隨著11月28日晚間房企股權融資這“第三支箭”的正式落地，信貸、債券、股權三個融資渠道“三箭齊發”，合力推動房地產融資。

受政策利好刺激，11月29日開盤后，地產股強勢大漲，多只A股地產股漲停。截至收盤，萬科A（000002.SZ）、中交地產（000736.SZ）、金科股份（000656.SZ）、天保基建（000965.SZ）、中國武夷（000797.SZ）、華僑城A（000069.SZ）等近40股封板。粗略計算，房地產板塊市值一天暴增1200億元。

建材、金融領漲，社會服務、食品飲料板塊也延續了28日的強勢。國防軍工和公用事業等偏防御屬性的板塊今天表現居后。在股市反彈的同時債市走弱，市場或反映對刺激房地產的擔憂。

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鵬揚基金表示市場可能會在過度悲觀與樂觀之間搖擺，投資者推演未來的金融市場走勢，需要基于我國房地產行業的客觀規律。

政策底已來、市場底未至

新時代財富研究院宏觀研究負責人劉祥東對第一財經記者表示，11月23日的金融16條提出對于房地產行業的信貸和債券融資支持，11月28日證監會進一步對房地產企業股權融資提出5條優化調整措施，至此，代表政策“三支箭”的信貸、債券、股權的融資支持全部對房地產企業放開。尤其是對于房地產企業股權融資的政策支持，這是證監會自2010年叫停房企股權融資后，再次放開房企的股權融資，而且相較于信貸和債券融資，股權融資既能為房企籌集大量資金，又不會增加企業的資金負擔，這對于房地產企業具有更為深遠的積極影響。這些政策的出臺，可以視為房市階段性“政策底”的到來。

但同時數據顯示，近期房地產需求景氣度依舊不高。光大證券研究所數據顯示，“金九銀十”房市銷售平淡，全國商品房銷售弱復蘇。

10月，商品房銷售面積為0.98億平方米，單月同比下降23.2%，環比下降27.9%；商品房銷售額為0.95萬億元，單月同比下降23.7%，環比下降30.0%；商品房銷售均價為9687元/平方米，單月同比下降0.6%，環比下降3.0%。

同時房地產開發投資延續弱勢，累計同比持續深度下滑。10月，房地產開發投資額1.04萬億元，單月同比下降16.0%，環比下降18.5%；其中住宅開發投資額0.90萬億元，單月同比下降15.5%，環比下降17.7%。今年1~10月，開發投資額11.40萬億元，累計同比下降8.8%。

國家統計局數據顯示，2022年1-10月全國商品房銷售額和銷售面積分別為10.9萬億元和11.1億平方米，同比分別下降26.1%和22.3%，降幅較1~9月基本不變。10月，商品房銷售額約為9452億元，同比下降23.7%，單月降幅較9月擴大9.5個百分點。10月，商品房銷售面積為9757萬平方米，同比下降27.9%，單月降幅較9月擴大7.2個百分點。

下游景氣度不佳，三季度房企們交出的答卷也不理想。

Choice數據顯示，106家房企中有61家房企前三季度營收出現同比下滑，凈利潤實現正增長的房企僅30家，78家房企歸母凈利潤呈現負增長。另外，還有28家房企的歸母凈利潤下降幅度超過100%。

這也反映了大多數A股房企的三季報業績現狀，無論是一貫的穩健型大型房企還是抗風險能力較差的部分中小房企，多數都不外如是，盈利能力持續下探成為普遍且還在持續的現象。

比如2022年前三季度，保利發展累計實現營收約1563.76億元，同比增長12.99%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.61%；公司毛利率為24.51%，較去年同期下降5.32個百分點。

華泰柏瑞基金經理楊景涵認為上述利好政策主要集中在供給端解決問題，讓房地產企業減輕短期的債務壓力，適度改善資產負債表，需求端的改善還需要時間。但房地產需求和經濟發展水平密切相關，如果經濟整體改善，人民收入水平預期提升，購房需求就有望逐步提升。因此，即使需求端政策進一步改善，實際房地產行業的景氣度可能仍然需要一定時間才能明顯回升。

巨豐投顧高級投資顧問王詩燦表示:“龍頭房企能否扭虧為盈，不單單只能寄希望于政策托底，還需要企業自身的運營戰略。而從上周五到今天的盤面來看，資金對于房地產企業出現了明顯的抄底，部分標的出現了連板行情。”

劉祥東表示，從“政策底”到“市場底”的過渡通常會有時滯，時滯的長短主要取決于經濟大環境的整體復蘇進度和政策的執行情況。盡管如此，房地產市場逐步向好發展的態勢不會改變。

巨豐投顧高級投資顧問丁臻宇認為，隨著房地產交付節奏加快，爛尾樓等現象得到有效遏制，居民購買力有望釋放。房地產下游景氣度將逐步得到提升，對于房企來說“市場底”已日趨明朗。

東高科技投研學院副院長楊波則認為房企市場底大概率會滯后到來，預計在明年5月左右，晚一點甚至到10月。暫時來看，楊波認為房地產行業的景氣度不會大幅提升。

公募基金持股集中度創近5年新高

回顧今年以來房地產行業政策，鵬揚基金認為“依然是目標明確、措施克制的”。

在今年國慶節之前，政策在需求端小幅度放開購房與貸款限制，給予稅收優惠，是本次對房地產行業救助的第一階段。10月以來政策加大力度，推動金融部門“三箭齊發”，意味著對房地產行業救助的第二階段即“供給側”措施也已經基本上釋放完畢。展望未來，潛在的第三階段或是剩余的政策空間，將是對購房端更大力度的放松，刺激住房需求，但是否會實施還有待觀察。

鵬揚基金表示政策之所以較為克制，是因為我國房地產行業已經進入一個緩慢下行的長周期。要適應于這一周期客觀規律，政策既要避免脫離有效需求的過度刺激，也要避免助推周期下行的加速造成金融風險。因此，我國房地產長效機制一方面因城施策支持剛性和改善性住房需求，另一方面保持房地產融資合理適度。而從長期看，在房地產穩住后，制造業轉型升級仍是金融資源配置的優先方向，這也意味著明年股市的機會是多元的。

下階段政策實施繼續以“保交樓”為主，即使“保主體”也是推動在建項目能順利竣工交付，需求端的政策也沒有鼓勵居民部門大幅加杠桿，更何況這還取決于購房者的意愿和能力。因此，在目前政策環境下，房地產行業的增量需求會更偏中下游的施工竣工環節，即建材、裝修、家電等領域，而對上游拿地、新開工的推動作用預計有限。

從長遠看，房地產行業健康平穩發展還需要銷售好轉，讓房企能自我造血。目前制約房地產銷售的主要因素一是疫情限制線下活動，二是居民收入增速放緩，三是房價上漲預期減弱。這有賴于疫情政策進一步優化，經濟內生動能恢復，即使條件具備，傳導至地產銷售可能需要較長的時間，理想情況下明年全年房地產銷售也就是能和今年持平。

在需求端不明的情況下，第一財經記者發現，基金經理針對房地產板塊的持倉仍舊處于低位、但集中度卻創出近5年新高。

根據Wind數據，今年三季度公募基金房地產板塊持倉市值占股票投資市值比重為2.00%，環比上升0.31pct，較2021年末上升0.44pct，處在2013年以來的18%分位（低位）。

三季度房地產板塊相對標準行業配置比例低配0.25pct，環比收窄0.23pct，較2021年末收窄0.29pct，處在2013年以來的65%分位。

與公募基金不同，北上資金則在二、三季度持續降低地產配置，三季度北上資金地產股持倉市值占陸股通累計資金使用額度的0.71%，環比減少0.10pct，較2021年末減少0.24pct，處在2017年以來的4%分位（低位）。

與此同時，公募基金持股集中度持續創出2017年以來的歷史新高。根據Wind的數據，三季度公募基金加倉比例TOP5的地產股分別為保利發展、招商蛇口、華發股份、金地集團、建發股份，傳統全國性頭部房企之外，強信用的二線區域龍頭亦得到資金青睞。持倉市值TOP5的地產股持倉總市值占板塊持倉總市值的比重達到66%，環比上升4.45個百分點，持股集中度連續提升4個季度，繼續創出2017年以來的歷史新高。

為何公募機構在持續加碼龍頭企業，楊波認為地產行業的分化會進一步深化，具備上市資格、融資資格，或者具有高信用背書的房產企業有望在這輪調控中勝出。房地產行業的馬太效應會初步形成，強者恒強。

而龍頭房企是否受益，最終扭虧，主要看是否解決融資問題，其次就是當初拿地的成本占比。前者保證活下來，后者解決盈利問題。總體來說龍頭房企大都具有上市身份，具備較強融資條件，優質地塊占比高，本次新規解決了融資問題，最終都會受益，扭虧為盈的。這也是資本市場熱烈追捧房地產板塊的根本原因。

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