曾經，不動產“辦證難”是困擾百姓和企業的老大難問題：兩代人積蓄多年買的房，因開發商工程“爛尾”，業主拿不到產權證，不動產變成了無法交易、不能抵押的“不能動”的房產;合法的拆遷安置小區，因安置程序不完善、手續不齊全，戶籍、入學等一系列民生大事就卡在了“一本證”上;正常經營的企業，因早期沒有辦理登記手續，導致無法進行環評、開展投融資，企業發展舉步維艱……

面對一本本歷史遺留的“舊賬”，江蘇省自然資源廳根據黨史學習教育活動要求，堅持以人民為中心的發展思想，主動把解決涉及群眾辦證的不動產歷史遺留問題列入“我為群眾辦實事”清單，廳長劉聰、黨組書記孔海燕親自抓，帶領全省自然資源系統開展清理專項行動，主動“買單”，拉網排查、分類施策、妥善解決、動態跟蹤。截至今年3月底，全省共梳理統一登記以來歷史遺留問題6150個，已累計解決5900個不動產登記的“疑難雜癥”，涉及企業4528個、群眾42萬多戶。小小一本證，解了民憂，暖了人心。

保護群眾產權，破解安置房辦證難

在無錫市自然資源和規劃局不動產登記中心的墻上，一面印有“一心為民 情系百姓”的錦旗格外引人注目。而這面特殊的錦旗背后，隱藏著300多戶拆遷安置居民長達20余年的辛酸“辦證史”。

“1992年開始，梁溪區揚名街道先后建造了紅星苑一期、二期‘新農村建設’住房，其中300多套房屋用于安置拆遷居民。由于小區定性為‘新農村建設’住房項目，作為拆遷安置房的前身具有一定的特殊性，導致小區居民多年無法申領房產證。”揚名社區委員會負責人包宏君說，隨著近年來拆遷安置房陸續上市交易，紅星苑小區居民看在眼里，急在心里。

一本證牽涉到戶籍、入學、融資、交易等民生問題，明晰產權、辦理不動產登記刻不容緩。“辦理拆遷安置房不動產證的手續較為復雜，需要拆遷協議和宅基地證等文件以確認是否合法安置。”無錫市自然資源和規劃局不動產登記中心主任喻詠介紹，在市局帶領下，市不動產登記中心聯手揚名街道進行了全面系統性的摸底調查工作，在搜集整理相關批文、建設用地許可證、建設工程規劃許可證和綜合驗收手續等材料之后，于去年底一舉解決了困擾居民多年的辦證難題。

“小區居民孩子上學再也不用跑斷腿敲證明了!”包宏君難掩激動地說，3月下旬，小區里一套房子賣到了每平方一萬三，在周邊安置房中也算很不錯的價格。

“不動產登記是辦理權證的最后一道程序，絕大多數歷史遺留問題的形成其實都是前置環節引起的。”省自然資源廳副廳長李閩表示，針對歷史上安置房小區手續不全、物業管理跟不上等問題，各地自然資源部門通過“96510”登記熱線、“12345”政務專線、信訪接待、窗口受理等方式，并對接住建、房管、稅務等多部門，建立安置小區歷史遺留問題數據庫，對問題進行全流程、動態化跟蹤管理，讓群眾住得更加安心。

截至2020年底，全省不動產登記機構已為2957個能夠辦理產權證書的安置小區辦理不動產登記，安置房辦證率約為80%。暫未辦理產權證書的安置小區，除部分群眾未申請辦理外，暫不具備辦證條件的原因主要集中在竣工、消防驗收等手續還在辦理中。

維護企業利益，破解企業辦證難

不動產權證，困住的不止是普通居民百姓，更困住了許多企業發展的腳步。

“當年一本房產證，我們公司等了整整18年!”回憶起當年辦證的漫長歲月，常州市晨通電信設備廠董事長陶惠興還歷歷在目：公司屬于拆遷企業，在建造之初只辦理了提前開工報告，那時的房產證一直無法辦理。陶惠興坦言，公司發展初期，自己并沒有察覺到“證”的重要性，“直到近些年公司規模慢慢壯大，每上一個項目就要環評，資金短缺了就要融資，這才意識到‘無證寸步難行’。”

為了這張證，陶惠興跑了好幾年，期間機構變更、負責人更替，可就是沒有部門能給公司發證。“之前公司下的好幾個子公司要辦理營業執照，首先就要提供房產證。沒有的話怎么辦?我只能先去鎮里開一份‘房產證正在辦理中’的證明。”老陶無奈地說。

去年年底，老陶終于等到了“遲到”18年的不動產權證，解燃眉之急的正是當地不動產登記中心。“如果按照之前的流程，產權證肯定辦不下來。”老陶告訴記者，其實當初廠房的規劃和設計方案都有，但缺少審圖和質安監證明，沒有這些，證書就辦不了。現在不動產實施統一登記了，省廳要求地方自然資源部門解決歷史遺留問題，“不動產登記中心建議我們趕緊找有資質的第三方，做一份房屋安全鑒定。有了這份鑒定，不到十天的時間，不動產權證就到手了。”

有了這張證，老陶公司的發展順利多了。“近幾個月，我們連續注冊了幾家子公司，再也不用來回跑打證明了，營業執照很快就辦下來了。曾經怎么都融不到資，現在用不動產作為抵押，銀行只收4.2%的利息就能給公司貸款融資。”

“新官要理舊賬”針對歷史遺留問題，宿遷在“早、擔、聯、堵”上下功夫。在不動產統一登記之初就開展拉網式排查建立問題臺賬。建立多部門聯動機制，采取實地調研、企業座談會等形式建立“一企一卡”查擺問題，責任分解到部門，逐個解決問題。在政策上不再“等、靠、要”，本著“尊重歷史，規范整改”的原則分步解決、分類處置。一方面要解決歷史遺留問題，一方面要避免新的辦證問題發生。“重點是進行全生命周期、全流程的管理。”宿遷市自然和規劃局不動產登記中心副主任王俊介紹，宿遷在規劃和供地環節提前介入，主動提供不動產登記政策咨詢指導和地籍調查工作。同時，推行開發企業項目按揭數據入網備案制度，掌握開發項目實時工程進度、銷售情況和抵押情況。“根據掌握的項目進展情況，正確規范和引導涉及開發項目土地和在建工程等不動產的抵押登記，既要保障已購房業主的合法權利又要滿足開發企業正常開發建設的融資需求。”

“從數據來看，約有三分之一的企業辦證歷史遺留問題是因為沒有依法取得用地審批手續，缺少登記必要的權源材料而造成的。因此，從源頭上避免出現新的歷史遺留問題至關重要。”省自然資源廳自然資源確權登記局局長譚靜介紹，目前各地利用自然資源部門機構改革的優勢，充分履行“兩統一”職責，堅持“疏堵結合”嚴控新增，加快實現用地審批、規劃許可、土地供應、開發利用、執法監察等全業務鏈條封閉動態監管。同時，將土地市場、房地產等領域依法依規認定的相關失信行為納入信用體系，實施失信懲戒。

厘清農村產權，破解農戶辦證難

2011年9月1日前，鹽城射陽縣臨海、興橋、海通等鎮46戶農戶由鎮人民政府頒發《村鎮建筑工程規劃許可證》新建房屋，農戶在建設時聯合委托施工方將按戶批準的農房建設成商品房套間。但由于2011年9月2日之后，鎮區房屋規劃許可權限上收縣住建局，導致這批農戶無法規劃核實，農戶多次信訪均因有關部門“不敢辦”而無下文。

同樣的“尷尬”也發生在蘇南。無錫錫山區鵝湖鎮某村民20世紀90年代早期在本村建造了一處房屋。2017年，該房屋權利人申請辦理不動產登記時，僅提供了當時財政部門開具的建房收據和房屋所有權證書。由于該房屋所占用宅基地使用權未經批準，當事人無法提供宅基地審批材料，因此幾年一直無法辦理不動產登記。

“在農村地區不動產登記工作中，農民長期使用的宅基地無土地權屬來源、房屋沒有審批手續是較為普遍的一個歷史遺留問題。”譚靜介紹，歷史上，農村的土地、房屋分散管理、分期登記，宅基地使用、農房建設管理一下子還沒有像城市范圍那樣規范完善，登記條件欠缺、工作基礎薄弱、群眾產權意識不強，導致農村不動產登記歷史遺留問題復雜多樣。

面對面廣量大的農村不動產歷史遺留問題，江蘇堅持“地方主導，對癥下藥”，積極開展“房地一體”不動產總登記，在全國先行先試。

針對缺少權源材料的，南京市六合區探索實踐了“村民小組、村委會、鄉鎮人民政府逐級確認”的三級確認流程，解決了農戶基本信息難認定、補辦手續操作性不強等問題，做法已推廣至全國，寫進了《江蘇省不動產登記條例》;

針對歷史上界址面積發生變化的，結合地方實際，明確不同面積標準，采取超出面積標注的方式進行認定，保障農民的合法權益。同時堅決執行保護耕地、節約土地的政策，對亂占耕地或是建房面積過大的情況，明確不登記發證，形成保護耕地、節約用地導向;

針對涉及分家析產、繼承的，采用“人民調解”方法，按農民自愿申請原則，在司法部門的指導和參與下，明確變更的權利主體，避免了繁雜的流程，減輕了農民的經濟負擔……

截至2020年9月底，全省共完成了1356.6萬宗的房地一體化農村不動產地籍調查任務，提前三個月完成國家下達的“2020年底完成農村不動產權籍調查”的既定目標。同時，按照“總登記”方式，我省在全國率先開展房地一體農村不動產登記發證工作，所有縣(市、區)均出臺了實施方案和歷史遺留問題處理意見，目前全省工作任務已過半，計劃2021年底前基本實現農村不動產“應登盡登”。

在集中解決各種類型、批量化的不動產歷史遺留問題后，全省自然資源系統將在各級黨委、政府的領導下，會同有關部門，加強新建不動產的管理，提供便捷高效的服務，建立規范有效的管理秩序，保護企業和群眾的合法權益，讓群眾“住”得安心、企業“用”得順心。

記者 沈佳暄

標簽： 不動產登記 疑難雜癥