今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)撲朔迷離，很多人都說(shuō)看不懂了。

但是，開(kāi)發(fā)商搶拍土地仍然高燒不退，難道他們看的不是同一個(gè)房地產(chǎn)嗎？

(資料圖片僅供參考)

這背后，恰恰隱藏著當(dāng)前房地產(chǎn)最大的趨勢(shì)，看懂的人才能把握財(cái)富趨勢(shì)。

1、普通老百姓看到房地產(chǎn)再次遇冷

我們普通老百姓看到的房地產(chǎn)，是繼去年降到谷底之后，今年1月疫情過(guò)峰，壓抑三年的需求3月份沖出一波小陽(yáng)春，4月份立即被打回原形，5月份更是熱度大減。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1-4月份新房銷(xiāo)售面積下跌21%，銷(xiāo)售額下跌30%。

4月新房銷(xiāo)售面積環(huán)比大降48%，其中一線城市降14%，二線城市降24%，三四線城市降35%。這是很有意思的數(shù)據(jù)，剛好是10%左右的下降梯度。

二手房更加不樂(lè)觀，熱門(mén)城市普遍環(huán)比下跌30%左右。例如北京下跌37%，上海下跌27%，杭州下跌33%，100個(gè)重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比也下跌了0.15%。

這是典型的量?jī)r(jià)齊跌，通常是房地遇冷的標(biāo)志。

普通老百姓感受到的，是周?chē)行^(qū)二手房都降價(jià)了，很多人大幅度降價(jià)也很難賣(mài)出去。開(kāi)發(fā)商也紛紛降價(jià)讓利，甚至“零首付”都重現(xiàn)江湖了，仍然難救各大售樓處的冷清場(chǎng)面。

那么，開(kāi)發(fā)商為什么不能消停一點(diǎn)，還要前赴后繼搶拍土地呢？他們難道不怕死嗎？

2、開(kāi)發(fā)商看到的是不一樣的房地產(chǎn)？

我們說(shuō)開(kāi)發(fā)商仍然前赴后繼搶地，這是有依據(jù)的。

我們來(lái)看一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止5月底，全國(guó)主要的21個(gè)城市成交土地267宗，總金額高達(dá)3500億，溢價(jià)率約6%。

這21個(gè)城市，拿到錢(qián)最多的5個(gè)城市是杭州721億、上海519億、南京336億、廣州317億和成都311億，北京非常遺憾地以300億排名第六。

4月份，上海出現(xiàn)50家開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加2023年首輪土拍，8成以上的地塊參拍開(kāi)發(fā)商都超過(guò)10家，這是近6年來(lái)競(jìng)拍房企最多的一次，有人驚呼這是資本集體圍獵大上海。

某大銀行的一位專(zhuān)家說(shuō)，如果是他是開(kāi)發(fā)商，今年一塊土地也不會(huì)拍，市場(chǎng)行情不好，先消停一年再說(shuō)。我們也看到許多人評(píng)論說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這是不知死活嗎？

難道開(kāi)發(fā)商看到的，真的不是同一個(gè)房地產(chǎn)嗎？

3、數(shù)據(jù)的另一面真相

有人說(shuō)，數(shù)據(jù)永遠(yuǎn)不會(huì)騙人的，那你就真的錯(cuò)了，有時(shí)候數(shù)據(jù)才會(huì)騙死人不償命的。

我們剛才展示的土拍數(shù)據(jù)，大家是不是感覺(jué)開(kāi)發(fā)商都發(fā)燒了？我們來(lái)看數(shù)據(jù)的另一面，就立刻能夠明白，原來(lái)開(kāi)發(fā)商們真的怕了。

今年1-4月份，房屋新開(kāi)工面積同比下降26%，房屋竣工面積同比下降12%，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積同比下降47%，土地成交價(jià)款同比下降21%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降2.7%。

你是不是能感覺(jué)到撲面而來(lái)的寒意了？

盡管如此，開(kāi)發(fā)商仍然在逆市操作，花大價(jià)錢(qián)拿地，也是普通人很難理解的。

如果你看到另一組數(shù)據(jù)就能明白，開(kāi)發(fā)商們真是沒(méi)辦法了，不撲上去就是死亡，上去了或許還有希望。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與我們普通人看到的，還真不是同一個(gè)房地產(chǎn)！

4、開(kāi)發(fā)商不前進(jìn)就是死亡

這里面有一個(gè)非常重要的事實(shí)，去年年底以來(lái)，金融層面對(duì)開(kāi)發(fā)商不斷松綁甚至支持，許多開(kāi)發(fā)商都拿到錢(qián)了。

他們拿到了多少錢(qián)呢？今年1-4月，開(kāi)發(fā)商到位資金4.5萬(wàn)億，其中國(guó)內(nèi)貸款6144億，外資只有12億，自籌資金12956億，定金及預(yù)收款15925億，個(gè)人按揭貸款8222億。

有業(yè)內(nèi)人士透露說(shuō)，市場(chǎng)行情不好，貸款和自籌資金的1.9萬(wàn)億，這里面很多錢(qián)是簽了城下之盟的，也就是類(lèi)似“對(duì)賭”性質(zhì)，要保障到期收益率的。

所以，開(kāi)發(fā)商不拿錢(qián)立即陷入困境，拿到錢(qián)就必須得去擴(kuò)大投資。投資主要就是兩個(gè)方向，第一是在建項(xiàng)目保交樓，第二就是拿地。

難道這是開(kāi)發(fā)商難以逃脫的宿命嗎？事實(shí)上大多數(shù)開(kāi)發(fā)商根本不相信眼淚。

5、開(kāi)發(fā)商面臨的殘酷現(xiàn)實(shí)

這件事情其實(shí)很好理解，所有商業(yè)邏輯都是一樣的，每次市場(chǎng)行情不好都是大淘汰的時(shí)候。因此越是行情不好，企業(yè)越是要努力向前，否則就會(huì)掉隊(duì)直至被無(wú)情淘汰。

所以，開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)相信被淘汰的會(huì)是自己，而是要努力淘汰別人，即使行情不好了，剩下的有限市場(chǎng)，大家更要打破頭去搶。

另外，所有開(kāi)發(fā)商一定看到了新房庫(kù)存不斷下降的事實(shí)。

2022年底新房庫(kù)存6億平方米，今年1-5月賣(mài)了5億平方米，房地產(chǎn)竣工面積3億平方米，這也就是說(shuō)目前新房庫(kù)存面積進(jìn)一步下降到只有4億平方米。

如果今年銷(xiāo)售面積跟去年持平13.6億平方米，目前的庫(kù)存只能賣(mài)3.5個(gè)月。

同時(shí)，房地產(chǎn)投資和開(kāi)工面積仍然在下降，這意味著有人撐不下去會(huì)掉隊(duì)，也意味著開(kāi)發(fā)商咬牙也要堅(jiān)持，跑贏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

在寒冷的冬天，誰(shuí)跑在前面，誰(shuí)就會(huì)贏了。

我們前面講了，數(shù)據(jù)背后，恰恰隱藏著當(dāng)前房地產(chǎn)最大的趨勢(shì)，這又是指什么呢？

6、房地產(chǎn)的問(wèn)題很多，重點(diǎn)講兩個(gè)方面

第一個(gè)趨勢(shì)，房地產(chǎn)分化比想像得更快更明顯，新房將越來(lái)越集中到少數(shù)城市。

我們看到土拍集中在21個(gè)城市，同時(shí)他們把72%的錢(qián)，也就是3500億中的2500億投入到了杭州、上海、南京、廣州、成都和北京這六個(gè)城市。

這就是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為目前最有價(jià)值的城市，這就是他們看到的不一樣的房地產(chǎn)。

第二個(gè)趨勢(shì)，未來(lái)有價(jià)值的城市不會(huì)太多，可供開(kāi)發(fā)的土地也會(huì)越來(lái)越少，有限的資源更不能浪費(fèi)，所以開(kāi)發(fā)商必須要拼質(zhì)量了。

這也意味著，真正的買(mǎi)方市場(chǎng)開(kāi)始了，你可以跟開(kāi)發(fā)商提要求討價(jià)還價(jià)了。

這跟你看到的房地產(chǎn)，是一樣的嗎？

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