在全球主要住房市場降溫的大環境下，新加坡的房地產價格連續12個季度上漲。為解決這個問題，4月底，新加坡政府將外國人購買住宅房產的額外買方印花稅（ABSD）調高30個百分點，至60%，從4月27日起立即生效。

這讓很多地產經紀和購房者措手不及。“以一座價值200萬新加坡元的私宅為例，這意味著外國買家須支付的額外買方印花稅將從60萬新加坡元猛增至120萬新加坡元（（約合人民幣621萬元）。”亞洲優質產業公司（AsianPrime Properties）執行董事鄧民潔對第一財經記者表示。

此次新政出臺，是因為隨著房價高企，新加坡當地人越來越擔心被擠出住房市場，而高房價也可能使新加坡作為國際金融中心的吸引力下降。

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新加坡市區重建局最新數據顯示，一季度，新加坡私人住宅價格上漲了3.3%，而上一季度的漲幅僅0.4%。2021年和2022年，當地房價分別增長了10.6%和8.6%。

兩年來第三輪降溫

在其他主要的國際大都市，ABSD的比例都低很多。例如，外國人在溫哥華買房的稅率為29%，倫敦、墨爾本和悉尼的稅率在14%左右。紐約的稅率只有4.3%。

新加坡財政部、國家發展部和新加坡金融管理局在一份聯合聲明中對新政策作出解釋：“當地人購買自住房屋的需求一直特別強勁，當地和外國投資者對我們的住宅房地產市場也再次產生興趣。如果不加控制，價格可能會超過經濟基本面。同時，價格相對于收入的比例也有持續上升的風險。”

鄧民潔對第一財經分析稱，如今在高貸款利率環境和全球經濟面對挑戰的風險下，穩定房地產價格是新加坡政府的首要任務，“這一輪降溫措施是要在減緩購買需求，尤其是投資者和外國人的購買需求。”

事實上，這是新加坡新冠疫情以來對房地產的第三輪降溫措施。2021年12月和2022年9月，該政府都采取過類似的早期預防措施，并產生了“緩和效果”。

例如，新加坡的外國買家的印花稅在2021年12月從20%提高到30%，這導致2022年外國人購買的公寓量下降了16.5%。但事實上，當地房產價格仍然沒有松動。

根據新加坡經紀公司橙易產業（OrangeTee&Tie）2022年的一份研究報告，在多輪降溫措施后，新加坡仍然是外國投資者的首要投資目的地。

“盡管出現了加息和2021年12月實施的降溫措施，但外國買家在2022年購買了更多價格在500萬新元（約合人民幣2587萬元）及以上的豪華公寓，”報告稱，“外國人和已獲得新加坡永久居留權的人對豪華公寓購買量幾乎恢復到了2019年的水平。”

根據總部在吉隆坡的全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團提供的買家詢盤數據，新加坡是中國買家心儀的海外購房目的地。從2021年始，新加坡便進入中國買家海外詢盤量前十名，當年排名第九。盡管新加坡政府于2021年底提高了外國買家印花稅，但在那之后的兩年，新加坡在詢盤榜單上一直穩居第十位。

這次會有什么不同

外國買家在新加坡房地產銷售中只占很小的比例。根據新加坡市區重建局的數據，去年外國買家占新加坡購房量的4.7%，今年第一季度提升至7%。

房產信息平臺MOGUL.sg首席研究官馬克（Nicholas Mak）因此認為，如果只有10%的購買行為受到影響，那么這些措施就有局限性，“對其他90%的人影響不大，怎么給市場降溫？就好像你有一個著火的石油廠，而這些人沒有使用正確工具來救火。”

與此同時，有能力在新加坡購置房產的人群可能并不在乎多交的稅款。

居外IQI聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經記者表示，新加坡房價之高已經淘汰了一批外國買家。現在計劃購買新加坡房產的高凈值人群可能不會因增稅30%而改變購房決定。

“當然，那些專門炒房的人群會望而卻步。另一方面，以全球配置為目的的外國購房者可能會把目光轉向馬來西亞或迪拜等地的豪宅。”他說。

鄧民潔稱，根據已以往的經驗，外國買家收到消息后往往會卻步，尤其這一次的增幅翻倍了。

不過，在新政出臺后，她的客戶之一、原本計劃看房的外國買家并沒有改變主意。“我們已經及時和他們溝通有關稅收的增長，他們還是愿意繼續購房計劃。他們的反饋是，新加坡會是他們想投資移民的地方。”她還透露，她的買家反饋稱，新加坡房屋的單價是合理的，就只是稅額很高。

橙易產業研究總監孫燕清則對第一財經記者稱：“降溫措施可能會在未來幾個月內抑制需求。這可能為更多的房屋竣工和住房供應提供時間。當有更好的市場平衡時，價格可能會穩定下來。當需求收縮時，價格上漲也可能放緩。這將有利于首次置業者和組屋升級者（HDB upgraders）購買他們第一套住宅。”

“我們已將2023年全年的價格預測從5-8%略微下調至4-7%。”孫燕清說。

鄧民潔預計，由于此次新政下新加坡公民和永久居民首次購房者不受影響，這些群體將成為未來幾個月的主要需求動力。根據2022年的數據，這個群體約占住宅房地產交易的90%。

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