曾因市值一度超越“萬科+碧桂園”總和而風(fēng)光無限的貝殼近來股價不斷下跌。8月6日，貝殼跌破發(fā)行價，報收19.81美元/股。在陷入反壟斷調(diào)查傳聞后，受二手房調(diào)控影響，貝殼又遇上中介費下調(diào)風(fēng)波。上市即將滿一周年的貝殼接下來會怎么走?

上市即將一周年之際 貝殼跌破發(fā)行價

8月6日，房地產(chǎn)中介公司貝殼跌破了發(fā)行價20美元/股，報收19.81美元/股。

實際上，自6月底以來，貝殼股價持續(xù)下跌，一度逼近發(fā)行價20美元/股。金融數(shù)據(jù)和分析工具服務(wù)商萬得(Wind)數(shù)據(jù)顯示，貝殼10日以來的股價跌幅為38.1%，60日以來的股價跌幅為57.76%，120日以來的股價跌幅為69.23%，年初至今的股價跌幅為66%。

然而，去年同期貝殼還是資本市場的寵兒。去年8月13日上市首日，貝殼以37.44美元/股收盤，漲幅達(dá)87.2%，市值達(dá)422億美元;去年11月20日，貝殼更是創(chuàng)下了79.40美元/股的高價，市值一度超越“萬科+碧桂園”總和。相比最高點，貝殼如今的股價已經(jīng)跌去了3/4。

對于貝殼跌破發(fā)行價，我愛我家原副總裁胡景暉在朋友圈表示：“被我言中，上市一周年不到，就跌破發(fā)行價。我不認(rèn)為主要原因是什么政策啦，中概啦，主要原因其實是這家企業(yè)自身。”

香頌資本董事沈萌對中國商報記者表示，貝殼跌破發(fā)行價有三方面原因。第一，貝殼上市后出現(xiàn)泡沫，作為房地產(chǎn)中介公司，其市值比房地產(chǎn)開發(fā)商還高，這本身就極不合理;第二，貝殼從事的租售業(yè)務(wù)是目前房地產(chǎn)行業(yè)重點整頓的目標(biāo);第三，中概股近期受國內(nèi)政策影響，連續(xù)性存疑，引發(fā)投資者困惑。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，在資本市場上，貝殼的估值是和其房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺獨角獸企業(yè)的形象相關(guān)聯(lián)的，其近來的股價下跌和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場政策有關(guān)。

中介費下調(diào)傳聞聲起 二手房市場遇冷

不久前，一張關(guān)于下調(diào)中介費的傳言截圖在網(wǎng)上傳播，截圖內(nèi)容為：“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的三倍”。

據(jù)了解，目前國內(nèi)大部分二手房傭金比例在1.5%-2.0%之間，有業(yè)內(nèi)人士計算，一線城市二手房套均成交金額在500萬-600萬元左右，一套房子的中介費約為15萬-20萬元。如果按傳言所稱，2020年北京平均工資為12160元/月(據(jù)職友集發(fā)布的《2020年薪資水平報告》)，那么中介費僅為36480元，與此前相差甚遠(yuǎn)。

而作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的老大，貝殼的中介費可謂行業(yè)最高水平，若中介費下調(diào)傳聞屬實，對其影響可想而知。據(jù)了解，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都、重慶、鄭州等多個城市實行3%的中介費標(biāo)準(zhǔn)。

二手房遇冷源于國家對市場的調(diào)控。今年2月，深圳發(fā)布了二手房指導(dǎo)價，打響了二手房調(diào)控“第一槍”。此后，包括成都、西安、寧波、無錫、三亞、紹興、上海等地均出臺了二手房指導(dǎo)價或二手房核驗政策。

國家對二手房交易的管控還不止于此。今年年初，多個城市出現(xiàn)了個人住房貸款緊張、利率被抬高的情況，近期杭州、合肥、南京、武漢、重慶等熱點城市還出現(xiàn)二手房大面積停貸的現(xiàn)象。

二手房交易量出現(xiàn)明顯下滑。6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的7月，深圳二手房成交2557套，迎來四連跌，也是自2011年后首次在非春節(jié)期間跌破3000套關(guān)口，深圳樓市景氣程度也創(chuàng)下十年新低。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的最新報告顯示，截至6月30日，全市實名登記的星級房地產(chǎn)中介從業(yè)人員數(shù)量為45458人，比去年同期減少11.8%。

李宇嘉對中國商報記者表示，目前很多城市都推出了二手房指導(dǎo)價制度，這對二手房的估值、貸款、成交額都造成了一定影響。而房地產(chǎn)中介的傭金是按照房產(chǎn)成交額的一定比例確定的，放貸收緊對二手房交易沖擊很大，這會對貝殼業(yè)績產(chǎn)生較大影響。

上海博蓋咨詢創(chuàng)始合伙人高劍鋒也對中國商報記者表示，中介費下調(diào)傳言若屬實影響的是貝殼的利潤上限和門店的盈虧平衡;而二手房市場遇冷則說明房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了周期向下的趨勢。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對中國商報記者表示，當(dāng)前樓市調(diào)控尤其二手房調(diào)控趨嚴(yán)，中介費調(diào)整傳聞不斷出現(xiàn)。貝殼作為行業(yè)巨頭，會遭受交易數(shù)量與交易價格的雙重沖擊，其中介業(yè)務(wù)總量與活躍度、傭金收入與平臺收入都會受到嚴(yán)重影響。

涉嫌壟斷質(zhì)疑迭起 “偽科技股”聲音不斷

一系列的調(diào)控政策使得多個房地產(chǎn)中介公司股價下行，其中貝殼表現(xiàn)得最為“突出”，原因何在?

事實上，除貝殼以外，目前房地產(chǎn)中介行業(yè)主要有三家上市公司。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我愛我家年初至今的股價跌幅為16.58%，國創(chuàng)高新年初至今的股價跌幅為21.47%，世聯(lián)行年初至今則出現(xiàn)了52.66%的股價上漲。這三者在資本市場的表現(xiàn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于貝殼年初至今66%的股價跌幅。

同為房地產(chǎn)中介，為何貝殼表現(xiàn)最慘?對此，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國商報記者表示，是因為貝殼此前股價一上市就被炒得很高，除此之外，其去年業(yè)績扭轉(zhuǎn)也導(dǎo)致資本市場對貝殼期待值較高。“貝殼是一個用互聯(lián)網(wǎng)概念包裝的房地產(chǎn)中介公司，一方面，作為具有互聯(lián)網(wǎng)概念的公司，其使用的虛擬利益實體結(jié)構(gòu)，與現(xiàn)在我國的國家政策不符合，可能需要重新補交VIE，未來是否能繼續(xù)掛牌存在風(fēng)險;另一方面，作為房地產(chǎn)中介公司，國家政策收緊，預(yù)期二手房交易量下滑對其影響也很大。過去一年，資本市場對貝殼的估值或存在很大問題，貝殼過去已被炒得過熱。”

實際上，市場一直有關(guān)于貝殼是“偽科技股”的聲音。數(shù)據(jù)顯示，二手房、新房業(yè)務(wù)收入在貝殼營收中的占比高達(dá)97%。具體而言，貝殼新房交易收入貢獻比從2017年的25.17%提至2020年的53.82%，二手房交易則從72.38%降至43.41%;而新興服務(wù)和其他收入占比則基本維持不變。

此外，今年以來，貝殼也一直處于涉嫌壟斷的質(zhì)疑中。今年4月，國家市場監(jiān)督管理總局集中公布互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)《依法合規(guī)經(jīng)營承諾》(第三批)，其中就涉及貝殼找房、愛奇藝、去哪兒網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)。彼時，不少人認(rèn)為貝殼既做平臺網(wǎng)站又做經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，相當(dāng)于“既做裁判員又做運動員”。

4月10日，58同城CEO姚勁波在個人微博發(fā)文，實名舉報貝殼通過利益的不同分配方式，強制讓房企進行“二選一”，以獲得獨家房源進行壟斷，并呼吁國家反壟斷按照4%的標(biāo)準(zhǔn)罰款貝殼40億元。

“貝殼的股價下跌并不是房地產(chǎn)中介行業(yè)的問題，實際上，行業(yè)越整治，應(yīng)該越有利于上市公司，因為上市公司操作相對規(guī)范。”一位不愿具名的房地產(chǎn)內(nèi)部人士對中國商報記者透露，貝殼主要存在三個問題，一是其確實在接受涉嫌壟斷和反不正當(dāng)競爭的調(diào)查，目前國家層面已經(jīng)立案，地方局在收集證據(jù);二是貝殼存在數(shù)據(jù)安全的問題，貝殼對房屋樓宇的經(jīng)緯度定位非常精準(zhǔn);三是貝殼的靈魂人物左暉去世后，內(nèi)部處于調(diào)整中。

標(biāo)簽： 二手房調(diào)控 貝殼 跌破發(fā)行價 中概股