盡管過去的幾個交易日里，權益市場為房企迎來融資端的支持政策而持續興奮，但從實操的層面上來說，在相關利好落實到自身之前，民營房企還是先想盡辦法搞錢。

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11月16日，雅居樂（03383.HK）發布公告稱，將以先舊后新的方式配售2.95億股股票，配售價為2.68港元/股，較上個交易日收盤價折讓約17.8%；認購事項的所得款項凈額估計約為7.83億港元。雅居樂表示，此次擬將認購事項所得款項凈額用作現有債項再融資及一般企業用途。

這是近期第二家披露了配股計劃的房企。11月15日早間，碧桂園（02007.HK）公告稱，將配售14.63億股股份，價格為2.68港元/股，這一價格較上一交易日收盤價折讓約17.79%；配售事項所得款項凈額預計約為38.72億港元。

碧桂園表示，配售事項將加強其財務狀況及流動性，并提供資金用于為現有境外債項進行再融資、一般營運資金和未來發展。

有業內人士指出，對房企來說，配股是當前較為便捷快速的融資渠道，而且無息，“企業現在還是非常缺錢，趁著地產股最近漲勢好，趕緊搞點錢來。”

另有房企人士向第一財經記者分析，近期監管層的支持頻繁推出，行業的曙光就在眼前，企業當前努力續命，維持自身的信用，保持住不出險的狀態，未來或許在爭取支持時更加順暢，“出險房企和未出險房企，雖然政策未明確，但（監管層）在給予支持的時候應該還是會有些區別的。”

標普信評也認為，近期針對民營企業和房地產開發企業的融資政策頻出，從“第二支箭”到央行發布的“金融16條”等，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產行業健康發展，保證房地產企業合理的融資需求，雖然銷售回暖較難預期，但只要再融資渠道通暢，企業也可以度過艱難周期。

在部分房企在窮盡各種渠道為自身增加流動性的同時，監管層對民營房企發債融資的支持也在持續推進。“第二支箭”延期并擴容政策發布后，交易商協會加快政策落實。

11月14日，交易商協會受理了美的置業150億元中期票據儲架式注冊發行；11月16日，美的置業關于發行2022年度第四期中期票據的注冊文件，金額為30億元的中期票據項目狀態更新為“預評中”。同時，截至11月15日，龍湖集團的200億元中期票據注冊也已完成。

近來，合景泰富也加入了發債的行列。據交易商協會披露，廣州合景控股集團擬發行2022年度第一期中期票據，注冊金額為13億元，項目狀態為“反饋中”，更新日期為11月15日。

但企業借用中債增增信發債不得不直面的是，提供優質資產或其他信用主體進行反擔保的現實。這一難題仍不易解決。

據河南省房地產業協會近日發布的文章稱，央行在支持優質民營房企發債之時，需要后者滿足資產充足、信用良好、具有較強市場影響力等條件。具體增信模式由中債信用增進公司向擬發債民營房企給予增信支持，包括有三種模式：

第一種，由地方擔保增信機構或地方國企提供反擔保后，中債信用增進公司為擬發債民營房企提供擔保增信。第二種，擬發債民營房企提供房產、土地、股權等充足抵質押物后，中債信用增進公司為其提供擔保增信。第三種，由中債信用增進公司會同相關金融機構，為擬發債民營房企創設信用風險緩釋憑證。

而不少業內人士指出，當前民營房企手中所剩的、可提供反擔保的優質資產鮮少，而尋求其他信用主體或者地方國企的反擔保，難度也頗高。

西政資本亦撰文稱，中債增的擔保發債對房企的反擔保要求一直都不低，有要求房企提供對應的一二線城市優質核心資產作為抵押物，鑒于大部分房企的優質項目早就做了抵押融資，因此對于絕大多數房企來說，發債的利好政策很難享受得到。

國泰君安在近日的研報中坦言，“第二支箭”箭在弦上，根據公開的申請材料來看，預計均為有抵押擔保物的形式做債券發行，這和過往的純信用債有較大區別。考慮到目前民營房企已發行債券在二級市場的價格，預計純信用債的新增發行也有非常大的發行難度，因此，后續房企的新增注冊發行，采用抵押擔保形式的概率也較高。

“能夠充當抵押擔保物的，一定是經營性資產，這將是包括龍湖、新城在內的少數民營房企能夠采取的措施，純住宅開發商的難度較大。”上述機構指出，“整體來看，若抵押擔保形式成為新常態，那么，公開發債以外的其他融資渠道預計也將采用此形式，使得純信用融資成為過去時。”

此外，近期央行發布的“金融16條”，明確提出要對國有、民營等各類房地產企業一視同仁的同時，還要求金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，滿足房地產項目合理融資需求，并指出要對“財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持”。

市場認為，這表明監管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，會有更多民營房企受益，同時，個別出險房企的優質項目，也將會得到合理房地產貸款融資支持。

但也有觀點對此保持著謹慎樂觀。西政資本表示，盡管政策性銀行的放水勢在必行，但商業銀行對“金融16條”的響應程度并不明顯。據該機構披露，目前僅小部分銀行表示房地產融資將有所松動，但大部分銀行仍保持謹慎，核心原因主要是政策底雖已出現，但市場底仍未出現，尤其在市場信心還未恢復之前，銀行肯定不敢輕易放松，對民營房企的資金投放肯定也繼續保持謹慎。

“簡單來說，‘金融16條’出臺后，商業銀行的房地產融資業務是否松動仍有待觀察，當然核心仍取決于銷售端的企穩回暖。”上述機構指出。

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