10月份全國房地產市場延續9月低迷行情，量價持續回落。其中，10月份，全國一二三線城市新房和二手房價格呈整體下跌態勢，且跌幅環比略有擴大。

國家統計局15日發布2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統計數據。數據顯示，10月份房價下跌的城市數量再創新高，超七成城市新房、二手房價格環比下跌。

其中，新房價格環比上漲的城市數量繼上月由46個下降至27個后，再次下降至13個，連續5個月下降，新房價格環比下降的城市數增加為52個；二手房價格環比上漲的城市數量年內首次降為個位數，為4個，二手房價格下跌的城市數量達到64個，這是2015年3月以來連續80個月價格下跌城市數量最多的月份。

“但值得注意的是，10月份，在新房、二手房價格下跌的城市中，80%左右的城市跌幅不超過0.5%，跌幅較小，房價基本仍然保持總體平穩。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比依然上漲但漲幅也在繼續回落。10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.0%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.3和1.0個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.7%和2.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.8%和1.0%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個百分點。

許小樂認為，當前價格下跌是成交量下行的結果。自二季度以來，伴隨居民按揭貸款的額度收縮，二手房需求萎靡，成交量保持下降，而新房、土地市場也相繼降溫，10月份交易量較9月份繼續下滑。此前，一季度市場過熱，重點城市房價上漲較多，現在價格的回調是對前期過熱的自然消化。

根據國家統計局公布的2021年1~10月份全國房地產開發投資和銷售情況數據，1~10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，比2019年1~10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長7.1%，銷售額增長12.7%，呈持續呈現高位回調走勢。

具體來看，新房方面，一線城市新房價格漲幅環比持平，二三線城市新房價格環比均出現下跌，其中，二線城市新房價格由上月持平轉為下降0.2%，而三線城市新房價格指數繼上月出現2020年3月以來首次下降后，10月份，降幅再度擴大0.1個百分點。

多名市場分析人士對第一財經表示，受供應縮量影響，當前一線城市新房價格韌性較強；而以新房市場為主的三四線城市，由于房企對項目去化、銷售回款的需求更為迫切，新房價格下行壓力高于一二線城市。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，伴隨樓市分化加劇，后續需要防范三四線城市出現新的風險，包括房價大跌、房企銷售困難導致項目開工意愿不強等。

據統計，截至目前，全國已經有21城發布了“限跌令”，以打壓惡意降價或大幅度降價，維穩市場預期。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近期，按揭貸款、開發貸款逐步走向正常化，10月份房地產貸款多增1000多億元。與此同時，在確保預售資金監管到位的情況下，手續齊全的房企項目開發貸會給予滿足。在此背景下，資金層面緩和對開發商大力度打折形成對沖，預計后續新房價格下跌幅度會趨緩。

二手房方面，降溫趨勢較新房市場更為明顯。其中，受二手房參考價政策和信貸政策管控的持續顯效，一線城市二手房價格環比下降0.4%，與上月相同；二三線城市二手房價格環比均下降0.3%，降幅分別較上月擴大0.2和0.1個百分點。

一線城市中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

一線城市二手房市場的低迷也體現在成交量上。北京住建委數據顯示，北京二手房市場連續7個月成交下調，10月網簽量在年內首次跌破1萬套；深圳市住建局數據顯示，深圳當月二手住宅網簽1605套，過戶套數為2012年3月以來的最低值；廣州市房地產中介協會數據顯示，廣州當月二手住宅網簽數量則較上月下降15.25%。

李宇嘉表示，由于目前信貸支持主要在新房層面，目的是保民生，保穩定。所以，在貸款集中度依舊顯效的情況下，有限的信貸會向新房走，二手房價格將會繼續下跌。但從中期來看，伴隨市場情緒緩和，二手房下跌幅度也會減緩。

展望后市，李宇嘉稱，短期內，由于目前的樓市政策的調整集中于托底、適度糾偏，并不會大幅度增加信貸投放。此外，在房價仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲的背景下，適度糾偏的信貸環境，并不會對當前房價繼續下跌的趨勢形成扭轉。特別是在需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復蘇態勢不能太樂觀。

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