作為受房地產行業(yè)影響極深的領域，曾經光鮮的物管行業(yè)，正經歷重要的轉折期。

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4月26日，中指研究院發(fā)布《2023 中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》，顯示當下物管行業(yè)的規(guī)模增速放緩，市場集中度進一步提升，行業(yè)正迎來重視質量增長的新時代。

報告顯示，2022年，百強企業(yè)管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，但增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

規(guī)模增長放緩之外，物企的盈利能力也面臨挑戰(zhàn)。2022年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，成為近幾年來利潤率水平新低，“增收不增利”的現(xiàn)象明顯。

曾經，物管行業(yè)被視為“現(xiàn)金奶牛”，資本市場對其同樣熱情蓬勃。最高光的時候，2021年6月末板塊總市值達到萬億。但受房企關聯(lián)方影響，物管行業(yè)發(fā)展受到挑戰(zhàn)，對外擴張也日趨謹慎。

上述報告顯示，2022年全年，物業(yè)管理行業(yè)并購市場熱度明顯下降，典型并購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額。

與此同時，并購市場出現(xiàn)一些新變化：并購方更謹慎、全面地平衡標的質量、價格、盈利能力，大型并購案較為少見；國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、金茂服務、遠洋服務、京城佳業(yè)等國企赫然在列，扛起了并購大旗，成為物業(yè)行業(yè)并購的“主力軍”。

在此之下，如何在經歷波折后的市場中突圍，成為許多物企需要思考的問題。值得注意的是，除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務、社區(qū)增值服務等，城市服務正成為企業(yè)角逐的新賽場。

上述報告顯示，百強企業(yè)對城市服務的探索已有5年的時間，近幾年發(fā)展非常迅速。碧桂園服務、保利物業(yè)、時代鄰里、雅生活集團紛紛加入，2022年碧桂園服務城市服務板塊收入接近50億元，2019-2022年均復合增速高達313.53%；保利物業(yè)、雅生活集團、時代鄰里城市服務自首年至2022年均復合增長率也均超60%，表明該業(yè)務板塊突出的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從市場規(guī)?？?，城市服務已形成萬億規(guī)模的藍海市場。報告表示，2022年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出達到19415億元，假設該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設到2025年物業(yè)管理的滲透度達到50%左右，物業(yè)服務企業(yè)參與城市社區(qū)服務的潛在市場容量為9707.5億元。

典型的頭部物業(yè)公司如碧桂園服務、萬物云等，都將該領域視為重要發(fā)展板塊。“碧桂園城市服務共生計劃”官微日前曾發(fā)文稱，2021-2022年，城市服務風潮迭起，過去兩年內有近3000家企業(yè)開始涉足城市服務領域，中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)中90%的物業(yè)公司也開始入局城市服務。

萬物云董事長朱保全近日也在行業(yè)論壇中稱，截至2022年12月31日，萬物云已在成都、武漢、深圳、廣州、青島、廈門等全國36個城市落地84個城市服務項目。“萬物云在開拓城市服務業(yè)務之初，并未像很多物管企業(yè)通過收購環(huán)衛(wèi)公司或者參與環(huán)衛(wèi)投標等進入行業(yè)，而是通過與地方國企成立合資公司，以少數(shù)股權操盤做具體的物業(yè)城市項目。”

中指研究院認為，伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，百強企業(yè)轉換服務對象，將業(yè)務進一步聚焦于對空間和人的服務，拓寬了規(guī)模邊界。除鞏固社區(qū)增值服務和非業(yè)主增值服務外，百強企業(yè)布局更多新賽道，城市服務、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務等創(chuàng)新型服務為行業(yè)打開了更大的市場空間。

上述報告認為，從長期來看，物管行業(yè)的基本面未改變，高端服務、商業(yè)運營、城市服務等賽道將為行業(yè)開辟更多細分藍海。截至2023年3月31日，行業(yè)總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬億市值還有較大差距；板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩(wěn)定，但對比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

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