前三季度新增人民幣貸款的投向明確，房地產貸款增速持續放緩。

近日，央行公布的《2021年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，房地產貸款增速持續放緩，住戶貸款增速小幅回落。

進入9月，央行、銀保監會多次發聲表示將“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，市場對四季度房地產信貸政策會否調整也多有揣測。

第一財經記者從業內了解到，為了確保各機構準確把握房地產金融審慎管理政策要求，接下來房地產信貸政策將圍繞三方面進行：一是保持房地產開發貸款平穩有序投放；二是進一步優化信貸流程，提高個人住房貸款的精細化管理水平，保持個人住房貸款均衡、平穩、有序投放。落實好差別化住房信貸政策，在嚴格審貸標準前提下，優先保障居民首套自住房剛性需求，加強金融消費者涉房貸款的投訴管理，提高辦理效率，最大限度滿足金融消費者合理訴求，維護住房消費者合法權益；第三，積極支持和配合地方政府、住建部門做好出險房企風險化解工作。

房地產貸款增速持續放緩

三季度房地產貸款增速持續放緩，住戶貸款增速小幅回落。

央行數據顯示，2021年三季度末，人民幣房地產貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點，比上季末增速低1.9個百分點；前三季度房地產貸款增加3.03萬億元，占同期各項貸款增量的18.1%，占比較上季末下降0.8個百分點，比上年全年水平低7.3個百分點。

此外，2021年三季度末，房地產開發貸款余額12.16萬億元，同比增長0.02%，增速比上季末低2.8個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.64萬億元，同比減少2%，降幅比上季末擴大0.5個百分點。個人住房貸款余額37.37萬億元，同比增長11.3%，增速比上季末低1.7個百分點。

按揭貸款方面，2021年三季度末，本外幣住戶貸款余額69.54萬億元，同比增長13.2%，增速比上季末低1.9個百分點；前三季度增加6.35萬億元，同比多增2259億元；2021年三季度末，本外幣住戶經營性貸款余額15.96萬億元，同比增長20.1%，比上季末低2.7個百分點；前三季度增加2.34萬億元，同比多增4095億元。住戶消費性貸款余額53.58萬億元，同比增長11.2%，增速比上季末低1.8個百分點；前三季度增加4萬億元，同比少增1836億元。

根據東吳證券測算，對公端的房地產開發貸款第三季度進一步收縮1400億元，9月末余額降至12.16萬億元，同比增速下行至0.02%。過去四個季度中，有三個季度開發貸款被壓降至負增長，多年以來未曾如此。居民端按揭貸款9月末同比增速降至11.3%，持續多個季度增速下行后，自2012年以來首次低于總人民幣貸款同比增速。按揭貸款主要受到房地產貸款集中度新規的強力約束，今年以來購房者等待放款的周期普遍長達4~6個月。

值得注意的是，綠色貸款保持高速增長，成為銀行信貸成長潛力較大的新賽道。

2021年三季度末，本外幣綠色貸款余額14.78萬億元，同比增長27.9%，比上季末高1.4個百分點，高于各項貸款增速16.5個百分點，前三季度增加2.74萬億元。其中，投向具有直接和間接碳減排效益項目的貸款分別為6.98萬億元和2.91萬億元，合計占綠色貸款的66.9%。

四季度房地產貸款會否邊際放松？

中國房地產開發商的融資渠道自去年年底持續收緊。特別是近一段時間以來，由于個別房企遭遇信用危機，銀行和債券投資者對房地產業的態度愈加謹慎，行業融資環境更是加速收緊。

進入9月，央行、銀保監會多次釋放穩定信號，表示將“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

在業內看來，從近期政策表態看，監管部門極力避免因政策調整誤傷合理的市場需求，這也許意味著行業最緊迫的時間已過。

央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在2021金融街論壇年會上指出，十九大以來，按照中央確定的方針政策，實施對房地產市場的宏觀調控，建立長效管理機制，房地產市場金融化、泡沫化的勢頭得到遏制，房地產市場地價、房價、預期保持平穩，房地產行業總體健康發展。下一步，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府，堅定的維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦發布會上表示，下一步，銀保監會將繼續貫徹落實黨中央國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融監管政策的連續性、穩定性，促進房地產市場平穩健康發展。指導銀行保險機構按照市場化、法治化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

綜合業內觀點來看，從近期政策表態看，政策仍牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。金融高層極力避免向房地產市場發出錯誤信號，也防止政策調整誤傷合理的市場需求。

西南證券認為，“政策底”初現，短期內行業政策邊際持續改善。10月，全國多地銀行房貸利率出現下調跡象，放款速度也有所提升。地產信貸環境迎來了實質性改善，行業政策的邊際放松將為地產板塊帶來一波估值修復行情。

值得注意的是，有媒體報道稱，在監管釋放穩定市場信號后，有監管部門已對部分地區進行了窗口指導，以確保各機構準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩健開展房地產貸款業務、保持房地產信貸平穩有序投放。

對此，第一財經從業內了解到，接下來房地產信貸政策將圍繞三方面進行：保持房地產開發貸款平穩有序投放；進一步優化信貸流程，提高個人住房貸款的精細化管理水平，保持個人住房貸款均衡、平穩、有序投放。落實好差別化住房信貸政策，在嚴格審貸標準前提下，優先保障居民首套自住房剛性需求，加強金融消費者涉房貸款的投訴管理，提高辦理效率，最大限度滿足金融消費者合理訴求，維護住房消費者合法權益；另外，積極支持和配合地方政府、住建部門做好出險房企風險化解工作。

東吳證券預計，四季度房地產貸款將邊際放松，將沿著兩個方向；一是，住房按揭貸款增速回升，核心邏輯是監管層強調滿足購房者合理需求，所以預計此前積壓的按揭貸款會加速投放，同時RMBS額度也會繼續放寬以配合銀行出表需求；二是，開發貸款預計第四季度恢復正增長，核心邏輯是滿足健康房企的合理融資需求，防止流動性風險擴散，但增量不會過高，因為銀行從自身風險管控角度也會相對審慎投放。

申港證券則認為，結合本輪調控的力度，對于政策進一步放寬的預期條件尚不充足。

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