雖然市場關于房貸利率上調的風聲不斷，但種種跡象表明，4月樓市政策利好仍在持續：從需求端來看，多地首套房貸款利率下行，公積金政策優化；從融資端來看，此前房企融資利好政策仍持續發揮利好效應，年內擬融資規模超2100億元。

有業內人士分析，這與房地產市場目前現狀有關，3月樓市迎來增速“高光”時刻后，后續市場復蘇預期開始回落，需要政策端給予支持。從部分高頻數據來看，近期房地產銷售出現中途回落的現象。根據克而瑞統計，3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落，品牌房企的主推項目、來訪量和成交量亦出現明顯下滑。

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房貸利率繼續下行

雖然此前央行方面指出，首套房貸利率政策動態調整機制“既管冷、又管熱”，引發市場關于利率即將上調的擔憂，但從目前種種跡象來看，市場房貸利率仍處于下行區間。

貝殼研究院監測顯示，2023年4月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116BP和54BP。

從具體城市看，4月，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州等9個城市首套房貸利率下降。從城市能級看，4月二線城市首套房貸利率環比下降1BP至3.98%，三四線城市首套房貸利率環比下降2BP至3.99%，一線城市首二套房貸利率繼續持平。

同時，房貸放款也繼續保持2019年以來最快的放款速度。

貝殼研究院數據顯示，4月，百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平。廣東某國有大行客戶經理告訴記者，目前其所在支行房貸放款基本走“快速通道”，如果資料符合標準基本條件，則最短2周內就可以完成放款。

事實上，目前房貸利率已處于相對低位。央行發布數據顯示，截至3月末，已有83個城市下調首套房貸利率下限，其中太原、金華、鄭州、珠海等超40城利率下限至4%以下。

不過，廣東某頭部房企策劃告訴第一財經記者，雖然目前房貸利率一降再降，但很多客戶仍處于觀望狀態，其所在樓盤在3月銷量略有突破后近期又進入“瓶頸期”。據他此前經驗，二季度通常是銷售旺季，較一季度一般銷量高50%左右。如果房貸利率持續保持目前態勢或繼續下行，或有季節性突破口。

在他看來，與之前相比，目前這一階段房貸利率并不會成為客戶購房的決定性因素。現在客戶和之前的購房邏輯已有所不同，房價“狂飆”期，客戶更重視“性價比”，追求的是盡快上車，因此房貸利率成為可以吸引客戶的重要“利器”。而目前這一階段，炒房“泡沫”破滅后，核心區位、優質地段才是客戶最重視的因素。

也有不少購房意向客戶正在密切關注所在城市的利率變化，東莞某銀行房貸業務相關客戶經理告訴記者，近期，經常收到客戶消息“轟炸”詢問貸款利率變化。“有的客戶擔心貸款利率會上調，有的客戶則是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更優惠的貸款利率。”他進一步解釋道。

多地密集放寬涉房政策

事實上，除首套房貸利率政策動態調整機制下靈活的房貸利率，為繼續提振房市，多地在涉房金融政策上也不斷“松綁”。5月開局短短一周時間，南昌、巴中、上海、南寧、蘇州等多城對公積金政策進行調整，針對特定人群提高公積金貸款額度。

5月6日，江西南昌住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金有關使用政策的通知》，其中提出，支持多子女家庭使用住房公積金。符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購房時申請住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。調整后，多子女家庭貸款最高額度為雙繳存職工96萬元。

5月1日，上海正式實施多子女家庭住房公積金支持政策。新政明確，多子女家庭在上海市購買首套住房，最高貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在上海市最高貸款限額的基礎上上浮20%。

據第一財經記者不完全統計，4月至今，包括泉州、杭州、寧波、合肥、蘭州等10個城市均調整公積金政策。除上述支持多子女家庭購房、提高最高貸款額度外，還有城市針對公積金使用范圍、繳存余額系數進行調整。如蘭州對住房公積金貸款存貸比（繳存余額系數）進行調整，由原來的18倍提高至24倍，繳存時間系數也相應予以調整；合肥則宣布可用公積金付新房首付。

（資料來源：廣發證券發展研究中心）

除公積金政策優化外，4月不少涉房政策利好也在升級：一方面，熱點城市限購繼續放松，鄭州、合肥、杭州等城市均縮小限購區域；另一方面，多地直接“真金白銀”發放購房補貼。例如，泉州臺商區新落戶人員購買該區新建（一手房）商品住房，可根據落戶年限不同給予1萬~5萬元不等的補助。

“展望二季度，預計住房金融政策和各地住房政策仍將大概率保持較為寬松的態勢。房貸利率可能維持在低位，商業銀行保持個人按揭貸款較快的釋放節奏。”植信投資研究院資深研究員馬泓預測，部分地區仍將享受取消首套房貸款利率下限的優惠政策，部分城市將聯動多孩生育政策放松住房公積金貸款門檻，積極探索其他模式，個別大城市可能會適當調整二手房指導價范圍，鼓勵改善性需求加快置換。

未來將呈分化式復蘇？

需求支持政策密集落地、房企“造血”能力恢復之余，“輸血”能力也有逐步改善的跡象。4月以來，房企融資環境修復跡象逐漸明顯，克而瑞研究中心提供的數據顯示，4月，80家典型房企融資總量為497億元，同比下降29%，降幅進一步收窄。

上市房企融資延續好轉勢頭，根據Choice數據，截至5月8日，年內共有25家上市房企擬通過股權融資方式募集資金達1285.44億元；年內共有83家上市房企通過發行債券合計募集資金達888.26億元，兩者均遠超去年同期水平。僅5月第一周，就有三湘印象、大名城等多家企業密集公告融資計劃。

需求端、融資端利好持續下，未來房地產走勢如何？

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，二季度房地產市場有可能將進入橫盤期，各項指標比2022年同期會有好轉，但改善動力并不明顯，后續市場走勢還有待經濟紓困和政策扶持。

從長期來看，經濟學家任澤平在《中國房地產展望2023：分化時代到來》中指出，今年將會首次見證房地產的分化式復蘇。有的城市房地產復蘇回暖，甚至房價創新高，但有的城市房地產會持續低迷。他認為，區域分化是未來房地產市場最大的特征；房價普漲的大開發時代結束，城市內部房地產市場分化加劇；產業+地段為王；改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。

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