作為受房地產行業影響極深的領域，曾經光鮮的物管行業，正經歷重要的轉折期。

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4月26日，中指研究院發布《2023 中國物業服務百強企業研究報告》，顯示當下物管行業的規模增速放緩，市場集中度進一步提升，行業正迎來重視質量增長的新時代。

報告顯示，2022年，百強企業管理面積均值實現穩步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，但增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現出明顯的放緩跡象。

規模增長放緩之外，物企的盈利能力也面臨挑戰。2022年，百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，成為近幾年來利潤率水平新低，“增收不增利”的現象明顯。

曾經，物管行業被視為“現金奶牛”，資本市場對其同樣熱情蓬勃。最高光的時候，2021年6月末板塊總市值達到萬億。但受房企關聯方影響，物管行業發展受到挑戰，對外擴張也日趨謹慎。

上述報告顯示，2022年全年，物業管理行業并購市場熱度明顯下降，典型并購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額。

與此同時，并購市場出現一些新變化：并購方更謹慎、全面地平衡標的質量、價格、盈利能力，大型并購案較為少見；國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業、金茂服務、遠洋服務、京城佳業等國企赫然在列，扛起了并購大旗，成為物業行業并購的“主力軍”。

在此之下，如何在經歷波折后的市場中突圍，成為許多物企需要思考的問題。值得注意的是，除了傳統的物業服務、社區增值服務等，城市服務正成為企業角逐的新賽場。

上述報告顯示，百強企業對城市服務的探索已有5年的時間，近幾年發展非常迅速。碧桂園服務、保利物業、時代鄰里、雅生活集團紛紛加入，2022年碧桂園服務城市服務板塊收入接近50億元，2019-2022年均復合增速高達313.53%；保利物業、雅生活集團、時代鄰里城市服務自首年至2022年均復合增長率也均超60%，表明該業務板塊突出的發展潛力。

從市場規模看，城市服務已形成萬億規模的藍海市場。報告表示，2022年全國城鄉社區事務支出達到19415億元，假設該數值此后幾年保持穩定，且假設到2025年物業管理的滲透度達到50%左右，物業服務企業參與城市社區服務的潛在市場容量為9707.5億元。

典型的頭部物業公司如碧桂園服務、萬物云等，都將該領域視為重要發展板塊。“碧桂園城市服務共生計劃”官微日前曾發文稱，2021-2022年，城市服務風潮迭起，過去兩年內有近3000家企業開始涉足城市服務領域，中國物業管理行業百強企業中90%的物業公司也開始入局城市服務。

萬物云董事長朱保全近日也在行業論壇中稱，截至2022年12月31日，萬物云已在成都、武漢、深圳、廣州、青島、廈門等全國36個城市落地84個城市服務項目。“萬物云在開拓城市服務業務之初，并未像很多物管企業通過收購環衛公司或者參與環衛投標等進入行業，而是通過與地方國企成立合資公司，以少數股權操盤做具體的物業城市項目。”

中指研究院認為，伴隨行業的不斷發展，百強企業轉換服務對象，將業務進一步聚焦于對空間和人的服務，拓寬了規模邊界。除鞏固社區增值服務和非業主增值服務外，百強企業布局更多新賽道，城市服務、IFM、商業運營、智能科技服務等創新型服務為行業打開了更大的市場空間。

上述報告認為，從長期來看，物管行業的基本面未改變，高端服務、商業運營、城市服務等賽道將為行業開辟更多細分藍海。截至2023年3月31日，行業總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬億市值還有較大差距；板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩定，但對比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

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