今年“小陽春”率先掀起樓市熱潮的是西部新一線城市——成都。

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3月份成都的二手房成交量不僅領(lǐng)跑全國，還創(chuàng)下成都近7年來的單月成交量紀(jì)錄。

根據(jù)成都住建局公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，成都整個3月二手房備案成交量超過2.8萬套，環(huán)比增長48%，同比增長103%，比上海還多賣了4000多套，一個月的成交量就超過去年深圳全年2.68萬套的二手房成交量。

今年一季度，成都新房、二手房共成交9.2萬套，新房、二手房市場可謂同步繁榮，剛需客涌入二手房市場，改善型客戶則熱衷于樓盤“打新”。今年3月中旬，成都恒大天府半島6期開盤，這個僅推出180套房源的樓盤吸引了5.2萬組購房者登記，出現(xiàn)了“五萬人搖號”的盛況。

成都是中國西部重要大都會，具有強大的經(jīng)濟發(fā)展實力，在西部地區(qū)有較強的虹吸效應(yīng)。成都目前GDP已破兩萬億，常住人口接近2200萬，十年間人口暴增600多萬。去年成都曾4次發(fā)布樓市解綁新政，置業(yè)需求如今正在集中爆發(fā)。

二手房掛牌量接近20萬套，供需兩旺

已經(jīng)在成都工作5年的張連文今年29歲，過去幾年他一直沒有考慮過買房，但是最近開始看房，“突然感覺周圍所有人都在聊房子，有的朋友在掛牌賣房，有的朋友在買新樓盤，也有人在看學(xué)區(qū)房”。

張連文說，他大學(xué)畢業(yè)后來到成都，一直都沒有覺得買房是能掙大錢的，2016年起成都有過一輪漲價，但之后橫盤了很久。在他的印象中，一直到2022年，成都的房價都是不溫不火的，有同事說買了房也沒賺錢，還要每個月還房貸。

而真正讓張連文動了買房念頭的原因，是房貸利率的大幅降低。“我今年春節(jié)后了解到，成都的首套房貸利率已經(jīng)降到4.1%了，公積金貸款利率更低，相比之前的高利率，我現(xiàn)在貸款，一個月能少還1000多元房貸，這個對咱‘打工人’來說才是實實在在的好處。”

張連文目前還沒有出手，他告訴記者，2月、3月樓市成交量大幅上漲后，新房和二手房確實出現(xiàn)價格上漲的苗頭，但還不是普遍現(xiàn)象，所以他并不慌。“主要還是看板塊和房屋品質(zhì)，我想買一個品質(zhì)中上等的房子，省去短時間內(nèi)換房的麻煩，不過這類型的新房現(xiàn)在不好搶，二手房相比前兩年確實有一定漲幅，但還在我接受范圍內(nèi)。區(qū)位偏遠或者品質(zhì)較差的老房子，我認為不會有太多上漲空間，畢竟現(xiàn)在市場掛牌量這么大。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月成都二手住宅成交面積達到了263萬平方米，是同期商品住宅成交面積的1.3倍，同比增長107%，環(huán)比增長48%，一季度成交面積為538萬平方米，同比增長88%。

不過，在這么大的市場消化量下，成都二手房的掛牌量不減反增。

僅計算貝殼找房體系掛牌二手房，去年10月下旬時，掛牌量約為17.8萬套，11月就突破了18萬套，而到了2023年4月則超過18.8萬套。有貝殼經(jīng)紀(jì)人透露，貝殼內(nèi)部顯示房源數(shù)量約為20萬套。根據(jù)研究機構(gòu)克而瑞四川統(tǒng)計，僅今年2月成都累計新增掛牌量超3.5萬套。

“現(xiàn)在二手房成交量這么高，是因為供應(yīng)和需求都上來了，二手房掛牌量大，可選擇的房子多，去年又出臺了很多松綁樓市的政策，市面上的房票也多起來了。”張連文說道。

回顧去年，成都分別在5月、11月、12月發(fā)布4次樓市新政，經(jīng)過一系列調(diào)整，購房資格要求有了明顯放松——除高新南區(qū)外的其他區(qū)域，購房資格全部打通；二孩及以上家庭新增一張“房票”；無房資格不再區(qū)分順位；父母投靠落戶可購房。

成都一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人吳強告訴記者，2月和3月確實很累，帶看忙、簽約忙，因為太火爆，房管局網(wǎng)審也走得慢。他表示，金融的寬松帶來了成交量攀升。吳強介紹，在2020年-2021年時，成都有部分銀行對“老破小”類住宅停辦房貸或者流程卡得很慢，這類面積小、總價低的房型，實際上對于整個市場的流動有底層支撐的作用，如果老破小不好賣，那么其持有者就很難獲得資金去買改善類的住宅。而現(xiàn)在，這部分“老破小”不再被卡死。

此外，從2022年下半年起，成都一些銀行將住房按揭貸款年齡期限延長至80周歲以上，少部分銀行甚至延期到85周歲，可做成需要子女擔(dān)保的“接力貸”，這也讓更多購房群體進入樓市。而且，部分銀行還可以做帶押過戶，降低了二手房交易難度。

房價14連漲，新房市場現(xiàn)“5萬人搖”

一般來說，樓市“買漲不買跌”，成都二手房市場的火爆，與房價止跌緩漲也有一定關(guān)聯(lián)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年2月，成都新房及二手房價格環(huán)比已連續(xù)上漲14個月。2023年2月，成都新房價格環(huán)比上漲0.7%，二手房價格環(huán)比上漲1%；新房價格同比上漲8.6%，高居全國第一，二手房價格同比上漲9.2%，同樣高居第一。

克而瑞四川也認為，今年2月以來二手房掛牌價和成交價的上漲信號都很明顯。去年6月時，成都的二手房掛牌均價大約是1.87萬元/平方米，之后一路走低，年底的時候只有1.77萬元/平方米，而今年2月掛牌均價突然升到了1.95萬元/平方米，是成都“531樓市新政”以后的價格最高峰。

成交價方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至今年2月，成都大部分區(qū)域成交均價較1月上浮300-500元/平方米，高新南區(qū)漲得最多，從2.54萬/平方米漲至2.65萬/平方米，漲幅約1100元/平方米，是全成都提價最高的區(qū)域。

新房首付門檻高、熱門盤難搶，也是很多剛需轉(zhuǎn)向二手房的原因。今年春節(jié)后，成都不少熱門新房的“打新”難度不亞于上海和杭州。

3月中旬，成都恒大天府半島6期開盤，這個僅推出180套房源的樓盤，竟吸引了5.2萬組購房者登記，超288人搶1套房，中簽率僅0.3%。

眾所周知恒大近兩年深陷債務(wù)風(fēng)波，許多購房人避之不及，為什么在成都還如此火爆？原來，該樓盤股權(quán)已經(jīng)發(fā)生變更，改為國資中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司100%持股，項目精裝均價1.35萬元/平方米，與附近在售二手房價格有超8000元/平方米的價差。在巨大的一二手價格倒掛前，樓盤熱度居高不下，竟出現(xiàn)5萬人搶房、報名系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)堵塞的情況。在熱門新房難搶的情況下，部分購房者便會轉(zhuǎn)向二手房市場，挑選性價比較高的房源。

自住剛需客大量涌入二手房市場

從城市基本面來看，成都是中國西部重要大都會，具有強大的經(jīng)濟發(fā)展和自然資源優(yōu)勢，在制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化旅游等產(chǎn)業(yè)方面具有很強的實力和規(guī)模效益。近年來，成都積極推動城市建設(shè)和品質(zhì)升級，加強科技創(chuàng)新和人才引進，在西部地區(qū)具有較強的虹吸效應(yīng)。

成都2022年GDP突破了2萬億元，在西部各市中僅次于直轄市重慶，人均GDP達到9.82萬元，超越重慶。不僅是四川本省人在往成都跑，很多青海、甘肅等西部省份年輕人也會選擇在成都安家。截至目前，成都的常住人口超過了2119萬，相比十年前增長了600多萬。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，成都二手房的最主要客群是首次置業(yè)的純剛需客，占比高達六成。首次置業(yè)的剛需客群，多數(shù)會偏向于90平方米以內(nèi)的二房或三房，總價控制在150萬元以內(nèi)。目前成都二手房總價150萬元以內(nèi)占比大約六成，150萬至300萬占比大約三成，成交套均面積只有93.1平方米。

吳強告訴記者，在他接觸的二手房客戶中，絕大多數(shù)都是自住剛需客，有較多是外地來蓉工作安家的年輕夫妻，也有本地客戶買來自住以及使用學(xué)位的，這些需求在疫情三年以及房價下行期積壓較多，目前處于一個需求釋放狀態(tài)。反而是賣房人群中，有不小比例的投資客，他們趁著樓市進入活躍期趕緊套現(xiàn)離場，此外賣房者中也不乏需要置換的群體，比如賣掉老破小去買大戶型，由于目前房貸利率已經(jīng)比高位低了不少，所以置換人群中，許多人也有趁著置換房子降一降貸款利率的想法。

中指研究院認為，成都房地產(chǎn)市場之所以展現(xiàn)出良好的回暖勢頭，得益于2022年年中、年底兩次集中新政效果持續(xù)發(fā)酵，以及市場不再受到諸如去年高溫限電、疫情封控等非常規(guī)因素的擾動，置業(yè)需求釋放通暢并呈現(xiàn)集中爆發(fā)的特征。進入三月，供應(yīng)量快速回升，同時二手房掛牌量及成交量也保持高位，新房、二手房市場同步繁榮。

吳強認為，成都這一波二手房行情確實有需求集中爆發(fā)的特點，不排除接下來可能會有一定程度回落，后續(xù)進入平穩(wěn)期。

（應(yīng)受訪者要求，文中張連文、吳強均使用化名）

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