10月份全國房地產(chǎn)市場延續(xù)9月低迷行情，量價持續(xù)回落。其中，10月份，全國一二三線城市新房和二手房價格呈整體下跌態(tài)勢，且跌幅環(huán)比略有擴大。

國家統(tǒng)計局15日發(fā)布2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月份房價下跌的城市數(shù)量再創(chuàng)新高，超七成城市新房、二手房價格環(huán)比下跌。

其中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量繼上月由46個下降至27個后，再次下降至13個，連續(xù)5個月下降，新房價格環(huán)比下降的城市數(shù)增加為52個；二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量年內(nèi)首次降為個位數(shù)，為4個，二手房價格下跌的城市數(shù)量達到64個，這是2015年3月以來連續(xù)80個月價格下跌城市數(shù)量最多的月份。

“但值得注意的是，10月份，在新房、二手房價格下跌的城市中，80%左右的城市跌幅不超過0.5%，跌幅較小，房價基本仍然保持總體平穩(wěn)。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比依然上漲但漲幅也在繼續(xù)回落。10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.0%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.3和1.0個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.7%和2.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.8%和1.0%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個百分點。

許小樂認(rèn)為，當(dāng)前價格下跌是成交量下行的結(jié)果。自二季度以來，伴隨居民按揭貸款的額度收縮，二手房需求萎靡，成交量保持下降，而新房、土地市場也相繼降溫，10月份交易量較9月份繼續(xù)下滑。此前，一季度市場過熱，重點城市房價上漲較多，現(xiàn)在價格的回調(diào)是對前期過熱的自然消化。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年1~10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)，1~10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，比2019年1~10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長7.1%，銷售額增長12.7%，呈持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢。

具體來看，新房方面，一線城市新房價格漲幅環(huán)比持平，二三線城市新房價格環(huán)比均出現(xiàn)下跌，其中，二線城市新房價格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，而三線城市新房價格指數(shù)繼上月出現(xiàn)2020年3月以來首次下降后，10月份，降幅再度擴大0.1個百分點。

多名市場分析人士對第一財經(jīng)表示，受供應(yīng)縮量影響，當(dāng)前一線城市新房價格韌性較強；而以新房市場為主的三四線城市，由于房企對項目去化、銷售回款的需求更為迫切，新房價格下行壓力高于一二線城市。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，伴隨樓市分化加劇，后續(xù)需要防范三四線城市出現(xiàn)新的風(fēng)險，包括房價大跌、房企銷售困難導(dǎo)致項目開工意愿不強等。

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全國已經(jīng)有21城發(fā)布了“限跌令”，以打壓惡意降價或大幅度降價，維穩(wěn)市場預(yù)期。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，近期，按揭貸款、開發(fā)貸款逐步走向正常化，10月份房地產(chǎn)貸款多增1000多億元。與此同時，在確保預(yù)售資金監(jiān)管到位的情況下，手續(xù)齊全的房企項目開發(fā)貸會給予滿足。在此背景下，資金層面緩和對開發(fā)商大力度打折形成對沖，預(yù)計后續(xù)新房價格下跌幅度會趨緩。

二手房方面，降溫趨勢較新房市場更為明顯。其中，受二手房參考價政策和信貸政策管控的持續(xù)顯效，一線城市二手房價格環(huán)比下降0.4%，與上月相同；二三線城市二手房價格環(huán)比均下降0.3%，降幅分別較上月擴大0.2和0.1個百分點。

一線城市中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

一線城市二手房市場的低迷也體現(xiàn)在成交量上。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調(diào)，10月網(wǎng)簽量在年內(nèi)首次跌破1萬套；深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳當(dāng)月二手住宅網(wǎng)簽1605套，過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值；廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，廣州當(dāng)月二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量則較上月下降15.25%。

李宇嘉表示，由于目前信貸支持主要在新房層面，目的是保民生，保穩(wěn)定。所以，在貸款集中度依舊顯效的情況下，有限的信貸會向新房走，二手房價格將會繼續(xù)下跌。但從中期來看，伴隨市場情緒緩和，二手房下跌幅度也會減緩。

展望后市，李宇嘉稱，短期內(nèi)，由于目前的樓市政策的調(diào)整集中于托底、適度糾偏，并不會大幅度增加信貸投放。此外，在房價仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲的背景下，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會對當(dāng)前房價繼續(xù)下跌的趨勢形成扭轉(zhuǎn)。特別是在需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀。

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