今年2月以來，REITs二級市場出現調整。截至4月28日，有5只產品跌破發行價，年初至今27只產品平均跌幅為3.68%。

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有機構人士分析認為，此輪下跌既受經營業績下滑、解禁后的減持壓力及利潤分派后的價格差異等客觀情況的影響，也受價格觸及止損線、經營業績負面信息被過度解讀和反應、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等非理性因素的影響。當前價格已有回歸趨勢，具備了一定投資價值。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值。因此，二級市場價格會表現為向產品內在價值回歸。”一位業內資深人士稱。

他同時稱，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

短期二級市場價格承壓，長期投資價值顯現？

2023年初至4月28日，已有21只REITs產品跌破2022年末價格，僅有6只REITs年內實現正收益。

分行業來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃租房下跌1.08%，生態環保下跌3.86%，產業園區下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

“REITs的二級市場價格直接影響著投資者的買入成本及實際分派率。投資者可分別關注其二級市場分派率及投資IRR，以衡量二級市場定價水平是否符合自身收益需求。”某機構投資者負責人稱。

根據公開數據顯示，以4月28日收盤價來計算，產權類產品分派率為3.77%，特許經營權類產品內含報酬率為6%，較以2022年末收盤價分別高出約0.19個百分點和0.53個百分點。其中，以4月28日華夏中國交建REIT收盤價計算，其對應的IRR高達9%。

從公募REITs上市以來的整體收益表現來看，截至2023年4月28日，已上市的27只REITs平均漲幅為11.40%，跑贏同期滬深指數。其中絕大部分公募REITs實現正收益，14只REITs累計收益率超10%，2只REITs累計收益率超30%。

對此，上述業內人士分析稱，這說明公募REITs自2021年首批產品上市后整體漲勢較好，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，再加上產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地，區間產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現。

一般而言，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資更看重產品的分紅。REITs的一大特點是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進行分配。

截至4月28日，披露2022年年報的20只公募REITs中，共計14只完成了2022年可供分配金額的實際分配。從分紅情況來看，公募REITs呈現出了高比例的穩定分紅，前述14只REITs2022年全年的實際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實際分配比例均在95%以上。在披露的一季報中，高速公路板塊可供分配金額完成度均在20%以上，部分REITs超過30%。

上述機構投資者負責人稱，基金分紅的穩定性主要關注可供分配金額預測的合理性及實際完成度。對于前者，投資者可根據招募說明書中披露的有關信息，判斷可供分配金額預測是否已充分評估未來運營期間的潛在風險、是否考慮了其潛在影響。對于實際完成度，投資者可追蹤二級市場產品的信息披露情況。

底層資產業績修復，投資者可關注這些方面

與其他基金產品不同，REITs產品幾乎100%投資于底層基礎設施項目，因此底層資產的價值決定了REITs的價值。那么27只REITs產品底層資產情況如何，投資者需要關注哪些方面？

“投資者可關注產品估值時各項參數假設，以產權類項目為例，主要參數包括折現率、出租率、市場租金、收繳率等。評估參數應合理反映項目所處區域、經營業態等因素對應的風險，并與項目歷史經營趨勢基本保持一致性。”上述機構投資者負責人稱。

他同時稱，作為在二級市場交易的產品，REITs的資產估值還受到利率環境的影響。一般而言，利率水平越低，對于REITs的估值越有利。此外，根據調研發現，當高等級城投債收益率上升時，對REITs市場的價格會產生一定負向影響。投資者可關注公募REITs的預計年化分派率與高等級城投債收益率、國債收益率的差額區間。

具體從底層資產情況來看，截至4月28日，20只REITs產品披露了2022年年報。15只非高速公路REITs中，2022年預測可供分配金額完成率平均為122%，預測收入完成率平均為114%。其中，臨港產業園可供分配金額和收入完成率分別達到了142%和165%。

而受所在地區的經濟發展狀況以及國內宏觀經濟環境、四季度貨車通行費減免10%的政策等因素影響，高速公路行業在2022年整體表現不佳，平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

到今年一季度，高速公路行業業績有所修復。根據已披露的REITs一季度報，大部分產品的底層資產通行費收入實現同比正增長。

在其他資產板塊方面，工業廠房板塊中，臨港、東久等REITs產品可供分配金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產出租情況較為穩定，其中首次發布季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資產在報告期末時點的出租率均達到100%；華夏華潤有巢REIT，2個底層資產在2023年一季度的出租率較2022年有所增長。

上述業內人士表示，展望2023年，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，市場有望迎來上升動力。

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