高歌猛進(jìn)數(shù)月后，隨著3月房企償債高峰期密集來(lái)臨，地產(chǎn)債市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)關(guān)鍵拐點(diǎn)。

地產(chǎn)債量?jī)r(jià)齊升

去年底房地產(chǎn)“三支箭”開弓以來(lái)，債市的“活水”正不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)信用債出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面。中指院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資332.4億元，同比上升15.54%，環(huán)比上升11.84%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)債價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，choice數(shù)據(jù)顯示，截至3月3日，今年以來(lái)中證地產(chǎn)債指數(shù)今年漲幅達(dá)到5.3%。

融資量擴(kuò)大背后，2月房企密集迎來(lái)中票注冊(cè)“開閘”。中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露，2月底，碧桂園、綠城、廈門中駿、雅居樂(lè)、成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)等5家房企中期票據(jù)集中獲批注冊(cè)，喜迎年后“紅包”，累計(jì)可發(fā)行額度達(dá)390億元。

2月初，萬(wàn)科、美的置業(yè)、新城控股、新希望地產(chǎn)、中國(guó)鐵建5家房企中票也密集獲準(zhǔn)注冊(cè)，總計(jì)金額達(dá)到669億元。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2月，房企獲批的中票發(fā)行總額已達(dá)1071億元。

值得注意的是，今年以來(lái)，隨著發(fā)債房企范圍不斷擴(kuò)容，部分出險(xiǎn)房企發(fā)債也開始“破冰”。

根據(jù)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2022年12月～2023年1月13日，中駿、雅居樂(lè)、合景泰富都各有一筆中票完成注冊(cè)，擬發(fā)行金額分別為15億元、18億元、13億元，寶龍也有一筆擬發(fā)行金額為15億元的中票狀態(tài)更新為“預(yù)評(píng)中”。此前，上述房企均曾有過(guò)一定信用風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)債一度停滯。旭輝、中駿此前曾有商票逾期，寶龍、合景泰富的部分境外債涉及違約。

不僅如此，暫停已久的境外債發(fā)行也重新回暖，1月份，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%。未來(lái)，海外債發(fā)行規(guī)模還有持續(xù)打開的空間。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)近期在近期報(bào)告中指出，未實(shí)質(zhì)性違約或進(jìn)行資本市場(chǎng)債務(wù)重組（包括債券交換或展期）的中資民營(yíng)房企（未出險(xiǎn)民營(yíng)房企）的再融資需求在未來(lái)12個(gè)月將上升。2023年3月至2024年2月期間到期或可回售的境內(nèi)及美元債券本金總額同比將增加8.9%，達(dá)1672億元人民幣。

發(fā)行量不斷加碼的同時(shí)，地產(chǎn)債價(jià)格在經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，目前依然堅(jiān)挺。根據(jù)choice數(shù)據(jù)顯示，“20碧地01”、“20龍湖04”、“21金科01”、“20世貿(mào)G1”等多家知名房企債券自去年11月以來(lái)漲幅均超過(guò)100%，近1個(gè)月來(lái)，中證地產(chǎn)債指數(shù)漲幅為0.2%，穩(wěn)守高位。

中正鵬元分析師劉詩(shī)綺指出，短期內(nèi)投資邏輯依然是流動(dòng)性為王，央企及財(cái)務(wù)風(fēng)格穩(wěn)健的國(guó)有房企信用資質(zhì)高，但利差亦已壓縮至相對(duì)低位；部分負(fù)債經(jīng)營(yíng)水平偏高的國(guó)有房企受近期市場(chǎng)調(diào)整影響利差有所走闊，風(fēng)險(xiǎn)收益性價(jià)比更高。

事實(shí)上，目前優(yōu)質(zhì)房企和弱資質(zhì)房企的境內(nèi)債券價(jià)格分化顯著。根據(jù)中證鵬遠(yuǎn)研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年1月，央企背景房企利差區(qū)間為36.33至273.04bp，地方國(guó)有房企利差區(qū)間為60.22至566.60bp，民營(yíng)房企利差區(qū)間為265.82至3014.06bp。以企業(yè)角度看，碧桂園、遠(yuǎn)洋控股、萬(wàn)達(dá)商管、龍湖等利差收窄幅度較大。

償債高峰期將至 企業(yè)花式自救

地產(chǎn)債回彈行情能否延續(xù)？不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為2023年上半年償債高峰期即將來(lái)臨，房企如何應(yīng)對(duì)、能否軟著陸都將影響后續(xù)地產(chǎn)債市場(chǎng)發(fā)展。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度即為首個(gè)償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

其中，一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn)，有較高的償還壓力。

圖源|中指數(shù)據(jù)

從去年規(guī)模上看中證鵬元信用風(fēng)險(xiǎn)年會(huì)中指出，2023年全年境內(nèi)地產(chǎn)債償還量為3585億元，將在3月迎來(lái)償債高峰；中資美元地產(chǎn)債到期金額為600億元，預(yù)計(jì)1月和4月為償債高峰。

壓力之下，近期不少房企開啟自救模式。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期房企減輕債務(wù)杠桿“流行”的方案主要包括債務(wù)展期、處置資產(chǎn)、債轉(zhuǎn)股三類。

在債務(wù)展期方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，融創(chuàng)、華夏幸福、中梁等5家企業(yè)債務(wù)展期成功，展期加權(quán)平均年限達(dá)3年以上。有業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著部分出險(xiǎn)房企至少可以獲得3年左右的緩沖期，確保資金流處于相對(duì)安全的狀態(tài)度過(guò)樓市的至暗時(shí)刻。

展期之余，為減輕債務(wù)杠桿，不少房企斷臂求生，加快資產(chǎn)處置速度。去年12月以來(lái)包括華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)、奧園在內(nèi)的5家房企公布相關(guān)資產(chǎn)出售計(jì)劃，涉及回流資金超210億元。其中規(guī)模最大的是華夏幸福，12月該公司在處理固安四項(xiàng)資產(chǎn)、華御江（武漢）等多家公司股權(quán)及往來(lái)債券上的回流資金或達(dá)134億元。

3月初，短短3日時(shí)間，市場(chǎng)上已經(jīng)盛傳兩則知名房企在上海的資產(chǎn)處置方案。有消息稱旭輝集團(tuán)計(jì)劃以逾14億元的價(jià)格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)。這2棟擬出售物業(yè)位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，整棟報(bào)價(jià)分別為5.5億元及8.8億元。同期中駿集團(tuán)計(jì)劃整棟出售位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋中駿廣場(chǎng)的多棟物業(yè)，總報(bào)價(jià)約25億元。第一財(cái)經(jīng)記者聯(lián)系了上述兩家公司官網(wǎng)電話，截至發(fā)稿前暫無(wú)回復(fù)。

此外，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)逐漸回暖，有地產(chǎn)公司在處理境外債上，試圖另辟蹊徑采用“債轉(zhuǎn)股”方式化解風(fēng)險(xiǎn)。華夏幸福是本輪房企債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái),首個(gè)達(dá)成“以股抵債”的案例，相關(guān)方案顯示華夏幸福境外債券存續(xù)總額約49.6億美元，約合人民幣336.5億元。據(jù)境外債重組計(jì)劃，債權(quán)人可享有30%現(xiàn)金兌付及16.7%信托受益權(quán)抵債。對(duì)于剩余的53.3%債權(quán)，債權(quán)人可選擇將其中一定比例轉(zhuǎn)換為“幸福精選平臺(tái)”的股權(quán)，其余部分則將展期八年。

華夏幸福成功案例在前，中梁、花樣年、融創(chuàng)等房企紛紛入局。2月17日，上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公告了境外債重組的關(guān)鍵條款，擬將境外債務(wù)未付本息交換為新優(yōu)先票據(jù)，或者新優(yōu)先票據(jù)與新可換股票據(jù)的組合。1月16日，花樣年控股集團(tuán)有限公司也發(fā)布建議境外債務(wù)重組業(yè)務(wù)更新公告，披露的重組方案主要包含債轉(zhuǎn)股、以新?lián)Q舊進(jìn)行展期兩個(gè)部分。

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房企的債務(wù)壓力仍然相對(duì)較大，各類化解手段也相對(duì)豐富，但究其根本只是輔助手段。企業(yè)想要回歸正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌道，恢復(fù) “造血”能力才是關(guān)鍵。

從“補(bǔ)血”到“造血”，樓市需求、房企經(jīng)營(yíng)回暖還有多遠(yuǎn)？劉詩(shī)綺預(yù)計(jì)2023年上半年房地產(chǎn)銷售仍處于筑底階段，中期內(nèi)在首置及改善需求的帶動(dòng)下房企銷售有望逐步回歸合理中樞，預(yù)測(cè)“十四五”期間內(nèi)商品房年銷售中樞約12.74億平方米。

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