集體土地上建設的政策性商品房，2．9萬元/平方米你會買嗎？

北京又將兩宗集體建設用地推上前臺，用來建設可對外銷售的共有產權住房。此前，北京已推出3宗集體建設用地用來建設共有產權房，目前相關房產項目已經處于銷售尾期。

(資料圖)

北京規劃和自然資源委員會近日發布公告，兩宗位于大興區瀛海鎮的區級統籌集體建設用地正式掛牌出讓，此次出讓兩宗地建筑規模全部建設“共有產權住房”，銷售均價29000元/平方米（含全裝修費用）。

掛牌公告顯示，根據全國人民代表大會授權及北京市《集體經營性建設用地試點管理辦法》相關規定，本次掛牌出讓宗地，與國有建設用地同責同權，使用權出讓年限為70年。

按照掛牌文件，YZ00-0803-2006、2029、2031地塊用地面積為87287.804平方米，規劃建筑面積192033.169平方米，掛牌出讓起始價為275143.79萬元。YZ00-0803-2019、2057地塊用地面積為59523.356平方米，規劃建筑面積130951.383平方米，掛牌出讓起始價為188205.82萬元。

以此計算，兩宗地塊的樓面地價都在1.43萬元/平方米左右，約為最終銷售均價（2.9萬元/平方米）的一半。

按照相關規定，集體土地不能搞房地產開發，雖然近年來一些城市開始利用集體建設用地建租賃住房，但在集體土地上建設可對外銷售的共有產權房，這種做法依然罕見。

北京于2017年開始推出共有產權房政策。按照規定，共有產權住房是指政府提供政策支持，組織建設單位建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

雖然《北京市共有產權住房管理暫行辦法》并未明確共產產權住房必須使用國有建設用地，但作為一種“政策性商品住房”，外界多會認為它應是建設在國有土地上的住房，而北京用集體用地建共有產權房，自然會引起外界關注。

北京市規劃和自然資源委此前曾表示，該類項目入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經驗。

《北京日報》也曾援引業內專家表示，對于購房者來說，集體建設用地的共有產權房和原來國有土地的共有產權房沒有任何區別，同樣是70年產權，同樣是個人持有部分產權，同樣執行5年內不得買賣等規定。集體土地的共有產權房和過去的小產權房沒有任何關系。

在上述兩宗地塊之前，北京已經成功出讓了三宗集體建設用地用來建設共有產權房，且均在大興區瀛海鎮，三宗地塊的樓面地價和最終房價也基本相同。三宗地塊相應的房產項目也均已入市，截至目前，尚有部分房源正在銷售之中。

北京第一個集體建設用地建共有產權房項目的預售證

值得注意的是，因為土地性質不同，此類在集體建設用地上建設的共有產權房項目，其預售證也與普通商品房不一樣，在預售證上要多一個“集”字。

既然是共有產權住房，就要涉及產權的比例歸屬問題。從此前三宗地塊情況來看，項目單套住房的申購家庭產權份額比例為70%，北京市大興區保障性住房建設投資有限公司（政府產權份額代持機構）持有剩余30%份額。

近期一些城市土地市場有所回溫，此時北京再度推出集體建設用地建共有產權房地塊，是否也是為了增加土地收入？

作為房地產熱點城市之一，北京近年來土地市場收入較為穩定，全年土地出讓收入多在2000億元左右。2022年，北京土地市場累計成交55宗，成交面積485萬平方米，同比下降30%，實現土地出讓金收入共計約1615億元，較2021年下降24%。

此前北京三宗集體建設用地建共有產權房地塊均為底價成交，合計約為50億元。上述兩宗地塊合計出讓起始價約為46.3億元，如果最終也以底價成交，則全部5個地塊總的出讓收入不過百億元，這對于兩千億級別的北京土地市場而言并非重要角色。

由于此類土地本身沒有征地環節，其和國有建設用地實現了同權的概念，本身有助于降低土地成本，進而影響房價。不過，自2018年北京首次推出此類地塊至今，五年間也僅僅有5宗地塊成功出讓或正等待出讓，這個數量和推出節奏還不足以影響當前的土地市場格局。

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