地產(chǎn)融資“第三支箭”再迎新突破，A股地產(chǎn)板塊高開。

(相關(guān)資料圖)

2月21日，A股開盤地產(chǎn)股集體走強(qiáng)，光大嘉寶（600622.SH）漲停，三湘印象（000863.SZ）、世榮兆業(yè)（002016.SZ）、中交地產(chǎn)（000736.SZ）、信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH.SZ）跟漲。

煤炭、鋼鐵等資源股漲幅居前，河鋼資源（000923.SZ）漲超7%，山西焦煤（000983.SZ）漲3.85%。

消息面上，2月20日，證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。此次試點將發(fā)揮私募基金優(yōu)勢，推動房企降負(fù)債、降杠桿，補(bǔ)充流動性，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量。

期貨市場上，黑色系品種普漲，鐵礦石期貨主力合約延續(xù)夜盤漲勢繼續(xù)上探，最高觸及918元/噸，刷新近8個月薪高。螺紋鋼、焦煤、焦炭期貨主力合約跟張。

中信證券認(rèn)為，私募基金規(guī)范化參與房地產(chǎn)市場，將為優(yōu)質(zhì)房企帶來新一輪的發(fā)展助力。中期而言，不動產(chǎn)私募投資基金有望與公募REITs一起推動房地產(chǎn)的現(xiàn)代化，建設(shè)“投融管退”的通路。且行業(yè)不僅有周期性復(fù)蘇，更有趨勢性變化，積極看待地產(chǎn)板塊投資價值。

據(jù)了解，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。

由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。對此，證監(jiān)會在管理人條件、投資者門檻、融資杠桿方面都有明確規(guī)定。

具體在投資者方面，證監(jiān)會考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力。要求試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

“新政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域主要是指存量住宅市場”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財經(jīng)分析稱，此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。

此外，基金業(yè)協(xié)會20日晚間發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱“指引”），對更多細(xì)節(jié)予以明確。根據(jù)指引，符合要求的私募股權(quán)基金管理人可以設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

中信證券觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)私募投資基金試點仍需要時間，當(dāng)前也具備一定的門檻，需要循序漸進(jìn)，短期不宜高估其對房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的影響。不動產(chǎn)私募投資基金和REITs的主體存在差異，即REITs的運營主體要求為公募基金，未來兩個產(chǎn)品可能存在對接上的挑戰(zhàn)。

標(biāo)簽： 不動產(chǎn)私募投資基金