10月24日，港股市場(chǎng)出現(xiàn)大跌，截至收盤(pán)恒生指數(shù)跌幅6.36%，報(bào)15180.69點(diǎn)；恒生科技指數(shù)收跌9.65%，報(bào)2801.99點(diǎn)。跌幅靠前的成分股中，龍湖集團(tuán)跌15.08%、阿里健康跌14.85%、美團(tuán)-W跌14.83%、碧桂園服務(wù)跌14.21%，龍湖和碧桂園兩家，皆為經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的示范性房地產(chǎn)企業(yè)。

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除了龍湖和碧桂園，地產(chǎn)板塊中，北京建設(shè)跌幅13.89%、上置集團(tuán)跌幅12.50%、旭輝控股集團(tuán)跌幅12.28%、遠(yuǎn)洋集團(tuán)跌幅10.81%、中駿集團(tuán)控股跌幅9.28%、華潤(rùn)置地跌幅8.99%、越秀地產(chǎn)跌幅8.74%、時(shí)代中國(guó)控股跌幅8.57%。

此外，合景泰富集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、新城發(fā)展、雅居樂(lè)集團(tuán)、保利置業(yè)集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、美的置業(yè)、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)等房企股價(jià)跌幅均超過(guò)5%。物業(yè)管理板塊也受到影響，其中方圓生活服務(wù)跌幅達(dá)31.91%，旭輝永升服務(wù)跌幅15.57%。

受板塊行情影響，許多房企股價(jià)已然“破凈”，股票價(jià)格低于每股凈資產(chǎn)，部分示范性民營(yíng)房企也未能避免。比如龍湖集團(tuán)目前市凈率為0.71、美的置業(yè)市凈率為0.30，此外旭輝控股集團(tuán)市凈率0.09、碧桂園示凈率0.14，相當(dāng)于股價(jià)較凈資產(chǎn)打了約一折。

對(duì)房地產(chǎn)板塊當(dāng)下估值問(wèn)題，天風(fēng)證券認(rèn)為，行業(yè)信用的修復(fù)取決于：行業(yè)景氣度回升，銷售回款仍是現(xiàn)金流進(jìn)項(xiàng)的最主要科目；再融資預(yù)期的改善，中債增信發(fā)債之后，期待更強(qiáng)的信用支持手段出現(xiàn)；房企加速資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等自救手段；保交付加速項(xiàng)目層面的債務(wù)重組和破產(chǎn)重整。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)商品房銷售面積約10.14億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積同比下降25.7%；商品房銷售額約9.94萬(wàn)億元，同比下降26.3%，其中住宅銷售額同比下降28.6%。

中指研究院解讀稱，9月各地政策優(yōu)化節(jié)奏較7、8月明顯加快，疊加房企推盤(pán)節(jié)奏和營(yíng)銷力度加大，市場(chǎng)活躍度有所改善，9月單月商品房銷售面積和金額環(huán)比均增長(zhǎng)，同比降幅收窄，降幅較8月分別收窄6.4和5.7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，進(jìn)入10月以來(lái)，多地跟進(jìn)房貸新政，十余城降低首套商貸利率下限至4%以下，有利于降低購(gòu)房成本，促進(jìn)置業(yè)需求入市。當(dāng)前，政策效果已有顯現(xiàn)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10月國(guó)慶假期后的兩周，重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比降幅收窄。

該研究院認(rèn)為，短期內(nèi)各地優(yōu)化政策的節(jié)奏有望持續(xù)，政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)，疊加去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒或進(jìn)一步修復(fù)。四季度疫情仍是影響市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素。

融資端的積極信號(hào)也在隱現(xiàn)。自8月以來(lái)，“中債增”已經(jīng)支持龍湖集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等6家民營(yíng)房企發(fā)行8只債券。目前新城、龍湖、旭輝、碧桂園計(jì)劃再度發(fā)行“中債增”擔(dān)保境內(nèi)票據(jù)，民企或迎來(lái)第二輪增信融資。

平安證券認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)困局的核心問(wèn)題，仍在于各方信心不足。未來(lái)解決行業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題的關(guān)鍵仍在于樓市回暖，經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流的改善，帶動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債表和房企信用修復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)融資端現(xiàn)金流的改善。行業(yè)良性循環(huán)的形成，仍需要政策端發(fā)力。

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