今年以來持續走在樓市松綁前列的南京和蘇州，終于迎來一項關鍵舉措，取消“認房又認貸”，大幅降低了首付比例。

首先傳出消息的是南京。8月12日，一則關于南京下調商業性個人住房貸款首付比例的消息流傳，其中提及，名下有且僅有一筆房貸未結清的，再購房時首付由原來的8成降至6成；名下房貸結清的，首付則由原來的5成降至3成。

12日，第一財經從南京當地中介處了解到，該新規屬實。“不過具體執行也還是看開發商”，該中介表示，“核心板塊河西南首付仍然是8成，南部新城首付最低是5成，非核心區的大部分項目都在執行3成首付的新規了。”

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南京燕子磯板塊一項目銷售也向記者確認，其項目已在執行該政策，有房貸結清后，首付比例即為三成。

這一新規相當于改變了南京過去“認房又認貸”。此前在南京，名下有一套住房、無購房貸款記錄的，或有貸款記錄已結清的購房者，再購房均屬于二套房，首付比例最低50%；若有一筆房貸款未結清，首付比例則高達80%。如今，貸款結清后再購房，首付比例最低可至3成，大大降低了購房門檻。

同日，蘇州也執行了相同的新規，下調了二套房的首付比例，即貸款結清后，再購房時，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。第一財經從蘇州房地產業內人士處了解到，該政策屬實。

克而瑞指出，目前蘇州的新房市場，其實還是改善占主力，很多改善型置業客戶的買房痛點在于首付，因為改善需求一般都是第二次甚至第三次買房，過去的首付5成起，而貸款未結清的，則需要8成首付，高門檻對于成交有明顯制約。

有房企內部人士向第一財經表示，當前市場環境下，投資性需求已基本消失了，目前限貸政策的調整，目的就在于充分釋放剛性需求和被束縛的改善需求，“對購房者是好事”。

這實際上也與近來監管層釋放的信號一致。日前，央行發布的2022二季度貨幣政策執行報告中提及，關于房地產政策，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這意味著，各地在落實差別化信貸政策（首付比例和利率水平）時，在不違背國家差別化的住房信貸政策的前提下，可根據本地實際情況，繼續做出調整。

“如今，南京的房貸新政意味著熱點二線城市房貸政策回到了上一輪寬松時（2015-2106年）的態勢，即對‘認房又認貸’的嚴格政策進行調整，目的是降低首付門檻，鼓勵換房和改善型需求，對需求端進行激勵，以提振市場預期和信心。”李宇嘉表示。

在億翰智庫研究總監于小雨看來，南京、蘇州兩城對“認房又認貸”的調整，是繼鄭州打響取消該政策以來，最有影響力的一次調整。

據了解，2016年12月后，鄭州開始執行嚴格的“認房又認貸”，即擁有一套住房或有貸款記錄的家庭，均執行二套房貸款政策，首付比例60%；今年3月份，鄭州對此進行調整，擁有一套住房但已結清房貸的家庭，再次購房首付比例可由60%降至30%，并執行首套房貸款利率，即“認貸不認房”。

華泰證券研報顯示，2021年底以來，有多個城市公積金貸款取消“認房又認貸”，而鄭州是本輪因城施策中首個在按揭貸款層面放松“認房又認貸”的城市。

在南京、蘇州這類高能級城市調整這項政策后，于小雨認為，接下來或將有更多城市跟進，優化認房認貸政策。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙也表示，今年在寬松政策效應下，市場恢復不及預期，截至7月，無論是新房成交還是二手房成交規模均未及去年同期水平。支持改善性需求的釋放有利于房地產市場加速恢復，促進房地產市場平穩健康發展和良性循環，對于提振當地的市場有著重要的作用。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，未來的政策趨勢上，二線城市在限購、限貸、限售政策方面或進一步優化，更多三四線城市或全面取消行政性限制政策，以穩定房地產市場預期。政策持續優化調整后，熱點一二線城市有望率先企穩恢復。

標簽： 改善型需求