近年來，物業被部分業內人士稱為“房產業現存的少有優質資產之一”，并曾有人提出，物企“上市潮”正在來臨，且將在很長一段時間內持續。2021已過，人們想象中的物業上市潮卻沒有如期到來，“漲潮”和“退潮”以2021年7月為分界線。

根據中指研究院數據，2021年7月前，共有12家物業企業成功登陸港股市場，僅七月當月就有6家物業服務企業成功在港股上市。但隨著七月的結束，港股物業板塊熱度卻降下來，自8月始至12月17日，港股僅新增2家物業企業，分別為京城佳業與德商產投。

同時，已上市物企的市場估值也出現了下降。

港交所招股書淤積 物業股估值下挫

根據克而瑞數據，2021年年中，已經有50多家上市物業服務企業，還有20多家上市企業已經成功遞表或明確表示要分拆上市。以此推算，在正常一次遞表即通過聆訊上市的情況下，2021年將會有超過70家上市物企，但截止到2021年年末，上市物企的數字卻定格在55家。

事實上，2021年下半年以來，“一次遞表即上市”已不再是順理成章。去年，眾安智慧生活、長城物業、力高健康生活、禹佳生活服務等多家物企招股書失效。在12月23日通過聆訊的中梁百悅智佳，也是在第二次遞交招股書后才成功獲批。

遞表物業企業數量的逐月累積，而通過聆訊的物企又寥寥無幾，目前港交所已積攢有大量尚未過審的物業招股書。

企業在港交所遞交招股書后期滿失效是IPO流程中較為常見的現象，大部分企業會選擇在過期失效后對招股書進行更新。但今年與此前情況略有不同，截至12月24日，包括新力服務、海倫堡物業、天譽青創以及長城物業在內的大量物企招股書已過期且久未更新。

據克而瑞統計，即使是已上市的物企，其估值也正在下滑。受各方面影響，除個別央企、國企物業股價稍微企穩外，其余物業股都在大幅下挫，距離高位跌破70%的物企比比皆是。當前已經有多支物業股的市盈率低于10倍。

上述機構認為，低迷的股價并不能反映這些上市物企的真實價值，即使在并購市場上，也很難以當前股價拿到這些上市物企資產。在保持行業平均正常增幅的情況下，物企至少應有15倍以上的市盈率，當前股價被嚴重低估。

物企受地產母公司牽連 港交所上市新規正來臨

當前物業股估值低迷或許大部分緣于對物業關聯母公司財務狀況的擔憂。跌幅最深的物業股，大部分都被母公司嚴重債務危機所牽連。

在行業深度變化的2021年，房地產與物業唇齒相依。多方面原因導致房地產開發企業資金鏈緊張，房企內外債務危機逐漸顯露，也影響到了物管行業。雖然諸多物管企業已經獨立上市，但為了獲得在管面積、營收和利潤，大多數物企對房企母公司仍有依賴。

隨著地產行業發展趨于理性，諸多房企母公司面臨財務困境，資金鏈的緊繃，導致房企沒有大量“余糧”投入物業資產。克而瑞方面認為，經歷2021年的地產大變局，地產向物業輸送利益的方式在2022年往后將會逐漸變緩。

除母公司影響外，港交所對上市企業的審核新規也對物管企業上市產生了影響。自去年下半年以來，港股整體通過率較低。2022年開始，港交所主板上市盈利門檻將提高60%，規模較小的房企旗下公司的上市將會越發艱難，未來是否還會出現上市潮仍有待觀察。

部分中小物企放棄IPO 轉向“收并購”

母公司生變、港交所上市新規，這些物管企業上市受阻的外部因素，也改變了物管企業內部的前進邏輯。

從前，“上市”似乎是企業成功的階段性標志。但隨著行業發生變化，獨立上市不再是物管企業唯一的選擇，收并購也不失為另一種思路。

據中指研究院不完全統計，截至2021年12月10日，今年物業管理行業已披露相關信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業企業。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長約215.33%。總體來看，今年行業并購市場整體呈現交易額創新高、大額交易多發、并購主體以上市企業為主、并購標的估值回歸理性等特點。

在物企收并購的過程中，亦分化出兩支主要的隊伍。曾有業內人士說：“若想上岸，選擇碧桂園服務，若要上船，選擇萬物云。”

現在的物管行業中，從規模上看，碧桂園服務正處于龍頭地位。2021年上半年，碧桂園服務的合同管理面積約為9.01億平方米。將藍光嘉寶、彩生活、富力物業等資產買入后，碧桂園服務越做越大。

另一方面，能與之一較高下的，當屬遲遲還未上市的萬物云。

去年，一向對萬物云上市諱莫如深的郁亮終于松口：物業板塊會上市，只是在等待機會。當前，萬物云正為上市積極籌備。但和碧桂園服務將其他中小物企“收入囊中”的底層邏輯不同，萬物云擴大規模的方式是達成“聯盟”。

萬物云這樣的模式意欲對標貝殼系。過去幾年中，萬物云建立睿聯盟合作平臺，戰略投資睿聯盟成員企業并支持其上市，“選擇做平臺，必須開放，但開放的條件是價值觀一致。”萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全曾這樣說。

當前，陽光智博和伯恩物業都已加入了睿聯盟。

對于行業整體IPO發展前景，中指研究院指出，物企雖然經歷了短期的波折，但其向上的勢頭并未改變，企業的發展需求并未改變。該機構認為，2022年港股IPO市場有已交表企業作為基本面支撐，再有行業龍頭企業和地方國企加持，2022年物業服務企業資本市場發展值得期待。

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