冰封的地產美元債市場出現了一道裂縫，有民營房企的身影顯現。

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2月6日，萬達發行一筆3年期的高級無抵押債券，發行規模為3億美元，息票率為11%，獲得8.3億美元超額認購。而早在1月中旬時，萬達還完成了一筆4億美元信用債的發行，息票率為11.00%，最終認購超14億美元。

上述兩筆美元債皆為信用債。而中資房企在境外市場公開發行信用債的通道，自2021年下半年的違約潮后，便已逐漸關閉。如今，業內多將萬達此次發債解讀為地產美元債的曙光時刻。

有資深債市人士向記者表示，盡管不同個體之間有所差異，但萬達發債成功可以看作是地產美元債重啟的信號，接下來可以對其他房企的發行有所期待了，而這是基于一系列支持政策以及2023年下半年房地產市場的復蘇預期。

有長期跟蹤地產板塊的固收分析師表示，萬科等房企也有能力發行美元債，只不過境內融資成本更低，因此并不將此作優先考慮。

另有市場消息稱，受萬達發債成功的影響，不少外資銀行在評估投資者對中資房企債券的興趣。但在匯生國際融資總裁黃立沖看來，投行一直都沒有停止過評估，但關鍵是投資者的意向如何，“目前來看，基本上大部分民營房企還是無法發債”。

某華東房企人士也認為，萬達較早啟動轉型，如今與眾多以開發為核心業務的房企已有較大不同，“所以盡管可以看作是重啟的信號，但最終還是要看典型房企的境況如何”，同時作為海外發債依據之一的信用評級狀況，當前也是一片慘淡。他預計，海外信用債市場的修復可能要在看到市場回暖之后。

不過，整體而言，在政策支持下，當前房企的融資環境已有了較為明顯的改善。

1月份，先是中駿集團成功發行了一筆規模為15億元的中期票據，發行利率4.1%，由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。同日，雅居樂也宣布完成一筆12億中票的發行，票面利率為4.7%，亦由中債增提供擔保。

同期，正在籌劃第二筆中期票據發行的旭輝，也拿到了中債增提供的保函。該文件顯示，旭輝將在銀行間市場發行金額不超過15億元的中期票據，期限為3年。據透露，目前該期中票在正常推進中。

此外，寶龍、合景泰富、新希望地產等民營房企也正在推進在銀行間市場發債的計劃。監管層支持發債的主體范圍出現了明顯擴容。

作為最早被劃定為示范房企的龍湖，如今已率先迎來了國際評級機構的認可。2月9日，標普全球評級將龍湖集團的評級展望從負面上調為穩定，同時確認龍湖的長期主體信用評級為“BBB-”、優先無抵押債券的債項評級為“BB+”。這也是自2022年中以來，國際評級機構首次上調中國房企的展望。

標普全球評級認為，龍湖的流動性緩沖空間擴大，融資渠道已經得到強化。因為自2022年11月初開始，政府已為部分房企推出了一系列支持政策，龍湖是主要受益者之一。

值得一提的是，2022年底，龍湖便獲得了由中國銀行提供內保外貸的7億元人民幣貸款。此后，碧桂園、越秀地產也相繼獲得內保外貸的支持。

有市場觀點認為，當前監管層不斷加強對民營房企融資的支持力度，信貸、債券、股權融資各方面政策皆有所松動，但關鍵仍在于落實的層面。以信貸為例，據克而瑞不完全統計，目前各大銀行對各大房企的累計授信額度超過5萬億，但是信貸資金到位非常少。

“從目前來看，要解決政策落地問題有兩個方面需要考慮，首先是對已經違約的房企，違約后是否仍有可能得到政策的支持，其中的條件與要求是什么。其次是中小房企，相對規模房企，中小房企的扛風險能力相對較弱，在目前整體市場壓力下，同樣需要一定的政策支持，對于這一塊該怎么進行，仍是難點。”克而瑞指出。

房企融資的修復仍是個漫長的過程。在黃立沖看來，一般來說，如果債務市場出現了嚴重的違約，需要幾年的時間才能恢復，而恢復的前提是，政府、監管機構和金融機構等采取一系列措施來穩定市場，恢復信心，并支持公司重新發債。

“公司需要采取一系列措施來提高信譽和穩定財務狀況，以改善債券評級和增加債券發行的吸引力。這些措施可能包括調整業務結構，降低負債水平，提高現金流量等。”黃立沖表示，而目前，房地產企業在上述方面還沒有明顯改善。

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