美國商務部在10月26日公布的數(shù)據顯示，雖然，美國房地產市場受到抵押貸款利率處于創(chuàng)紀錄低位、以及新冠病毒持續(xù)推動對更大空間需求的支撐，但9月新屋銷售仍下降3.5%，或預示美國地產市場復蘇勢頭將急速放緩。

數(shù)據還顯示，購房貸款申請數(shù)量也連續(xù)四周下降，盡管美國的大多數(shù)建筑商信心處于歷史高位，但土地、勞動力、木材和其他關鍵建筑材料的短缺延長了建筑工期，這也意味著，美國樓市前景已經在失去一些復蘇動能。

與此同時，美國勞工部最新數(shù)據顯示初請失業(yè)金人數(shù)仍在上升，10月10日當周初請失業(yè)金人數(shù)達89.8萬人，遠高于預期，且為8周最大增幅，盡管，對美國經濟重新開放的樂觀情緒已經被媒體過度炒作，有些人也會因為初請人數(shù)低于100萬而感到樂觀，但該數(shù)字仍是3月份前正常水平的4倍多，也遠高于2008年因樓市次貸金融危機崩潰時期的任何一周的峰值，比美國歷史上的任何時期都多得多。

這些最新指標是反映美國經濟增長好壞的硬指標，都在暗示美國將陷入衰退中，值得玩味的是，幾周前，據外媒稱，美國前國務卿亨利·基辛格博士做出了“如果美國倒下了，誰也別想好過”這一闡述，并警告說，新冠病毒在美國的蔓延將改變美國的經濟秩序。

穆迪也在10月5日發(fā)表的行業(yè)報告中預測約有1900萬個家庭可能會停止償還房屋抵押貸款(較9月數(shù)據略有下降)，經濟學家警告稱，隨著新冠病毒在美國的二次傳播，美國樓市可能會再次受到侵蝕，尤其是在美國樓市借款人在抵押寬松期結束時沒有找到新的收入來源，或失業(yè)的情況下，據美國金融網站ZeroHedge在10月2日援引的最新調查顯示，60%的調查者表示接下去沒有費用能用來還房貸。

接下來，美國樓市投資者需要密切關注美國商業(yè)地產，因為，隨著商住物業(yè)的空置率飆升，幾乎所有與商業(yè)房地產相關的資產類別都將承受著下行壓力，作為應對措施，在過去的29周內，美國已向市場投放達17萬億美元的基礎貨幣流動性和經濟刺激方案來彌補系統(tǒng)的脆弱性。

但不少經濟學家認為，這次病毒危機比2008年次貸危機引起的后果更甚，而在過去6個月的時間里，我們撰寫了許多有關美國房地產市場分析的文章，以及BWC中文網的研究團隊分析了新冠病毒事件將如何影響美國經濟收縮的多個階段，尤其是美國部分城市的商業(yè)房地產業(yè)。

盡管目前美國的抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低，但根據抵押銀行家協(xié)會在一周前公布的數(shù)據，潛在的購房者的活躍度繼續(xù)下降，申請總量較前二周前下降了12.1%，該機構估計美國房地產市場活動可能下降至45%。

全美房地產經紀人協(xié)會在二周前更新的報告數(shù)據顯示，目前美國商業(yè)地產價值已縮水高達25%-27%，稍早前的數(shù)據顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌，5月更是創(chuàng)下1982年以來最大的同比跌幅27%，經濟學家估計美國商業(yè)房地產市場活動可能下降至40%，且越來越多的美國地產所有者已經無力償債，這是因為包括中國人在內的潛在本土和國外買家正因當前財務狀況不佳而推遲購買房屋。

過去許多中國買家也一直對美國房產比較青睞，不過現(xiàn)在情況發(fā)生了些變化，數(shù)量不少的中國買家已經從2018年開始提前從美國房地產市場開始撤離，轉向收益更高的亞洲市場。

我們據路透社和美國多家房產機構聯(lián)合在近幾周發(fā)布的消息統(tǒng)計到數(shù)據顯示，截止9月的39個月內，包括美國商業(yè)、住宅市場在內，中國投資者至少出售約250億美元的房產，另外，最新數(shù)據還顯示，自2019年6月以來，中國人對美國房地產的咨詢數(shù)據也要比一年前下降29.9%，這是事情的最新進展。

這樣帶來的結果就是，越來越多的聰明投資正在從美國的房地產和債券資產市場中撤離出來，事實上，早在數(shù)周前，另外一位華爾街金融大鱷喬治·索羅斯就警告說，隨著新冠狀病毒在美國的二次傳播，因此使至少使25萬億美元的聰明資金將從美國資本市場轉移出來。

比如，據美國財政部10月17日最新公布的國際資本流動報告顯示，外國投資者繼續(xù)出售長期美債達228億美元，且是過去的24個月內第22個月凈出售美債，是有紀錄以來的最高水平。

目前，美聯(lián)儲已經允許通脹率超過2%，甚至超過2.5%，同時制定收益率曲線控制計劃以保持低利率，這就會引發(fā)了另一個令人恐懼的前景，就是無論美聯(lián)儲是否在2023年后加息，通脹都會推動實際市場利率上升，進而會刺破包括美股、樓市等在內的美元資產泡沫，這和現(xiàn)在的美國經濟政策和新冠病毒導致全球經濟增長重挫等多因素重疊下變得更加明確。

經濟學人士分析認為，2008年美國金融危機的爆發(fā)就是高通脹造成的，數(shù)據顯示，2008年美國的通脹率是過去20年中最高的，達到3.84%，這是引發(fā)樓市次貸危機的核心。但此時，一旦驅動美國經濟前進的美國國債被被基石級的全球央行投資者放緩購買，則意味著美債的遮羞布被揭開了，而這背后的核心邏輯也很簡單。

要知道，現(xiàn)在，美國政府的債務率已經遠高于2008年之前的水平，達到136%，美國國會預算辦公室在上周發(fā)表的報告中預測到2020年底時將達到153%，2020財年預算赤字增長200%，占GDP比重創(chuàng)1945年以來新高，這就更意味著，在全球多國大舉減美債之際，美國聯(lián)邦的債務赤字將不能被很好的對沖。

自2009年以來至2020年9月，美聯(lián)儲已將其資產負債表擴大了612%。在此期間，美國經濟GDP的累計總增長僅為34.83%。簡單換算表明，美國每1美元的增長則需要17.58美元的債務，截止10月12日，美國聯(lián)邦債務赤字總額已經超過27萬億美元，同樣的換算表明，平均每個美國人負債達90000美元。

標普在10月13日發(fā)布的數(shù)據顯示，9月份有54家美國大公司申請破產，此前56家公司已于8月份申請破產 ，這使得截至10月4日的全年總數(shù)達到509家，是自2010年以來的最高水平，我們注意到，這些公司是公開交易的公司(資產或負債至少為200萬美元)，或者是債務公開交易的私人公司，但這僅僅是開始，比如，最新數(shù)據顯示，截止9月，美國有將近7成中小型影院面臨破產停業(yè)的困境。

而按美國國稅局預測，美國就業(yè)崗位減少的局面可能會持續(xù)數(shù)年，也就是說，美國國稅局認為，美國數(shù)以千萬計的失業(yè)現(xiàn)象，美國經濟復蘇前景十分悲觀，蕭條或將持續(xù)至2027年，甚至，ZeroHedge的跟進報道中稱，美國一些城市中暗藏著一顆債務金融原子彈，近半年以來，美國已經有城市因債務和稅收的原因而爆發(fā)了大規(guī)模富人遷移事件，受新冠狀病毒、高房價、債務泡沫及公共養(yǎng)老金等債務赤字高企的影響，數(shù)以千計的百萬富翁正在真實上演美國版出埃及記。

截止10月，超過5690名百萬富翁突然逃離了伊利諾伊州，這是目前美國所有城市中最大規(guī)模的富人外流，緊接著，摩根大通也二周前在其最新發(fā)布的行業(yè)報告中表達了美元作為全球主要儲備貨幣的質疑，并直言不諱地指出，正是美聯(lián)儲的極度寬松政策才使得美元的儲備貨幣地位會受到威脅，這才是目前全球多國去美元化的幕后推手。

標簽： 美國地產市場