華中五省各城中，長(zhǎng)沙當(dāng)屬近年來(lái)的存在感頗高的省會(huì)城市，“腳都”、小龍蝦、茶顏悅色、各色的夜生活，引得無(wú)數(shù)游客奔赴。而低房?jī)r(jià)更是讓長(zhǎng)沙多年來(lái)被認(rèn)為是幸福感最高的城市，房?jī)r(jià)收入比僅為6.35。

這得益于多年來(lái)長(zhǎng)沙得力的調(diào)控，限購(gòu)限房?jī)r(jià)、增加土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，在2020年均價(jià)才突破萬(wàn)元大關(guān)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管調(diào)控嚴(yán)格，但市場(chǎng)銷售去化表現(xiàn)良好，也能獲得較為不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

不過(guò)，在全國(guó)樓市下行的當(dāng)下，即便房?jī)r(jià)不高的長(zhǎng)沙，亦隨大流陷入了調(diào)整節(jié)奏。

長(zhǎng)沙某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人肖理（化名）用“一片哀嚎”形容當(dāng)前的市場(chǎng)，“10月加推的大平層產(chǎn)品銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于三個(gè)月前，案場(chǎng)到訪量幾乎腰斬，整個(gè)“金九銀十”，長(zhǎng)沙樓市觀望情緒濃厚。”

觀望氛圍濃烈

“10月份市場(chǎng)斷崖式下跌，”肖理告訴第一財(cái)經(jīng)，其所在項(xiàng)目在10月份進(jìn)行了一次加推，近200套房源，至今大平層產(chǎn)品表現(xiàn)慘淡，“蓄客也蠻久了，但現(xiàn)在的銷售只有7月份同期的三分之一”。

“剛需稍微好一點(diǎn)，”肖理稱，但這也是相對(duì)而言，“處于平銷期的項(xiàng)目，現(xiàn)在來(lái)訪量少了一半，銷量就更不用說(shuō)了。”

這是長(zhǎng)沙剛過(guò)去的“銀十”的微小縮影。10月份的4周內(nèi)，長(zhǎng)沙樓市波動(dòng)明顯。

“十一”期間，長(zhǎng)沙共有5個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，推出957套房源，認(rèn)購(gòu)475套，去化率在50%左右，是近三年最高水平。

不過(guò)，這一去化表現(xiàn)是受個(gè)別項(xiàng)目拉升所致。據(jù)了解，國(guó)慶假期，軌道萬(wàn)科悅府共推出196套115-170平方米的產(chǎn)品，其中115平的戶型開(kāi)盤(pán)即售罄；而同期推新的園康云頂苑，去化率則不足一半。

湖南中原地產(chǎn)指出，項(xiàng)目表現(xiàn)迥異，是由于現(xiàn)在是“客選房”時(shí)代，客戶觀望情緒濃厚；十一期間網(wǎng)簽日均成交量同比下滑2成以上，主要在于住宅營(yíng)銷活動(dòng)較少，項(xiàng)目如無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源加持，難以吸引客戶上車。

就在國(guó)慶結(jié)束之后，各個(gè)項(xiàng)目的到訪情況疾速下挫。克而瑞湖南統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第40周（10月11日-17日）內(nèi)，全市來(lái)訪量為16566組，環(huán)比下降逾4成；認(rèn)購(gòu)量為1366套，環(huán)比降幅逾5成；進(jìn)入第41周（10月18日-24日），上述各項(xiàng)指標(biāo)再度下滑，來(lái)訪量環(huán)比降25%、認(rèn)購(gòu)量環(huán)比降37%。

而10月最后一周，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣共有9個(gè)住宅項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，共推出1680套，認(rèn)購(gòu)791套，去化率不足5成，僅為47%，低于2021年周度60%的平均去化率。

“金九”期間同樣失色嚴(yán)重，有項(xiàng)目推售的住宅產(chǎn)品在集中開(kāi)盤(pán)時(shí)僅銷售5套。

據(jù)克而瑞湖南監(jiān)測(cè)，9月份共有32個(gè)項(xiàng)目38次開(kāi)盤(pán)，推出房源4985套，去化3280套，開(kāi)盤(pán)即罄的項(xiàng)目減少，開(kāi)盤(pán)首日去化率僅為66%，較銷售淡季8月還下降了5個(gè)百分點(diǎn)，而6月份的年中年業(yè)績(jī)沖刺期，開(kāi)盤(pán)去化率則達(dá)到72.6%。

在肖理看來(lái)，近期市場(chǎng)的慘淡，一則受到房地產(chǎn)稅消息的攪擾，同時(shí)，此前恒大等房企流動(dòng)性危機(jī)的頻繁爆發(fā)，使得客戶對(duì)交付產(chǎn)生了擔(dān)憂，10月份之后，購(gòu)房者的觀望情緒再度加重。“現(xiàn)在客戶直接不考慮買了，要等到明年再說(shuō)。”

公寓項(xiàng)目去化難度的提升更加明顯，并已從9月份開(kāi)啟了“降價(jià)潮”，北辰時(shí)光里、金茂建發(fā)泊悅等項(xiàng)目成交價(jià)降至新低，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)首次跌至萬(wàn)元以下，為9990元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)到20%，有項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的價(jià)格低至“3字頭”。

即便如此，公寓的銷售依然明顯承壓。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月份底，公寓的庫(kù)存量為461萬(wàn)平方米，去化周期維持在36個(gè)月，壓力頗大。日前，湖南省有關(guān)部門(mén)就如何有序化解非住宅商品房庫(kù)存等提出意見(jiàn)，以加快公寓類產(chǎn)品的銷售去化。

不過(guò)，長(zhǎng)沙也并不是“同此涼熱”，部分項(xiàng)目火熱依舊。位于濱江新城板塊的濱江府1913，今年4月入市，中簽率僅為3.6%；8月份入市的純新盤(pán)中鐵逸園，共計(jì)192套房源，獲得2115組報(bào)名中簽率也只有16%。有購(gòu)房者向第一財(cái)經(jīng)表示，為了方便工作想在濱江板塊購(gòu)置一套房產(chǎn)，但“好幾次搖號(hào)都沒(méi)中”。

少數(shù)特例之外，整個(gè)市場(chǎng)仍在下行，長(zhǎng)沙商品房去化周期也被拉長(zhǎng)，從9月末的4.3個(gè)月增長(zhǎng)至10月末的6.25個(gè)月。

房?jī)r(jià)最穩(wěn)的市場(chǎng)

雖然成交量顯著下滑，但長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)并沒(méi)有如同其他城市一樣，出現(xiàn)大幅降價(jià)的趨勢(shì)。這得益于長(zhǎng)沙多年來(lái)對(duì)樓市的高強(qiáng)度調(diào)控。而過(guò)去這一輪調(diào)控的起點(diǎn)則是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在2016年的大幅上漲。

2015年時(shí)，長(zhǎng)沙的新房成交均價(jià)還在5988元/平方米，隨著2016年上半年“去庫(kù)存”政策的大幅刺激，長(zhǎng)沙的購(gòu)房需求得到釋放，內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價(jià)逐月上漲，房?jī)r(jià)快速走高至6000元以上，當(dāng)年10月份則飆升至7325元/平方米的峰值。

而同期，合肥的新房銷售均價(jià)已經(jīng)突破了14000元/平方米的大關(guān)。2016年下半年起，有合肥投資客涌入長(zhǎng)沙樓市的消息頻繁曝光。

也正是在這輪猛漲的影響下，2017年，長(zhǎng)沙開(kāi)啟限價(jià)。先是在土地出讓方式上推行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，將土地最高溢價(jià)率控制在50%，以穩(wěn)定地價(jià)；同時(shí)首創(chuàng)了“成本+利潤(rùn)+稅金”的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，將商品住房的平均利潤(rùn)率限制在6-8％，給出了清晰而嚴(yán)苛的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

嚴(yán)格的控制使得長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)漲幅有效地維持在低位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010-2021年5月長(zhǎng)沙市新房均價(jià)年均漲幅9.4%，低于鄭州、南京、武漢、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。

不只是在限房?jī)r(jià)上執(zhí)行力度強(qiáng)，長(zhǎng)沙還以充足的土地供應(yīng)有效滿足市場(chǎng)需求。

據(jù)中指院報(bào)告顯示，2019年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)累計(jì)推出住宅及商辦用地106宗，土地供應(yīng)面積1783.78萬(wàn)平方米，同比上漲48.25%。

“土地整體供應(yīng)市場(chǎng)自2017年起呈上升趨勢(shì)，2019年是近5年住宅用地供應(yīng)量增長(zhǎng)最多的一年，供應(yīng)量為2017年的2.6倍，”上述機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，“供應(yīng)的持續(xù)放量，進(jìn)一步為穩(wěn)定長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。”

2020年，長(zhǎng)沙商品住宅成交1157.82萬(wàn)平方米，推出商品住宅面積約1238萬(wàn)平方米，供銷比為1.07，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)；成交均價(jià)為11502元/平方米，首次突破萬(wàn)元大關(guān)，同比增幅僅7.6%。同年，2020年長(zhǎng)沙GDP突破1.2萬(wàn)億，位列全國(guó)第15，超過(guò)鄭州。

新入市的供應(yīng)源源不斷，又不用擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲，這使得長(zhǎng)沙多年來(lái)處于買方市場(chǎng)，購(gòu)房者心態(tài)很是平和。

“像在深圳，有房源出現(xiàn)之后需要立馬定下來(lái)，否則價(jià)格可能會(huì)變高或者被別人買走了，在長(zhǎng)沙基本上不會(huì)出現(xiàn)這種情況。”在深圳工作生活多年，2020年返回長(zhǎng)沙工作的李勛回憶道，“所以在長(zhǎng)沙買房可以慢慢看。”2020年初就開(kāi)始看房的她，直到今年8月份才選定了工作單位附近的一套二手房。

不只是新房房?jī)r(jià)平穩(wěn)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的漲幅也乏善可陳。2013年畢業(yè)時(shí)，李陽(yáng)（化名）在長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)以58萬(wàn)元總價(jià)購(gòu)置了一套67平方米左右的房產(chǎn)，如今8年過(guò)去，同小區(qū)、同戶型的二手房掛牌價(jià)也僅在85萬(wàn)元-95萬(wàn)元。“20萬(wàn)的漲幅可能也就是個(gè)利息錢(qián)。”李陽(yáng)稱。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年10月長(zhǎng)沙二手房均價(jià)為11257元/平方米，位居全國(guó)第65位，低于周邊省會(huì)城市武漢的19159元/平方米、南寧的12800元/平方米、南昌的13549元/平方米。

在眼下一輪新的調(diào)整周期，即便房?jī)r(jià)不高，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)同樣承受著下行壓力。有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，僅11月份，長(zhǎng)沙就有逾60個(gè)新盤(pán)入市。

“短期看供求，有資格的客戶是有限的，大家都要搶這些客戶，降價(jià)就是必然的選擇，打性價(jià)比的牌，”肖理表示，“雖然每年年底都會(huì)有這種情況，但是今年的折扣力度肯定會(huì)在往年的程度上加大，像過(guò)去那種搞幾套特價(jià)房、給一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠的方式，可能效果不會(huì)很好。”

標(biāo)簽： 長(zhǎng)沙 樓市