地產融資“第三支箭”再迎新突破，A股地產板塊高開。

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2月21日，A股開盤地產股集體走強，光大嘉寶（600622.SH）漲停，三湘印象（000863.SZ）、世榮兆業（002016.SZ）、中交地產（000736.SZ）、信達地產（600657.SH.SZ）跟漲。

煤炭、鋼鐵等資源股漲幅居前，河鋼資源（000923.SZ）漲超7%，山西焦煤（000983.SZ）漲3.85%。

消息面上，2月20日，證監會宣布啟動不動產私募投資基金試點。此次試點將發揮私募基金優勢，推動房企降負債、降杠桿，補充流動性，優化資產負債表，促進房地產市場盤活存量。

期貨市場上，黑色系品種普漲，鐵礦石期貨主力合約延續夜盤漲勢繼續上探，最高觸及918元/噸，刷新近8個月薪高。螺紋鋼、焦煤、焦炭期貨主力合約跟張。

中信證券認為，私募基金規范化參與房地產市場，將為優質房企帶來新一輪的發展助力。中期而言，不動產私募投資基金有望與公募REITs一起推動房地產的現代化，建設“投融管退”的通路。且行業不僅有周期性復蘇，更有趨勢性變化，積極看待地產板塊投資價值。

據了解，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。

由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。對此，證監會在管理人條件、投資者門檻、融資杠桿方面都有明確規定。

具體在投資者方面，證監會考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力。要求試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

“新政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但在傳統住宅領域主要是指存量住宅市場”，易居研究院研究總監嚴躍進對第一財經分析稱，此類私募基金參與后續房企保交樓、房地產資產收并購等空間增大，客觀上也對于相關房企不良資產項目處置發揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。

此外，基金業協會20日晚間發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱“指引”），對更多細節予以明確。根據指引，符合要求的私募股權基金管理人可以設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

中信證券觀點認為，不動產私募投資基金試點仍需要時間，當前也具備一定的門檻，需要循序漸進，短期不宜高估其對房地產開發投資資金來源的影響。不動產私募投資基金和REITs的主體存在差異，即REITs的運營主體要求為公募基金，未來兩個產品可能存在對接上的挑戰。

標簽： 不動產私募投資基金