省會城市作為所在省域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療、交通等各個領(lǐng)域的中心，也是城鎮(zhèn)化過程中，人口流入的主要方向。近期以來，省會城市的二手房房價有何新變化？

第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，對拉薩之外的26個省會城市二手房同比和環(huán)比數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，有24個城市二手房價格環(huán)比下跌，其中廣州、西寧、石家莊等三城環(huán)比跌幅最大。同比來看，有8個省會城市二手房價格低于一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、長春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。

廣州環(huán)比跌幅為何大？

數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計的26個省會城市中，只有海口1個城市的二手房價格環(huán)比上漲0.3%。成都與上月持平。其余24個城市均出現(xiàn)環(huán)比下跌。這其中，廣州、石家莊、西寧環(huán)比均下跌了0.6%，環(huán)比跌幅并列第一。

其中，一線城市廣州的走勢頗為引人關(guān)注。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)分析，幾個月前，廣州房價漲幅還在全國前幾位，近兩個月跌幅在全國居前，變化幅度非常大。

李宇嘉說，廣州房價變化如此大，有幾個原因，一個是廣州的房貸利率上升得特別快。原來位于一線城市后面，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一線城市最高。這是房價變化的一個很重要因素。

根據(jù)第一財經(jīng)8月份的報道，今年來，廣州房貸利率已水漲船高，到8月已經(jīng)連續(xù)上調(diào)了五次。至8月中旬，廣州首套房貸利率普遍為LPR+120BP，即5.85%，二套房貸利率為LPR+140BP，即6.05%。

另外一個因素是部分熱點(diǎn)區(qū)域人才購房通道的變化。8月初，黃埔區(qū)成為廣州首個明確發(fā)文取消人才購房政策的區(qū)域；半個月后，南沙調(diào)整2019年底發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》，收緊人才購房政策并提出非本地戶籍需提供1年個稅或社保繳納證明。

李宇嘉說，黃埔、南沙人才政策變化，導(dǎo)致外來投資者的效應(yīng)消失。原來黃埔、南沙的房價之所漲得比較快，一個因素就是外來購房者比較多，尤其是深圳的購買力外溢。在這些外來購買力退潮后，這些區(qū)域的樓市也受到了明顯影響。

同時，華南有較多民營開發(fā)企業(yè)，本輪開發(fā)商債務(wù)危機(jī)“暴雷”對廣州樓市影響明顯，開發(fā)商降價促銷力度也比較大。有媒體粗略統(tǒng)計，近期廣州推出工抵房的樓盤數(shù)量達(dá)到十余個，項目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段，也有像荔灣這樣的主城區(qū)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)記者分析，廣州發(fā)布二手房指導(dǎo)價后，對二手房市場形成的影響不容小覷，對購房者、房東心態(tài)也產(chǎn)生了較大影響，不少小區(qū)房價也進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，目前二手房市場降溫提現(xiàn)得較為明顯，與此同時，很多開發(fā)商近期加快出貨，新房降價促銷力度較大，新房價格調(diào)整對二手房影響也比較大。

在成交量方面，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，廣州市二手住宅成交量為5253宗，環(huán)比下跌15.2%，同比大降50.8%，二手市場的“金九銀十”并未如期出現(xiàn)。

8城市房價跌回一年前

雖然環(huán)比跌幅大，但由于去年四季度以來尤其是今年上半年漲幅較大，因此廣州二手房價格同比漲幅仍高達(dá)8.3%，在26個城市中位居第一。

廣州之后，海口、西安、杭州、長沙、南京這些城市同比漲幅也都超過了5%，這些熱點(diǎn)城市中，只有西安來自北方地區(qū)，其余城市均來自南方地區(qū)。

相比這些熱點(diǎn)城市，有8個省會城市房價低于一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、長春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。這些城市主要來自華北、東北和西南、西北地區(qū)。

張波分析，相比華東、華南區(qū)域，東北、華北區(qū)域市場降溫幅度更大。從市場供求來看，相比深圳、寧波、杭州、蘇州等人口流入多的東南沿海一二線城市，華北、東北的省會城市雖然對所在省的人口集聚能力也比較強(qiáng)，但在全國來說，對人口的吸引力總體是比較弱的。

張波說，由于供應(yīng)量不斷增加，導(dǎo)致供大于求，加之市場降溫，因此短期內(nèi)的成交量和成交價格也出現(xiàn)一些變化。同時，很多開發(fā)商在這兩個區(qū)域的降價比較明顯，新房價格下行對二手房的影響也比較大。

面對較大的下行壓力，這些區(qū)域不少城市相繼出臺了包括鼓勵人才購房在內(nèi)的政策。比如，今年10月，為促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，哈爾濱市住建局聯(lián)合哈爾濱市財政局等多個部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見 》，《意見》提到，為吸引留住具有大中專以上學(xué)歷的人才在哈購房，施行購房補(bǔ)貼政策，對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議、繳納6個月社保的，以及已自主創(chuàng)業(yè)的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補(bǔ)貼。購房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

8月31日，吉林省長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)情況的通報》。長春市將為首次購買90平方米以下商品住房的就業(yè)人才以及進(jìn)城農(nóng)民，按人才50元/平方米、農(nóng)民80元/平方米額度予以購房補(bǔ)貼。同時，長春市政府投放5000萬元資金，以抽取消費(fèi)券形式，向符合條件的購房人才和農(nóng)民發(fā)放。消費(fèi)券可用于家電、汽車消費(fèi)。

東北、華北之外，西南地區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)增長較快，城鎮(zhèn)化提升幅度也比較大，但這一區(qū)域的幾個省會城市樓市下行壓力也不小。比如貴陽，同比下跌了1.3%，南寧同比下跌了0.2%，昆明雖然二手房價同比上漲，但漲幅比較小。另外，西南一些三四線城市下跌幅度也比較大。

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