最近市場上出現了比較多的提前歸還按揭貸款現象。要求提前還貸的客戶多，甚至還遇到了“還款難”。伴隨這一現象也出現了一些爭論。爭論的焦點在于是否應該降低存量房貸利率，也有觀點認為提前還貸說明居民消費意愿不強甚至下降。

之所以會出現提前還貸，其背后折射的是市場資金價格變化，是市場上各利益相關方圍繞著資金價格變化進行的利益權衡。這是市場中的正常現象，需要分析原因，不必過度解釋，扭曲真相。

(相關資料圖)

解決這樣的利益問題，應該遵循市場原則和法治原則，由各相關方通過市場博弈以求得各自利益的平衡。也就是說，要發揮市場自身調節的作用，盡可能不用行政手段干預，達到優化資源配置的目的。

“提前還貸”背后各方動機何在

首先，借款人的考慮。

借款人目前最直接的對比是當下新按揭貸款申請人所享受的利率低于自己過去所借按揭貸款的利率。然后是其他可能的融資渠道的成本，比如個人經營性貸款、消費貸款、小微企業貸款等利率，同樣低于原有的按揭貸款利率。過去按揭貸款申請難，具有稀缺性，借款人愿意承受高于其他貸款利率的按揭貸款利率。而現在，獲得按揭貸款不僅容易，并且利率還低，則借款人在心理上會感覺原有貸款的利率偏高了。

借款人第二個考慮是未來房價趨勢。如果未來房價是上漲的，并且能覆蓋按揭貸款的成本，那當然是有利的。但如果不能覆蓋，甚至房價沒有上漲的空間或者會下跌，那么相比于繼續承擔高成本的按揭貸款，提前還貸就成為更優選擇。更有甚者，干脆選擇把房產賣了。

借款人第三個考慮是其他資產配置的收益。當其他資產如銀行理財、基金、債券、股票等投資收益高于按揭貸款利率時，借款人更愿意將資金配置于這些資產而非貸款買房。去年以來，這些資產的收益大為降低，有些甚至虧損，許多借款人更愿意將這些資產撤回，在沒有好的投資方向的情況下，就希望提前歸還按揭貸款。

借款人這些考慮都是合理的，無可厚非。不過，這些考慮都是基于當前市場情況作出的判斷，并沒有考慮未來市場變化和借款人自己未來的需求。如果借款人把相當部分甚至其他所有資產配置的資金都撤回并用于提前還貸，就相當于把自己資產的流動性都鎖定了。當市場各類資產收益上漲，也意味著市場資金供不應求，那時按揭貸款的申請可能不會像當下這么容易，同時利率也不會像當下這么低。

其次，商業銀行的考慮。

在存款利率沒有下降的前提下，貸款利率的下降在一定程度上增加了商業銀行的壓力。目前，一些新發生貸款的利率在讓利實體經濟的過程中有所下降，商業銀行利差收窄，效益下降。在不違反合同約定的情況下，盡可能減少居民提前還貸的量，這是商業銀行的一種理性選擇。

進一步來看，目前的低利率會持續多久還是一個疑問。前些年許多觀點認為零利率甚至負利率是全球趨勢，然而，現在全球主要經濟體中只有日本的零利率政策還在負隅頑抗。我國去年底以來出臺的各項穩經濟、促發展措施正在逐步產生效果，當經濟重新步入上升通道，一些利率限制一旦放開，下半年市場利率有可能會掉頭向上。按揭貸款是長期貸款，如果當下按低利率簽訂貸款合同，銀行或許暫時有些微利，未來則可能面臨存貸利差倒掛的風險。正是基于這樣的考慮，商業銀行對存量房貸給予降息的意愿就更低了。這時候，商業銀行更傾向：第一，盡可能阻止提前歸還房貸；第二，減少新的按揭貸款等長期貸款發放，保持資源的靈活性，待利差進入合適區間再發放此類貸款，但這對當前穩房地產、加快投資將產生反效果。

也正是基于上述考慮，一些商業銀行的基層行，為了留住部分客戶，愿意用個人經營性貸款等方式替換按揭貸款，既滿足客戶降低利息成本的訴求，又留住有房屋抵押的資產，同時還能完成小微企業貸款等普惠金融監管考核指標。再一方面，雖然短期收益受到影響，但因為小微企業貸款等期限比較短，未來隨著市場利率上升，還是有機會調整的。

再次，其他相關方的考慮。

所謂其他相關方，是指與房地產行業相關的人群，包括房地產開發商、房地產企業股票投資人、房地產企業債券投資人，以及相關資產支持的金融產品持有人等。近年來，這個龐大的群體在各個場景下無差別呼吁降息，目的是促進房地產行業發展，尤其在當下，更是希望通過降息等手段引導更多資金進入房地產市場，以期在穩住房地產市場的基礎上進一步提振信心，重現房地產行業往日輝煌。

降準降息、放開信貸閘門，一定時期內會引導大量資金進入市場，抬高資產價格。如果如其所愿，有關政策能夠專門針對房地產行業，則必然能抬高房地產相關資產的價格。

法治原則下盡可能交給市場

作為追求盈利的市場主體，以上各方考慮都在情理之中，也是市場在有效配置資源過程中不可避免的現象，市場就是在各方利益的博弈中實現社會效益最大化的。面對這樣的狀況，不應簡單地判斷他們提出的訴求哪個更合理、更公平，也不應簡單以行政的方式統一決斷，還是應該在法治的前提下，盡可能地交給市場來解決。

對于“提前還貸”現象和房貸利率調整問題，應讓市場主體遵循市場原則和法治原則充分博弈，摒棄父愛主義的“一刀切”做法。

應該讓借款人與商業銀行在原有房貸合同基礎上進行協商，尋求解決之道。面對大量提前還貸情況，各家、各地商業銀行可以依據所在區域房地產市場和商業銀行間競爭態勢，確定自己的策略，比如，是全部滿足提前還款需求，還是協商降低利率及降多少。全國各地房地產市場情況不同，沒有必要脫離借貸雙方原有合同，制定全國統一的存量房貸利率打折標準。

對于房地產行業，進行適時的調控是必要的。但如何調控，以什么工具進行調控，值得研究。調控是為了更好地發揮市場的作用，因此，一般情況下，對房地產行業的調控不宜直接限定貸款價格，即利率。

2010年左右，由于低利率等原因，香港房價上漲很快，有一定的風險苗頭。特區政府和金管局陸續出臺了一系列政策，希望通過增加購房成本，壓抑購房需求，以防止房價過快上漲。房貸方面，主要是提高首付比例、限定不同房價的最高貸款額等。政府也出臺限購政策，如非香港居民額外印花稅等。但對按揭貸款利率始終沒有規定。因為限定貸款利率會扭曲市場信號，并不利于管理市場。

讓商業銀行和客戶自主確定利率，也有利于商業銀行根據自身稟賦確定自己的市場定位和客戶定位，形成各自的經營特色和競爭優勢。

創新房貸計息方式

房屋按揭貸款是超長期限的分期還款貸款，有其自身特點和風險。除了客戶的未來收入風險和健康風險，還面臨著市場資金價格的不確定性。所以，一般都以某一基準利率加點的方式來鎖定利差，規避風險。

由于新冠疫情，我國出臺了一系列有效應對的措施，但因為情況特殊，市場上也出現了一些新的情況：理財投資虧損、小微企業貸款等貸款利率低于房貸利率、新的房貸利率低于存量房貸利率等。在這種情況下，LPR加點的存量房貸利率與市場出現了比較大的反差。然而，目前這個市場現象是非常態的，應該不會維持太長時間。如果對存量房貸利率進行一次性調整，會給商業銀行未來的經營帶來較大風險。

商業銀行就存量存款利率下調、存量貸款利率上調與客戶協商改變合同，幾乎是不可能成功的。也就是說，如果現在統一要求商業銀行降低存量房貸利率，當未來市場利率上升時，商業銀行是沒有機會再將存量房貸利率上調的。所以，不能采取“一刀切”的做法，要求商業銀行通過給存量房貸利率打折的方式來應對暫時的市場現象。

第一，鼓勵商業銀行創新房貸計息方式。

可以鼓勵商業銀行在市場競爭中摸索創新計息方式，比如在合同中加入雙方可以依據市場變化情況，協商階段性調整計息方式，在一定期限內（三個月、半年等）采用特殊計息方式，過了這個期限，恢復原計息方式等。這不僅對解決當前矛盾有幫助，也可以完善未來按揭貸款的合約模式，如完善關于提前還款的約定。

我國商業銀行對借款人提前歸還貸款的規定一向比較寬松，而且合同約定不夠明確。其實，借款人提前還款，會給商業銀行帶來還款資金重新安排的管理成本，境外機構一般都在合約中有比較詳細的規定。

第二，優化轉按揭流程，鼓勵商業銀行在競爭中提升服務能力和創新能力。

房地產行業貫徹“房住不炒”定位，需要有完善的市場機制。市場的順暢運行，客戶方便地轉按揭，也是非常重要的一環。這需要監管、商業銀行、房產登記部門等通力合作，運用數字科技，創新運作模式，使轉按揭業務在資金、抵押登記、債權轉移等方面做到無縫對接。

便捷的轉按揭業務，在給借款人帶來良好體驗的同時，更會促使商業銀行在競爭中不斷提高服務質量，不斷創新服務模式，有利于房地產市場的健康發展。

第三，借款人應綜合評估自身資產配置條件和家庭流動性風險，理性選擇提前歸還房貸、轉按揭貸款或與銀行重新協商合同條款。

不同借款人經濟條件不同，不能一概選擇提前歸還房貸。自身沒有能力全額提前還貸的借款人，可以根據經濟收入狀況適當提前歸還部分貸款本金，以減輕付息負擔，或者與銀行協商階段性適當降低貸款利率；有較多閑置資金的借款人，可以在保證家庭資產合理流動性的前提下，考慮提前歸還房貸等。總之，借款人需綜合平衡家庭資產配置需求選擇是否提前歸還按揭貸款。因為按揭貸款是購房貸款，只有在購置房產時才能申請，一旦歸還按揭貸款，同一個房產作為已有房產就不能再申請按揭貸款了。

第四，商業銀行與借款人都應避免以其他貸款替代按揭貸款的選項。

以個人經營性貸款或消費信貸等貸款產品替代按揭貸款，對商業銀行和借款人都有很大的風險隱患。

首先是政策風險，即違反個人經營性貸款和消費貸款不能進入房地產市場的規定。

其次，按揭貸款是長期分期付款貸款，個人經營性貸款和消費貸款一般是一年期，往往是本金一次性歸還，即使分期還款，也是在短期內分期，每一期的供款額較大。以個人經營性貸款或消費貸款替代按揭貸款，意味著以短期貸款替代長期貸款，一旦借款人家庭資金周轉發生困難，對借款人和商業銀行都會帶來損失。商業銀行和借款人都應該避免這樣的選擇，監管部門需對此加強監督檢查。

總的來說，利率是市場各方博弈的結果，無所謂公平與合理。

由于按揭貸款具有超長期的特殊性，當商業銀行作為市場主體意識到以目前低利率發放貸款，會造成未來利益嚴重受損時，必然會選擇減少新業務的發生，甚至暫時退出按揭市場。這與當前穩房地產市場的要求相悖，也不利于房地產行業其他相關方的利益。因此，要做的并不是一次性下調存量房貸利率。

按揭貸款借款人、商業銀行、房地產行業相關投資人都是平等的市場主體，都有各自的利益訴求，需要在遵循市場原則和法治原則的基礎上平衡各自的利益，做出各自的選擇。目前存量房貸利率與其他貸款利率有所偏離，是非市場因素造成的暫時扭曲現象，不妨讓市場主體自主協調。

（作者系上海新金融研究院副院長）

第一財經獲授權轉載自微信公眾號“中國金融四十人論壇”。

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