。