沉寂許久的出險房企，一夜之間集體蘇醒。

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12月以來，中國奧園宣布，為旗下物業公司“定向”尋找國資買家，以推動債務重組；緊隨其后，停牌了大半年融創披露了2021年年報和債務重組計劃；正榮則官宣計劃在2023年一季度推出初步債務重組方案；A股各大上市房企則爭相發布定增計劃、資產重組計劃，包括金科、世茂股份等出現債務展期的房企，也加入了找錢的隊伍中……

灰頭土臉了一整年，地產圈在年底變得熱鬧起來。“在過去的一年里，整個行業的形勢和預期都是越來越差。”某出險房企高管向記者表示，“一直熬到現在（才有所動作），是因為現在的行情總體已經算是平穩了，能看到曙光和希望了。”

同策研究院資深分析師肖云祥認為，“三支箭”的落地消除了房企向金融機構貸款、債券融資、股權融資三個融資渠道的政策阻力，這對于當前房地產企業普遍緊張的流動性需求猶如雪中送炭，“對市場信心重塑提供了很大的動力”。

債務重組

自恒大起，包括花樣年、佳兆業、中國奧園、世茂集團、融信、正榮、龍光等在內的諸多房企都踏上了境外債務重組的道路。但在2022年過去的時間里，各大房企在這方面幾無進展，鮮少有成型的重組方案發布。

直至“三支箭”在11月相繼落地，政策出現了“保主體”的明顯轉向，房企也重新開始轉動。

近來動作最大的莫過于融創。股票停牌近250天后，12月9日，融創中國發布年報的同時，還拿出了一套境外債務重組方案。據該初步重組方案顯示，融創擬將債務中的30-40億美元及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具，并將剩余現有債務轉化為新的以美元計價的公開票據，期限為自重組生效日起的2-8年。

業內對融創這一重組方案表示了認可。國泰君安房地產行業分析師謝皓宇在近日的一份研報中指出，融創提出的債轉股是當前化解民營房企危機最有效的方式之一，“對有一定品牌力的房企來說，這能夠最大限度的保障未來銷售的可持續性，預計其他有品牌力的出險房企也均會效仿，帶動行業加速解決供給端矛盾。”

正榮則主動給出了重組方案的時間表。12月12日，該公司公告稱，已啟動境外整體債務管理方案的籌備工作，正在與顧問團隊推進盡職調查，計劃于2023年一季度出具初步建議方案。

對于境內債務方面，融創也在11月中旬時提出了初步重組方案。

而龍光在境內的動作則更快，11月初向機構投資者提交的重組方案，12月初便獲得了通過，展期規模為223.6億元，歷時一月有余。此前，首家完成境內債務展期的富力則費時近3個月，8筆境內債、展期規模合計約135億元。

有業內分析認為，龍光境內債務打包展期得以快速通過，在一定程度上受到“金融16條”的正面影響。

央行、銀保監會在11月中旬發布的上述文件中提及，“按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險”。彼時有接受采訪的房企人士向記者提及，由于手中資金極其有限，對信托、銀行貸款等融資，房企一直都在進行展期談判，但以前“都是硬談”，而有了政策支持后，“從房企的角度說，談判的難度會有所降低。”

某出險房企內部人士向記者透露，此前看到富力成功實現境外債務整體展期時，“我們老板也很急，希望能盡快推進債務重組。”目前，該公司境內債務重組方案已基本成型。

更多可能性

債務的展期、重組是房企以時間換空間的舉措，而“三支箭”提供的信貸、債券、股權融資渠道，則是為房企輸血、推動出險房企回到經營正軌的有力措施。近來，諸多房企獲得了支持。

11月上旬中債增表示將加大對民營房地產企業增信服務力度后，境外債已違約的中南建設表示已按要求提交了增信申請；正榮地產也在上述12日的公告中提及，已在申請中債增擔保債券不超過人民幣30億元的額度。

但根據此前中債增提供增信支持發債的案例來看，房企需要以通過實物資產或第三方進行反擔保，以作為風險緩釋措施。而這對房企來說并非易事。華東某出險房企內部人士向記者表示，“我們這些做純住宅的開發商手中沒有太多好牌，都是賣掉的貨，或者已經抵押的，資產不夠好，較難被普照。”

讓房企的主動性發揮得更充分的則是“第三支箭”。關閉逾十年的房企股權融資渠道再開閘后，更多出險房企、有債務展期的房企迅速搭上了這一趟快速列車。

據不完全統計，自11月29日起，至今已近20家上市房企擬進行定增或資產重組，其中還有出險房企華夏幸福，有多筆境內債務已展期的世茂股份、金科股份等。

有最早一批發布定增公告的房企人士向記者透露，定增方案正在研究中，投資人還未明確，“未來可能會在債權人中尋找投資者，畢竟地產股處于低位，后續經濟復蘇、地產政策推出，股票會先漲，投資者說不定還能早點退出。”

“股權最后退出的主動權在投資人手中，債權能否退出則在于企業是否償債。若推進‘債轉股’，投資人既可消債也可獲取收益。”有市場人士評論稱。

另外值得關注的是，相對于今年前三季度，出險房企處置資產的積極性亦在提高。例如旭輝、奧園同時宣布將出售旗下物業板塊。其中旭輝將其持有的全部旭輝永升服務股份售出；而奧園則在招標出售奧園健康29.9%的股權后，仍將持股約25%。兩家公司都是為了推進債務重組工作。

對于出險房企近期的一系列動作，有觀點指出，房企未來能否獲救的影響因素之一就在于是否有積極的態度。西政資本認為，在出險的民營房企中，可以被救起的房企滿足幾個條件。一則是是手上還有優質資產，可供盤活并實現現金回流；二則仍在積極自救，拒絕躺平、擺爛，對投資人負責任，善待員工和供應商。“同時有以上表現的房企大概率是能被救起來的。”

標簽： 債務重組