預售制是房地產市場超常規發展的催化劑

商品房預售制度起源于20世紀50年代的中國香港，霍英東于1953年創辦的立信置業有限公司提出預售樓花（期房）并引入按揭模式，解決了居民住房需求高但儲蓄不足的問題。

(資料圖)

1994年，中國內地因住房需求遠大于供給，為了支持開發商加快城鎮住房供應，引入了“賣樓花”模式，正式確立了商品房預售制度，通過預售，開發商拿到了購房人的首付款和購房人付息的銀行貸款，大幅降低了資金成本，擴大了資本杠桿，提高了開發新樓的速度。

過去20余年，受益于預售制和樓房按揭制度，我國房地產行業以高周轉、高杠桿的運作模式飛速發展。2022年，中國房地產開發投資完成額13.29萬億元，是1999年完成額的33倍，年復合增速15.7%。2022年，房地產業增加值達7.38萬億元，占GDP比重6.1%；如果加上間接拉動的上下游行業增加值總量，占GDP比重為16%左右。

從居民視角分析，1994~2022年，我國城鎮居民常住人口由3.42億人增長至9.21億人，城鎮化率由28.5%上升至65.2%，城鎮居民人均住房建筑面積由15.7平方米提升至37.5平方米，擴大近2.4倍，同樣受益于預售制，城鎮居民的住房需求得以保障、居住質量有所改善。

逐步轉向現房銷售并優化預售款管理

2022年，房地產開發資金來源中自籌資金占比僅為35%、定金及預付款占比33%、個人按揭貸款占比16%、國內貸款占比12%、其他到位資金占比4%，從這個資金來源結構可以看出，房地產企業在開發過程中65%以上的資金來自于購房人和商業銀行，一旦房地產企業“自籌資金”不到位，無法按照合同期限和質量交付房屋，那么購房人和銀行將面臨巨大的爛尾樓風險。

在房價不斷上漲的周期，由于樓價不斷上升，購買期房具有價格優勢，樓盤竣工交付時不愁滯銷，沒有特殊情況，開發商都能籌措到足夠的建筑和安裝資金，因此，這種由購房人和銀行融資給房地產商蓋樓的模式風險尚還可控。一旦樓市價格面臨下行趨勢，未售樓盤出現滯銷風險，開發商“自籌資金”不到位的風險也相應增大，這種商品房預售模式的弊端就非常明顯，甚至成為爛尾樓糾紛的根源所在。

近5年來，隨著一些城市房地產價格的下行，居民對于未來房價的預期也發生了相應的改變，預期“房價將會上漲”的比例由2018年6月的36.5%下降至2022年12月的14%，打算增加購房支出的占比也由23%下降至16%，對未來房價走向的悲觀預期疊加房地產行業信貸政策的收緊，大量房地產商資金鏈斷裂，爛尾樓不斷出現。

期房銷售已經成為糾紛之源，逐步提高“一手交錢一手交房”的現房銷售比例是控制房地產風險的治本之策。

然而，2022年期房在中國內地商品房銷售面積中占82.7%，短期內如果完全摒棄預售制度全面推行現房銷售或很可能誘發房地產開發商的資金鏈危機，并導致房地產投資的斷崖式下滑，影響宏觀經濟的增長速度，同時有可能因新房供應驟然減少而推升房價。

因此，逐步降低期房銷售比例，提高現房銷售占比并優化購房人預付款監管制度是控制房地產違約的可行路徑。

中國香港預售比例在5成左右 ，美國的新房銷售中預售比例在70%~80%，新加坡商品公寓和組屋預售比例約在90%，然而，相較之下卻鮮有爛尾風波，歸因于其完善的預付款監管和質量監管制度。

中國香港的預售條件要求開發商全數支付地價且有能力支付所有建筑費（開發商自籌），預售資金（等同樓價5%的定金）通過信托專戶管理直至確認交付后才交于開發商，且購房者在房屋完成建設并正式交付前才申請按揭貸款。美國期房銷售制度主要嚴格遵循雙方合同執行，且在交付之前房屋預售款由第三方（多為住宅交易中的產權公司）監管。

限制銀行對房貸的追索權是控制家庭負債風險的有效措施

目前，國內的預售制度對消費者不利的方面還體現在銀行對按揭貸款的追償權。開發商在交付土地使用權出讓金后，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上（其中自籌資僅占35%），就可以開始預售商品房了，之后開發商蓋樓所用的資金大部分來自于預付款和購房人申請的銀行按揭貸款。

購房者在正式簽訂購房合同后就申請按揭貸款，貸款直接由銀行付給開發商和銀行、監理單位共同監管的賬戶，供開發商分期取用，這筆貸款產生的本金利息由購房人支付、貸款的抵押物為預售的房屋。

按照現有的按揭制度，提供貸款的銀行對購房人的房貸擁有追索權，即購房者對房貸承擔無限連帶責任，當抵押的房屋價值不足以清償貸款時,不足部分由債務人（購房者）承擔。在這種法律框架下，購房人一旦斷供，銀行除了沒收并按照司法流程拍賣其房產之外，還有權追索業主名下的其他資產來清償所欠房貸。“房沒了，債還要還”，就是這種無限追償權的可能結果。

征收因為這種購房人的無限連帶責任，使得銀行往往忽視對抵押物的貶值風險評估，只是一味考察貸款人的收入潛力和綜合償債能力。導致一些樓盤爛尾，無法按期交房，購房人仍然不得不繼續支付房貸本金和利息，或者房屋在拍賣之后不足以清償貸款，購房人在失去房子之后，還得以個人的收入或者變賣其他資產來償債。

銀行旱澇保收，全部風險都由購房人承擔，容易導致一些收入不穩定的家庭過度負債，一旦發生失業、破產或者其他變故，不僅僅失去抵押的房子，個人與家庭的正常生活都無法維持，嚴重影響社會的和諧和穩定。

因此，建議改革住房抵押貸款的追索權制度，借鑒海外的非追索權住房抵押貸款模式，銀行和購房人共擔住房按揭貸款的風險，一旦發生被抵押的房屋發生爛尾、質量不合規、逾期交房或者購房人無力償還貸款時，銀行只能拍賣購房合同中的抵押房產，若拍賣收入不足清償貸款，則銀行承擔壞賬風險。

這種無追索權的房貸制度改革將會促使銀行更加謹慎地審核被抵押物（預售房產）的爛尾及貶值風險，以及購房人的償債能力，一方面降低房屋資產的抵押值，避免拍賣金額不足以償債的壞賬風險；另一方面避免購房人過度舉債，控制其家庭負債風險，把斷供的損失限制于失去所抵押的房子和已經支付的房貸本息，斷供之后的個人家庭正常收支不受斷供事件的影響。

2022年，我國居民債務收入比達143.9%，較2013年近翻出一倍，已經高于美國（101.1%）、德國(101.5%)和日本（115.4%）。2022年整體居民貸款中的中長期消費貸款占比高達62%，而中長期消費貸款八成以上為住房貸款。2013年以來，隨著債務收入比的上升，我國居民人均消費支出同比增速已由2014年的7.5%下跌至2022年的-0.2%。可見房貸造成的過度舉債已經對居民的日常消費能力產生明顯的“擠出效應”。

保交樓是手段、保民生是目標、保穩定是底線。從促進房地產行業的穩定發展、降低居民家庭的財務風險、維持社會穩定來看，不僅要全面完善我國預付款監管體系，逐步提高現房銷售比例，而且要適時改革銀行按揭貸款的追償權模式。

（林采宜系中國首席經濟學家論壇研究院副院長，張菁系中國首席經濟學家論壇研究院研究員）

第一財經獲授權轉載自微信公眾號“首席經濟學家論壇”。

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