3年前，萬科董秘朱旭還在為該公司在管理騰訊全球總部、京東中國總部、阿里綠地中心等互聯網巨頭的地標建筑而自鳴得意。3年后的今天，以騰訊、京東、高瓴、紅杉等為代表的一大批新興資本已經將彩旗插遍中國的物業上市公司。

6月30日，南方+記者從中物研協總經理楊熙公開發表的一篇研報獲悉，今年物業企業搶灘資本市場再掀高潮，繼2020年創下18家企業上市紀錄后，今年面對這場資本盛宴成功拿到門票的物企將有望達到30家。

值得注意的是，據南方產業智庫不完全統計，目前國內物業上市企業已超過40家，其中A股1家，港股40家，2020年市值總額已經接近6500億元。若加上今年的30家，總量將突破70家。面對這個萬億級別的市場風口，傳統與新興資本的角力早已開始。

新興資本加速搶灘物業管理行業

傳統物業管理行業，由于面臨經營收入渠道單一、從業人才匱乏、市場機制不完善、管理方式粗放、成本不斷攀升等諸多問題，曾導致一批勞動密集型物管企業入不敷出、困難重重。

然而，隨著房地產存量時代和都市圈時代的到來，城市和行業追求高質量發展的目標和思維成為主流。一些敏感的新興資本投資者，在深度研究了百強物管企業的運營表現后得出一個判斷，這些企業總體上現金流狀況良好、負債率低、可持續發展后勁強、業績相對穩定。從行業來看，未來中國的物管市場規模將超過萬億元，是難得的長線價值投資產業。

從2016年開始，微軟、騰訊、京東等互聯網巨頭憑借其在社交和電商平臺超能級的流量入口優勢以及網絡科技優勢，從智慧社區和物聯網等細分領域打開切口，先后與金科、彩生活、萬科、碧桂園、恒大、世茂、時代、融創等開展數字化建設和在線商業生態構建方面的合作，對物管行業長驅直入。

2020年以來，疫情和國際經濟形勢劇烈變化，讓一向偏好風險投資的基金公司和互聯網巨頭，更認識到業績穩定和可持續發展的可貴。

如果說，新興資本前期與房地產企業在人工智能和數字化應用等方面聯姻，只不過是在平臺技術和商業模式等方面淺層試水，那么，2019年7月，京東集團、360公司與彩生活服務集團在資本和業務層面的全面戰略合作，則是新興資本正式大舉進軍物業行業的鐵證。彩生活當時被譽為內地物業第一股和在管面積最大的物業公司，當時這一紙戰略合作協議書透露，彩生活將以每股5.22港元向京東、360分別定向增發7115萬、2296萬股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元。

在京東牽手彩生活僅過了幾個月，2019年12月，保利物業的上市公告也透露，該公司已引入GIC、高瓴資本作為基石投資者。2020年，新興資本搶灘物業管理行業正式掀起高潮，截至當年，高瓴資本作為較早入局的投資機構，先后入股合景悠活、建業新生活、保利物業3家企業;騰訊也入股了卓越商企、恒大物業、世茂服務3家;京東則入股了卓越商企、彩生活2家，紅杉資本亦至少入股了世茂服務、恒大物業等多家。

未來兩年物業上市企業有望達到百家

在這條通往萬億市場蛋糕的新賽道上，騰訊、京東、360、阿里等互聯網巨頭，不僅起步早，而且相比風投資本有著更多的天然優勢。

當前，我國已進入數字經濟時代，用40家物業上市企業的融資需求結構來看，10%—20%的融資用于構建社區生態系統，而10%—15%的資金用于拓展增值服務或提高員工綜合水平。而這兩大業務板塊，明顯都屬于互聯網巨頭和電商巨頭的地盤。

此外，許多業內人士可能忽視的一點是，在經過十多年的快速和跨越式發展，騰訊、京東、阿里、360等龍頭企業，憑借其在新技術、新行業和新業態等方面的優勢，已深度參與到各主要城市群的現代化產業體系構建和新城市中心的建設，甚至在許多一二線城市CBD投資和購買了不少土地，他們本身就是大量新建和存量物業的擁有者。譬如，騰訊在深圳寶安就投建設了別號“企鵝島”的騰訊全球總部——“互聯網+”未來科技城，該項目用地面積80.9萬平方米，總建筑面積200萬平方米，計劃總投資達370億元。

2021年，榮萬家、宋都服務、星盛商業、新希望服務4家物企已先后上市，與此同時，越秀服務、中駿商管、融信服務、德信服務、朗詩綠色生活、康橋悅生活、領悅服務等24物企也已發布上市公告、排隊遞表、等待通過聆訊登陸資本市場。

楊熙預測，今年肯定將打破2020年18家物企上市的紀錄，很可能超過30家。一場資本化的浪潮正在席卷整個物業行業。在促進企業品牌、規模化和數字化建設的同時，也將進一步提升整個行業的集中度和競爭激烈程度。

不過，在楊熙看來，資本就像一把雙刃劍，在給行業帶來正面影響的同時，也可能造成一些不可避免的負面影響。當然，整體而言資本對物業行業還是利大于弊，未來將激發更多物業企業上市，未來兩年行業有望迎來100家上市企業。

(南方日報記者 馮善書)

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