在之前的那篇《房產稅又雙叒叕要來了？》中，我們給了個結論：房產稅確實要收，但目前還只是部分城市的試點階段，短期之內全面推行的可能性很低。

(相關資料圖)

但是，房產稅的大盤還是八個字：穩妥推進，終會開征。

所以，大家還是很關心以下問題：

征收力度會有多強

我們先看一下其他國家的征收力度。

全球各個國家基于國情不同，對房產稅稅率制定方面的差異也非常大，低的不到1%，高的可以超過10%。所以征收力度這個問題，沒有一個標準答案，而是要因地制宜。

那么，我國房產稅征收力度會有多大？

其實在上一篇討論完我國目前征收房產稅的難度以后，就已經可以猜到這個問題的答案了。既然房產稅的阻力這么大，征收的力度一定不會太強，因為征收的力度越強，阻力也就越大。

第一，大概率會有一個普遍性的稅收減免政策。

比如人均幾十平方米以下免稅等，這樣才能夠保障人們的“基本居住需求”。

參考上海和重慶的房產稅試點規定——

上海：人均住房面積不超過60平方米免征房產稅，三口之家免稅面積達到180平方米。

重慶：納稅人在政策施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

第二，稅率方面也不會過高。

參考上海和重慶的房產稅試點——

上海：使用稅率暫定為0.6%，低于均價2倍的住房為0.4%。

重慶：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

根據國家統計局數據，2022年我國城鎮居民人均收入不到5萬元，雙職工加起來也就10萬元，即使一個家庭愿意拿出10%也就只有1萬元而已，相比動輒100多萬元總價值的住房不到1%。

所以，根據上海和重慶的房產稅試點規定推測，房產稅的征收力度大概會人均減免40～60平方米，稅率在0.5%～1%左右。

房產稅對房價有什么影響

房產稅對房價的影響，關鍵看稅法出臺，對需求方的沖擊有多大。

我們的判斷是，房產稅不會改變房價的方向。

以國際經驗來看，房產稅的征收對核心地區的房價影響非常有限。

以首爾和東京為例。

2005年韓國出臺“綜合不動產稅”，目的就是打擊持有多套房的投機現象，抑制對大型、高檔住宅的需求。其中，持有稅的征收對象為房產價值超過6億韓元的家庭，稅率為1%～3%，實行累進稅率，房產價格越高，持有稅率越高。

另外，韓國政府還提高了房地產轉讓稅率。對持有多套房的業主轉讓交易，征收30%的資本收益稅。到2007年，對3套及以上業主征收的住房轉讓資本收益稅已提升至60%。

這么一套房產稅組合拳打下來，大家都覺得房價應該會受到一定影響，但結果首爾房價繼續以年均13%的漲幅持續向上，直到2008年金融危機爆發才有所回落。

日本房產稅則早在上世紀50年代就開始推出，稅率不高。

東京市政府向所有者征收不動產稅（1.4%）、市政建設稅（0.3%），這兩項稅收每年征收一次，每3年對稅基資產進行一次重估，對土地、建筑物等均征稅，所以加起來也就是1.7%，不論是否擁有日本國籍或者是否居住在日本，都需要繳納。

如果做一個測算，你買了一套5000萬日元的房產，按3000萬日元建筑+土地的不變重估價折算70年，折現利率為日本主要銀行貸款利率1%，那不動產和市政建設稅加起來，每年得多交51萬日元，折算成現值就是2560萬日元，直接將購買這套房產的實際支付價款提高了51.2%。

但是考慮到日本20世紀末的房產泡沫，我們從21世紀初再看日本房價走勢，仍然是明顯的上升趨勢，尤其是2013年1月至2017年7月，東京中心6區的70平方米住宅出售均價從5153萬日元飆升至7286萬日元，漲幅41.4%。

由此可見，核心城市的核心區域，即便推出房產稅，也不會改變房價上漲的趨勢。

但是對于非核心區域的房產價格，房產稅可能會加速房價的下跌。

比較極端的例子是，美國底特律就有以1美元價格出售的別墅，但是長期掛牌還是賣不出去。原因就是，1美元只是售價，如果真的接手，還要繳納稅費、保險和市政評估費等。

比如一套房子盡管現在售價1美元，但政府對它的估價可能是3年前的價值，即大約6萬美元，因此納稅基數為6萬美元。以一套位于韋恩縣普賴爾大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”為例，如果當地政府對其估價為6萬美元，按當地目前6.819%的房產稅計算，購房者每年應繳4091美元房產稅。

所以，對于這一類本身發展潛力就不高的地區來說，房產稅可能會加快房價下行的速度。

房價究竟是會上行還是下行，最后的根本還是供求關系。

發展潛力較高的一、二線城市的核心地區，房價仍然會持續上行，房產稅的推行最多也就是減緩一下這些區域的房價上行速度。

而對于發展潛力不大的三四線城市，本身房價就存在下行風險，房產稅的出臺確實可能會對這些城市的房價造成一定的影響。

第一財經獲授權轉載自微信公眾號“香帥的金融江湖”。

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