中國商品房歷史上，或許沒有哪一年如2022年一般曲折，一些開發商倒在了黎明前夜，極少數開發商成為“黑馬”。還有一些開發商，沒能撐住壓力、業績慘敗，但沒有放棄在各種不確定中尋找確定。

華僑城A就是這樣一家房企，其2022年的歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，上市以來首次凈虧損。華僑城A總裁王曉雯在近日的業績會上坦承：“2022年是公司上市以來經營承壓最重、最為困難的一年。”

不過，拋開盈利數據，單看實際經營，華僑城A的經營性現金流總體平衡，融資成本邊際下行至4.23%。也就是說，我們看到的是一個紙面利潤虧損、財務負擔卻變輕了的華僑城A。

(相關資料圖)

杠桿降低的同時，華僑城A終于在2022年決定“分灶吃飯”，全面啟動專業化整合，向“市”而生。

1、“利空”出盡

2022年房地產行業可以說是“四面楚歌”，信心處在低位、市場需求和購買力不足，還疊加了疫情因素的影響，對開發商的業績沖擊是巨大的，據中指研究院數據，TOP100房企銷售總額75968.5億元，規模降了四成，基本回到了2015年的水平。超百億房企130家，較上年同期減少28家。

房企“最慘年報”也隨之出爐。截至3月30日，A股和H股累計有超過140家房企發布2022年業績報或業績預告，七成以上企業出現利潤下滑，至少有50家企業業績預虧。從發布的業績報告來看，造成虧損的主要是：需求收縮、市場下行等因素導致結轉減少、毛利下降；存貨以及投資性物業減值。

華僑城A發布的年度業績顯示，其2022年歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。其中，房地產業務簽約銷售金額553億元，同比下降33%。

過去一年，華僑城A比其他房企更為艱難，其核心業務地產和旅游同時受重創，經營承壓在2022年幾乎達到了最高點。

華僑城A的地產開發業務的毛利率在全行業普遍大降的情況下，雖努力維持住了持平，但無奈旅游業務受挫嚴重。2022 年，國內旅游總人次 25.30 億，比上年同期減少 7.16 億，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力在文旅行業充分顯現。華僑城A的旅游業務2022年毛利率降低 8 個百分點。

資產減值也是造成虧損的一個很重要的原因，從年報看來，華僑城A出于審慎原因，2022年因確認資產減值損失金額127億元。這個原因是非現金性質的。

值得注意的是，華僑城A雖然在利潤表上做出了犧牲，但整體經營保持穩健，守住了經營安全。去年行業資金面持續收緊、不少同行陷入資金鏈危機的背景下，華僑城A堅持“風險底線”思維、保證了公司資金安全及債務的償還能力，并且優化了債務結構。

華僑城管理層在近日舉行的業績會上介紹，去年公司始終堅持“以收定投”，“優中選優”的原則，在有效保障公司資金鏈安全情況下獲取土地資源。華僑城A總會計師馮文紅還介紹，2022年公司積極推動債務結構及高成本債務置換，全年共置換短期債務超過400億元，完成資金成本超5%的債務置換是331億元，節省了約7億元。

從結果來看，華僑城A的現金短債比維持1.53，有息負債余額較上年下降110億，短債213億較年初減少60億，短債占有息負債比較年初下降3個百分點，綜合融資成本4.23%，較年初下降23BP。

西南證券在最新的報告中對華僑城A給出買入評級，并表示：“作為央企，華僑城負債狀況健康，三道紅線全部達標，公司融資成本位居行業低位。”

2、向“市”而生

高壓之下如何破題？華僑城A選擇在最低谷時主動求變。

多年來，華僑城A以文化旅游、房地產為主業，利用文旅結合地產的綜合開發核心優勢，布局全國，形成了地產及主題公園、酒店、商業、景區等豐富的文旅業態，打造出了一批精品項目和城市地標。

華僑城早已是央企序列中獨具特色的一員，處理好文旅和地產融合發展，做大主業優勢，一直是它探索發展的方向。

2022年華僑城A的新董事長到任后，果斷開啟了組織變革。公司提出在專業化整合、精益管理等方面深化改革，要求各業務在市場化競爭中不斷提升專業化水平，文旅業務要向“市”圖強，房地產業務要向“市”而生。

文旅業務方面，新成立旅游發展集團、商業管理公司，與歡樂谷集團、酒店集團一同整合事業部剝離出來的運營職能，全面負責公司自持業態的運營工作。

房地產業務方面，華僑城A將四大事業部的運營職能剝離，推動其聚焦開發業務，并將71個項目公司整合為22家城市公司，形成“總部-事業部-城市公司”的管理體系。

這樣一來，華僑城A釋放了各產品線條的運作效率，一個強化雙主業的市場競爭力的發展版圖呈現了出來。

根據華僑城A的介紹，公司作為華僑城集團“兩核三維多點”旅游業務構建新發展格局的重要載體平臺，將繼續發揮華僑城在旅游產業中的先發優勢、產品優勢、品牌優勢、管理優勢，通過文旅融合、科技賦能等方式，持續推動旅游產品創新，提升旅游業務的發展質量與效益。

同時，作為華僑城集團 “一體兩翼三功能”房地產業務新發展模式的重要載體平臺，公司將始終秉持長期價值主義，聚焦中心城市和中心城市圈，在優質市場中持續深耕。

“在新獲取項目銷售物業中，擴大住宅占比，經營性物業中降低資產支持的比例，同時還將引導新增投資向收益率高、凈現金流高、資產周轉速度快、團隊綜合能力強的項目和區域傾斜。”華僑城A戰略與投資管理部總監陳洪江表示。

另外，華僑城A進一步探索房地產行業新的發展模式，緊跟國家政策導向，把握行業發展的大趨勢，將積極介入工程代建、保障房建設等領域，豐富公司收入結構。

3、靜待“春暖”

文化旅游、房地產都是長期向好的、很有潛力的大產業，具有相對廣闊的市場空間，整體韌性很強。自 2022 年第四季度以來，隨著政策加快調整，跨省旅游恢復等相關政策陸續出臺，文化旅游業迎來了戰略轉折點，增強了旅游業復蘇預期。

國家統計局顯示，2023年2月份70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數繼續增加，各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

攜程數據顯示，1-3月，入境游整體訂單預訂量同比增長46%，其中入境機票預訂量同比增長168%，均價降低31%。入境游酒店預訂量同比增長27%，酒店預訂均價同比降低14%。

從華僑城的經營數據也能看出明顯的行業復蘇。其2022 年旗下文旅項目接待游客 6185 萬人次，若剔除增量項目，則為2019 年同期的53%。2023年1-2月，華僑城主題公園接待游客426萬人次、同比增長76%，實現營業收入超5億元，多個歡樂谷創歷史新高。

2022年，華僑城新獲取項目開發用地3宗，分布在深圳、成都、東莞等核心城市。據悉，位于松山湖CBD核芯，緊鄰月荷湖的“華僑城松湖原岸”項目即將入市。

“我們認為伴隨疫情影響的逐漸消退，2023年國內旅游人次和收入均有望明顯恢復。公司旗下文旅項目均位于核心城市優質地段，2023年華僑城A將推進存量項目升級改造，并將加快推進南京、寧波、常熟的3個文旅項目開業，疊加組織架構調整后運管水平提升等因素，我們認為公司文旅業務有望率先受益于國內旅游復蘇，帶動文旅綜合業務收入明顯增長。”中金公司在最新的研究報告中稱。

華僑城A的管理層在業績會上稱，雖然企業經營處于低谷運行狀態，但公司擁有跨越低谷、面向未來的信心：一是公司主業所處行業具有相對廣闊的市場空間；二是公司具備較強的核心競爭力；三是公司風險管控底線牢固；四是公司具備刀刃向內的變革決心。

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