萬科（000002.SZ/02202.HK）旗下物業(yè)板塊萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬物云）上市邁出實(shí)質(zhì)性一步。

11月5日晚間，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆萬物云到香港聯(lián)交所上市。萬科方面表示，通過本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

此前，萬物云CEO朱保全及萬科董事會(huì)主席郁亮曾強(qiáng)調(diào)，萬物云不以物業(yè)公司的概念上市。外界有分析稱，萬物云意欲對(duì)標(biāo)貝殼系，定位于物管行業(yè)的空間科技服務(wù)商。整體來看，萬物云穩(wěn)中向好的物業(yè)基本盤業(yè)務(wù)為其提供了底氣支撐。但是，Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長(zhǎng)）三大業(yè)務(wù)如何向市場(chǎng)詮釋出一個(gè)具有說服力的物業(yè)開放式賦能平臺(tái)資本故事，無疑需要萬物云拿出物業(yè)服務(wù)外，更具有科技平臺(tái)色彩的商業(yè)模式和財(cái)務(wù)構(gòu)成等。

只是如今物業(yè)股已告別上半年紅火場(chǎng)面，地產(chǎn)股也頹勢(shì)一片，投資者當(dāng)下對(duì)于萬物云的上市時(shí)點(diǎn)及對(duì)萬科的影響等仍持有分歧。

上市啟動(dòng)

今年4月28日，市場(chǎng)曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜。當(dāng)天彭博報(bào)道稱，萬科物業(yè)此次IPO或籌資20億美元。不過這則消息被萬物云方面否認(rèn)。

郁亮在數(shù)個(gè)場(chǎng)合對(duì)于外界問及的物業(yè)會(huì)否上市，幾乎都是反復(fù)重申“萬物云上市是方向，近期無上市計(jì)劃”。5日晚間披露的這份公告則意味著，萬物云已經(jīng)正式進(jìn)入上市流程之中。

萬科稱，目前萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。

公告顯示，本次在港交所上市發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權(quán)行使前）。

截至公告日，萬科直接或間接合計(jì)持有萬物云62.889%股權(quán)。萬物云分拆上市完成后，萬科仍將維持控股權(quán)。

目前，萬物云擁有三大業(yè)務(wù)板塊，分別是Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長(zhǎng)）。

萬物云的核心業(yè)務(wù)主要集中于Space（空間）。它包括，服務(wù)于住宅物業(yè)的萬科物業(yè)、服務(wù)于商業(yè)物業(yè)的萬物梁行和城市空間服務(wù)品牌萬物云城。其中，城市物業(yè)服務(wù)萬物云城是萬物云發(fā)展勢(shì)頭最為迅猛的細(xì)分業(yè)務(wù)板塊。萬物云在2020年已布局40個(gè)城市，并有望提前完成3年百城計(jì)劃。

在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)上，萬物云CEO朱保全新近也提出，住宅物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)，商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。

具體到營(yíng)收占比來看，住宅物業(yè)仍是萬物云收入大頭。根據(jù)萬科半年報(bào)，上半年，萬物云的營(yíng)業(yè)收入中，住宅物業(yè)服務(wù)收入占比為55%，商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)收入占比為30.4%。

另據(jù)公告顯示，截至6月30日，萬物云總資產(chǎn)為190.1億元，總負(fù)債119.3億元，所有者權(quán)益為70.8億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.83億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10.43億元。

萬科稱，此次分拆上市如能成功，將有助于突出萬科在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，有利于萬科向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。同時(shí)，分拆上市可以有效增強(qiáng)萬物云的資本實(shí)力，獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)和投資者基礎(chǔ)為萬物云提供更多元化的融資渠道。

懸念待解

萬物云如今上市，更多的投資者是有些突然。萬科物業(yè)板塊IPO時(shí)間始終保持不疾不徐的節(jié)奏。外界一度有分析稱，其實(shí)是醞釀著一個(gè)更為龐大的資本化體系，以靜待市場(chǎng)給予更合理的估值。

回看萬物云近年持續(xù)布局的業(yè)務(wù)板塊，也的確與其他物業(yè)企業(yè)有差異。萬物云的Space、Tech、Grow三大板塊，涵蓋了社區(qū)空間服務(wù)、商企空間服務(wù)、城市空間服務(wù)、提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營(yíng)和行業(yè)人工智能服務(wù)，以及持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化安防科技、機(jī)電維保等創(chuàng)新企業(yè)多個(gè)領(lǐng)域。

2020年10月31日，在深圳萬科浪騎游艇會(huì)舉辦的萬科集團(tuán)區(qū)域媒體交流會(huì)上，朱保全正式對(duì)外宣布，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為“萬物云”。彼時(shí)，朱保全有表示，萬物云并非云計(jì)算或者云服務(wù)，而是“從城市到園區(qū)、從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間（Space）里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動(dòng)皆可通過技術(shù)（Tech）連接。”

外界也開始意識(shí)到，萬物云正在從原來單純的物業(yè)服務(wù)公司，轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重科技服務(wù)的平臺(tái)，意欲以科技的競(jìng)爭(zhēng)，打造一個(gè)開放式物管賦能平臺(tái)。

“未來萬物云還會(huì)投資一些物業(yè)公司，由他們來購(gòu)買我們的科技服務(wù)，這就像貝殼系的德佑。”從萬科物業(yè)到萬物云，朱保全曾如此類比，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變，未來萬物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。

萬物云對(duì)標(biāo)貝殼系，核心就是利用長(zhǎng)期積淀的物管服務(wù)體系和科技系統(tǒng)，打造物管行業(yè)的開放式賦能平臺(tái)，與其他物管企業(yè)由過去的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系轉(zhuǎn)為合作伙伴關(guān)系。這聽起來似乎比老套的物業(yè)服務(wù)商、城市服務(wù)商等資本故事版本要更吸引人。

僅以萬物云最為核心的基本盤業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)來看，它也的確具備與行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)（06098.HK）相抗衡的實(shí)力和底氣。

從規(guī)模上看，萬物云僅次于碧桂園服務(wù)。截至今年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米，收費(fèi)管理面積約為6.44億平方米。根據(jù)萬科年報(bào)披露，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。營(yíng)收體量上，二者均保持百億元年?duì)I收，難分伯仲。

即便以今時(shí)今日市值已經(jīng)大幅縮水至約1772億港元的碧桂園服務(wù)來粗略衡量，萬物云錄得千億市值壓力不大。關(guān)鍵點(diǎn)是，萬物云對(duì)標(biāo)貝殼系，寄望獲得科技公司光環(huán)加持的企圖心，能否獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可。這可能需要萬物云拿出物業(yè)服務(wù)外，更具有科技平臺(tái)色彩的商業(yè)模式和財(cái)務(wù)構(gòu)成等。

整體來看，即便是萬物云上市時(shí)間點(diǎn)，市場(chǎng)目前都持有分歧。

有持股萬科的投資者就表示疑惑，“今年物業(yè)股遠(yuǎn)不如去年。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候去上市估值得縮水多少啊。”另有部分投資者則表示看好，“地產(chǎn)行業(yè)驚雷不斷，物業(yè)被出售以回籠現(xiàn)金流的當(dāng)下，萬物云上市，獨(dú)立融資，既是沙灘上撿魚的好時(shí)機(jī)，又能為母公司節(jié)省一大筆的現(xiàn)金流，用于收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目，還能為萬科提供充沛資金。”

另有一位物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人則頗有信心。“無論今天的物業(yè)資本市場(chǎng)是否處于低迷期。以萬物云的行業(yè)地位、業(yè)績(jī)實(shí)力，必然會(huì)有大量投資者追捧。而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸進(jìn)入無增長(zhǎng)進(jìn)而衰退的周期，物業(yè)企業(yè)卻可能成為百年老店，優(yōu)質(zhì)頭部物業(yè)企業(yè)還是值得投資者長(zhǎng)期追隨的。”

至于萬物云上市對(duì)于萬科的影響，投資者同樣持分歧。

有部分人士說道，“萬科利好釋放殆盡，后續(xù)股價(jià)越發(fā)沒有想象空間。”而另一部分投資者則表示，“物業(yè)分拆有利于提升萬科整體的資本市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)前萬科靜態(tài)市盈率才5倍，總市值2000億元。如果分拆出去，參照市場(chǎng)情況，萬物云大概率會(huì)有1500億市值以上；以萬科目前持有的萬物云近63%股份，已經(jīng)價(jià)值1000億元。”

回看萬科在今年上半年出現(xiàn)13年以來首次半年度凈利潤(rùn)下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態(tài)。萬物云的上市或許能為萬科帶來更為充沛的資金彈藥。又或許幾個(gè)月之后，萬物云正式上市之際，地產(chǎn)行業(yè)陰云漸漸散去。在物企新一年高增長(zhǎng)業(yè)績(jī)年報(bào)發(fā)布后，物業(yè)股會(huì)受到新一輪追捧，萬物云的資本故事也能講出獨(dú)特的動(dòng)人版本，獲得市場(chǎng)信服。

標(biāo)簽： 萬物云 上市 萬科 估值 空間科技服務(wù)商