深圳二手房成交量依舊沒有起色。10月，深圳二手住宅過戶量為1733套，盡管結束了此前的四連跌態勢，但仍在低位徘徊。

(資料圖)

深圳此輪房價漲跌的起點是2020年。樂有家研究中心數據顯示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價高點，2021年下半年價格開始波動下調，而今年下半年，價格已跌回3年前。

業主普遍降價

八卦嶺片區是2020年以來這輪樓市中漲價幅度較大的片區。盡管該片區樓齡普遍較老，但是，在荔園小學東校區等名校學區，以及“舊改預期”的加持下，2021年3月，價格達到高峰，片區內掛牌均價達到10.77萬元/平。然而來到2022年，隨著樓市熱度退卻，集團化辦學、“大學區”成為趨勢，再加上“防止大拆大建”的政策頒布，片區舊改看不到明確的時間線，八卦嶺片區的二手房價格開始大幅下滑，掛牌均價降至8.26萬元/平，不少掛牌的房源已低于2021年年初發布的二手房參考價。

例如，福田區八卦嶺片區鵬盛村一套31.48平戶型的樓梯房，2020年12月的成交總價為348萬，來到2022年10月，同樣戶型的成交總價已經降至200萬元，遠遠低于261萬的參考價，降價幅度達42.5%。

另外，記者走訪期間還了解到，業主多次降低掛牌價成為普遍現象。例如，鵬盛村一套37.48平的電梯房，今年8月以320萬元掛牌，10月降至300萬，低于310萬的參考價。11初，在得知有人準備第二天看房時，業主又降了40萬至260萬，而且價格還可以再談。值得注意的是，在2020年的高點，該戶型的房曾以400萬左右的總價成交，相比起來，該戶型降價幅度已經達35%。

城市主場是八卦嶺片區成交比較活躍的小區，但與2020年的高點比起來，該小區的價格也跌了不少。

該片區的房產中介對第一財經表示，2020年上半年，城市主場45平戶型的成交價還在300多萬，下半年，成交價猛漲， 45平的戶型最高成交價達到575萬，2021年上半年二手房參考價發布之后，該小區連續8個月都沒有房源成交，直到2021年下半年，經歷了比較長的觀望期之后，有業主著急用錢，單價從12萬降到10萬，以較低的單價出售了一套60平左右的住宅，此后，該小區的成交價格開始大幅下降，近期，其促成的兩套 45平戶型房源成交，價格均在360萬左右，單價8萬多。也就是說，大概兩年的時間，45平戶型的房源成交價下降幅度達到37.4%，房價回歸至2020年上漲前的水平。

上述房產中介表示，2020年年底的時候，大部分業主都覺得2021年年初是賣房的旺季，掛牌價50——100萬的漲，有的業主甚至都不愿意賣，掛牌的房源也很少。沒想到的是，2021年2月，深圳出臺了二手房參考價，二手房成交量迅速下滑，不少業主也錯過了賣房的好時機。

值得注意的是，與相同片區相同樓齡的大戶型比起來，城市廣場、鵬盛村等小戶型的小區降價幅度更大。對此，中介表示，“小戶型的業主主要是剛需，剛需的資金承壓能力相對較低，急著用錢的業主可能會多一些，另外，小戶型的小區掛牌量也更多，購房者的選擇面更大，業主如果急著賣掉，就只能降價。

“網紅盤”華潤城跌10%

如果說八卦嶺片區的房價下跌具有特殊性，那么，南山區大沖片區的“網紅盤”華潤城房價的變化則是深圳樓市近年來最具代表性的縮影。

華潤城由此前的大沖村城市更新而來，華潤置地操盤，分為五期開發。2014年，華潤城的住宅產品陸續開始入市，當年7月，華潤城潤府1期入市，均價4.5萬元/平方米，開盤3小時就售罄。隨著深圳房價上漲，此后幾期開盤，華潤城的價格也一次比一次高。2015年12月，華潤城2期入市，價格區間為6.2萬-8.1萬元/平方米，開盤即售罄；2018年6月華潤城3期入市，彼時，周邊二手房單價已達12萬/平，由于限價，3期開盤均價8.5萬元/平，一二手倒掛嚴重，推出的房源再次迅速告罄。2020年11月，潤璽系列推出，共1171套房源，備案均價13.1萬元/平，單套最低門檻價1184萬元。盡管價格不低，但“買到就賺500萬”的一二手價格倒掛依舊吸引了近萬人認籌瘋搶，代持等亂象頻出，開盤當天就告罄。

然而，就在潤璽一期推出兩個月后，2021年2月，深圳市二手房參考價出臺，深圳樓市迅速降溫，等到2021年12月潤璽二期推出時，共推出1024套住宅，開盤一個多月后，仍剩160多套。

2022年11月初，記者走訪該小區發現，相較2020年的高點，華潤城的房價下跌了不少。以華潤城一期一套83平的剛需戶型為例，2020年最高賣到了1400萬左右，而現在掛牌的一套同戶型房源，滿五唯一帶學位，掛牌價格已經下降至1280萬，降幅8.6%。中介稱，“價格還有下降的空間”。中介表示，現在業主誠心賣的該戶型房源掛牌都在1200多萬。

另外，華潤城一期一套89平三房戶型房源，在2022年高點，曾以1900萬左右的價格成交，而現在，該戶型掛牌價格已經降至1450萬，降幅23.68%。該片區的中介對記者表示，總的來看，華潤城的二手房價格普遍下跌了10%。

成交量谷底徘徊

國家統計局數據顯示，自2021年5月開始，深圳二手房價格指數連續下降了11個月，今年4月和5月，開始出現上漲的趨勢，但此后的四個月，深圳二手房價格指數繼續了下跌的態勢。

二手房參考價是影響深圳二手房成交的重要政策，在2021年2月參考價發布之時，大部分房源的掛牌價、成交價都高于參考價，而根據樂有家統計，今年7月，約六成房源以接近參考價成交。

從各片區情況來看，樂有家數據顯示，與2021年上半年比起來，2022年下半年，深圳市南山區大沖片區的二手房成交價格已經下跌23%。與此同時，下降幅度超過20%的片區還有布心、華強南、香蜜湖、科技園、百花、石廈、翻身、蛇口、華強北、南油、新安片區。

盡管價格一直下降，但深圳新房和二手房的成交量依舊沒有太大起色。樂有家統計的最新數據顯示，10月深圳一手住宅網簽3328套，環比下跌8%，與此同時，當前深圳新房市場去化周期漲至12個月，進入高點。10月，二手住宅過戶量為1733套，盡管結束了此前的四連跌態勢，但仍在低位徘徊。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經表示，2021年下半年到現在，深圳二手房月度成交量都在2000套左右徘徊，與5000套的正常水平差距較大，在此過程中，一大批的需求被積累著，現在隨著利率不斷降低，居民月供負擔得到一定緩解，再加上一些急售的業主，特別一些前期的投資客，二手房放盤量會明顯增加，價格會降低，這對需求端有一定的促進作用；新房方面，開發商資金壓力大，近期降價促銷嚴重，不過，隨著各種紓困政策出臺，房地產企業資金方面得到支持，供給端的風險得到緩解，再加上疫情管控靈活性明顯增加，疫情對人們的影響也會減小，需求的提振的效果會顯現，預計明年年中前后市場會穩定下來。

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