房企融資再傳好消息。

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11月23日，中國銀行間市場交易商協會（以下簡稱為“交易商協會”）發文稱，已對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，合計支持三家企業發行近50億元的中票。這是自8日交易商協會對外披露，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）以來，首批正式落地的對民營房企的發債支持。

據中指院統計，截至目前，交易商協會已受理包括龍湖、美的置業、新城、萬科、金地等房企的儲架式發債申請，合計930億元。同時，中債增進公司（以下簡稱為“中債增”）已收到近百家民營房企增信業務意向。

這是2022年以來監管層第三次對民營房企融資給予直接支持。5月時，已有5家優質房企通過信用保護工具完成發債；8月，中債增先后為6家房企提供全額擔保發債。

在“第二支箭”加速推進、房企發債規模大幅增加之時，在央行“金融16條”的指導下，銀行信貸端的融資也迎來好消息，萬科、美的置業獲得了交通銀行的意向性綜合授信額度，中國農業銀行也與中海發展、華潤置地、龍湖集團、萬科、金地簽訂合作協議。

業內認為，監管層近來給出的一系列融資支持政策，有助于引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。但同時，從具體執行來看，融資支持對企業資質要求并未有明顯放松跡象，對擔保物仍有較高要求，導致融資發債落地的難度較大，且惠及面較多局限于優質房企。

房企融資加速度

11月23日，交易商協會官網信息顯示，中債增在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，共47億元。

交易商協會表示，本次對龍湖集團等3家民營房企出具信用增進函，是“第二支箭”延期并擴容政策實施后首批信用增進業務，標志著政策框架下增信項目的快速扎實落地。截至目前，中債增已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。

11月22日，交易商協會官網發布消息稱，萬科向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向，待履行內部股東大會決策程序后正式報送；同時，金地集團也向交易商協會遞交了150億元儲架式注冊發行申請。

儲架式發行，簡單來說就是“一次申報，分期發行”，即發行人可就擬定發行的證券預先公開招募書，但不用立即發行有關證券，可把公開招募書“儲”于“架”上，在指定期間內等到市場環境配合時才正式發行證券。

值得注意的是，11月10日以來，交易商協會已分別受理龍湖集團、美的置業、新城控股三家民營房企200億元、150億元、150億元儲架式注冊發行工作，加上本次萬科的280億元，以及金地的150億元，房企債券儲架式注冊發行規模已經涉及930億元。

而這距離交易商協會祭出“第二支箭”僅過去半個月的時間。11月8日，交易商協會官網發文稱，在央行的支持和指導下，繼續推進并擴大“第二支箭”。

有此前借助中債增增信完成發債的房企內部人士向第一財經表示，監管層之前的很多動作就意在對房企主體予以支持，相較而言，此前的規模、力度、效果都較為有限。而本輪監管層的支持力度有了明顯提升。

在“第二支箭”加速推進、房企發債規模大幅增加之時，房企銀行信貸端的融資也迎來好消息。

11月23日，交通銀行與萬科集團、美的置業控股簽署全面戰略合作協議，交行將分別為萬科集團、美的置業提供人民幣1000億元、200億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發貸款、并購貸款、債券投資等。同時，中國銀行也與萬科集團簽署《戰略合作協議》，為后者提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。

另外，消息稱，中國農業銀行與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業優勢，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業務方面，進一步加深合作，建立長期穩定的合作關系。

支持力度持續加大

在此次擴容之前，中債增已落地過對一批房企的發債支持。8月19日，銀行間市場交易商協會召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債增支持房企發債融資，其中涉及到龍湖、碧桂園、旭輝、遠洋、新城和金地等多家房企。

此后，名單中的部分房企在8-9月陸續完成了發債，發行規模在10億-15億，均由中債增對房企發行的中期票據進行“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

在上述房企發債工作推進的過程中，市場上傳出了第二波正在籌備發債的房企名單。但僅卓越集團旗下公司在10月中旬成功落地，發行了一筆規模為6億元的中票。

11月初，交易商協會和中房協聯合中債增，再召集21家民營房企召開座談會，明確表示中債增將繼續加大對民營房企發債的支持力度，且正在推進十余家房企的增信發債，涉及金額約200億元。這較已發行額度有了顯著提升。

在如此大力度提供全額擔保的發債支持之前，2022年上半年，監管層就曾選定5家示范房企，引導支持其境內發債，主要通過配套發行信用保護工具的方式，中債增等機構亦參與其中，聯合承銷機構創設。彼時，龍湖、碧桂園、美的置業、新城、旭輝先后發行了6筆債券。

這也就意味著，2022年至10月底，在監管層的支持下，共有6家民營房企成功發行了12筆債券，金額合計約107.2億元。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，從最初支持示范類房企擔保增信、創設信用保護工具發債，到近期的“第二支箭”支持民營房企發債融資，支持的企業范圍及發債規模均在明顯持續擴大。一系列支持政策將引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復。

除了“第二支箭”直接支持房企融資之外，監管層在房企流動性方面還給出了更多放松和扶持政策。

11月中旬以來，央行、銀保監會發布了“金融16條”，從供需兩側貸款支持、房企存量融資合理展期、延長房貸集中度政策過渡期等方面進行了調整；同時監管層對房企預售資金監管也進行了一定松綁，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金。

對于一系列迅速落地的支持政策，業內普遍抱以較為樂觀的態度。克而瑞研究中心指出，近期的政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優質房企”，加快輸血短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營造血能力。未來隨著房企整體融資環境的改善、企業流動性的恢復，企業爆雷或將按下“暫停鍵”。

標普信評也認為，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產行業健康發展，保證房地產企業合理的融資需求。“在再融資渠道基本對民營房企關閉的環境下，有大量民營房企無法堅持到2023年底，而新政策的出臺有望明顯緩解民營房企的流動性壓力。”

上述機構預計，銷售將在當前的水平持續保持“L”形態，大概率不會回暖，“但只要再融資渠道通暢，企業也可以度過艱難周期。”在當前商品房銷售額處于相對低位時，這些舉措旨在通過保障金融資源讓房地產行業“以時間換空間”，最終實現平穩落地。

惠及范圍有限

長遠來看，監管層各項支持的舉措對房地產行業的平穩運行至關重要，但從當前的落地情況和支持范圍來看，在市場化實施推進的過程中，仍存在不少難題。

第一財經記者了解到，中債增需要發行人通過實物資產或第三方進行反擔保。中債增日前對外披露的材料中便涉及“擬提供的風險緩釋方式”，其中包括國有企業反擔保、關聯企業反擔保、資產抵押等。

多位受訪對象表示，若以實物資產提供反擔保，中債增的要求很高，如資產本身要足夠優質、股權關系清晰干凈、此前沒有進行過抵押等。

有此前完成了中債增發債的房企內部人士表示，機構可能會比較傾向于商業、寫字樓等自持類的資產。“這類資產通常比較優質，有穩定的現金流，股權關系也比較干凈。而住宅類的資產則比較復雜，可能涉及到銷售情況、土地款等多方面，估值也不如商業資產來得方便明晰。”

房地產行業行至當下的境況，房企能拿出的干凈優質項目已十分有限。受困于流動性壓力，房企手中優秀的資產此前已進行過融資，如今能提供的擔保物很少。同時，在目前的行情下，資產估值存在大幅折價的可能，房企由此可能要拿出更多的資產才能完成反擔保。另有多位受訪人士向記者表示，中債增實則會更傾向于由第三方來進行反擔保。“資產存在打折的可能性，且不能立刻轉化為現金流。”有長期跟蹤地產板塊的券商分析師表示。

值得注意的是，多輪流動性支持政策惠及范圍較為有限，明顯向著仍在穩健經營的民企傾斜，而這些企業原本就是今年以來民營房企發債的主力軍。

據克而瑞對100家典型房企融資的監測顯示，民營房企融資規模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續下跌，至2022年10月跌至僅剩10%。2022年1-10月民營房企的累計融資總額僅為2291億元，同比減少了68%，其中債券發行規模同比減少了58%。

剔除因交換要約而發行債券的企業后，前10個月發行新債券的民營房企僅11家，發行新債券共約552億元，其中發行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業、旭輝以及新城，目前被中債增首先認可的企業均已在列。

克而瑞指出，隨著利好政策的落地，優質房企可能將率先得到資金支持穩定發展，而絕大多數民營房企還要等待政策效果的傳導，“即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可”。

華南一出險房企人士對第一財經表示，金融機構天生具有避險意識，經過房地產行業此次調整，金融機構避險行為更加明顯，出險民營房企的再融資問題短期內難以獲得較大突破。“優勝劣汰，民營房企分化將進一步加劇。”

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