陷入流動(dòng)性危機(jī)整整兩個(gè)月，花樣年控股集團(tuán)有限公司(下稱“花樣年”，01777.HK)在被市場(chǎng)“逃廢債”的質(zhì)疑聲中，努力地向外界證明自己沒(méi)有躺平。

11月29日上午，花樣年停牌，稱“公司在梳理內(nèi)幕消息有待公布”。而市場(chǎng)上的消息則顯示，近期花樣年已轉(zhuǎn)出了位于北京、佛山等城市的多個(gè)項(xiàng)目權(quán)益已快速回籠資金。

而資本市場(chǎng)上，花樣年“20花樣年02”應(yīng)付利息及“19花樣02”的本息均于近日獲得展期。

種種跡象顯示，在外人眼中已經(jīng)“躺平”的花樣年，正在試圖緩解流動(dòng)性帶來(lái)的內(nèi)憂外患，與即將密集的到期債務(wù)進(jìn)行一場(chǎng)時(shí)間的“賽跑”。

紓困組合拳

自10月4日2.05億美元債延期兌付事件以來(lái)，花樣年正在通過(guò)債券展期、退出多地項(xiàng)目、加速項(xiàng)目去化來(lái)試圖快速回籠資金以解決目前所面臨的困難。

根據(jù)多個(gè)工商注冊(cè)信息顯示，花樣年于近日分別退出北京密云國(guó)祥府、國(guó)祥云著兩項(xiàng)目公司北京祥晟輝年置業(yè)有限公司、北京祥鼎置業(yè)有限公司。

具體信息為，日前北京祥晟輝年置業(yè)有限公司近期發(fā)生股東變更信息，新增上海廣洪商務(wù)咨詢有限公司，原股東天津花創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退出，而天津花創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司屬于花樣年100%持股。

同樣，北京祥鼎置業(yè)有限公司的股東之一北京花億里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，近期也出現(xiàn)股東變更公告，原股東花樣千里(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退出，新增青島曦盛璟風(fēng)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、上海廣洪商務(wù)咨詢有限公司兩名股東，持股比例分別為99%、1%。

這兩個(gè)項(xiàng)目公司的故事可以回溯至2020年上半年。當(dāng)年4月，花樣年與住總、首開(kāi)、旭輝組成聯(lián)合體以底價(jià)14.96億元競(jìng)得北京密云區(qū)不限價(jià)地塊，即檀營(yíng)鄉(xiāng)6023地塊，占地面積6.45萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積12.44萬(wàn)平方米。隨后，聯(lián)合體共同成立北京祥晟輝年置業(yè)，項(xiàng)目為國(guó)祥府。

2021年5月，花樣年再次與住總、首開(kāi)、旭輝組成聯(lián)合體以17.38億元摘得上述地塊鄰近地塊，即檀營(yíng)鄉(xiāng)6005地塊，占地5.84萬(wàn)平方米，建筑面積11.67萬(wàn)平方米。隨后，聯(lián)合體共同成立北京祥鼎置業(yè)，項(xiàng)目為國(guó)祥云著。

北京密云國(guó)祥府、國(guó)祥云著是花樣年在北京乃至華北地區(qū)參與的重頭項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，花樣年在建及待建總土儲(chǔ)約1186.41萬(wàn)平方米，其中北京約41.62萬(wàn)平方米，約占3.5%。據(jù)此計(jì)算，上述兩宗地塊合計(jì)土儲(chǔ)近24萬(wàn)平方米，占花樣年北京土儲(chǔ)的60%左右。

外界揣測(cè)國(guó)祥府、國(guó)祥云著兩項(xiàng)目花樣年所持股份，疑似已轉(zhuǎn)讓給由旭輝控股（00884.HK）持有的股權(quán)投資資金，不過(guò)接盤方是否為旭輝，仍未得到相關(guān)證實(shí)。

花樣年僅向第一財(cái)經(jīng)表示，公司確實(shí)轉(zhuǎn)讓了北京國(guó)祥府、國(guó)祥云著兩大項(xiàng)目股轉(zhuǎn)，并稱此舉有助于為公司減債、減輕償付壓力，并補(bǔ)充流動(dòng)性。

除此之外，11月26日，花樣年寧波鳴翠東著項(xiàng)目股權(quán)也轉(zhuǎn)讓至建安投資控股集團(tuán)有限公司。建安投資控股集團(tuán)有限公司由亳州市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)100%控股。而更早前的10月17日，深圳花樣年旗下的深圳市樂(lè)年置業(yè)有限公司退出了佛山市順德區(qū)美岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。該項(xiàng)目公司為花樣年與美的置業(yè)（03990.HK)此前合作的佛山“美的·花樣年·云璟”項(xiàng)目公司。

花樣年表示，未來(lái)不排除繼續(xù)尋找項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以實(shí)現(xiàn)快速資金回籠。

與出讓項(xiàng)目同步推進(jìn)的，還有債券的展期工作。最新的消息顯示，花樣年控股的“20花樣年02”的債券持有人和/或代理人同意其延期兌付。2021年11月25日應(yīng)付利息1.16億元中80%延期至2022年11月25日支付。另外20%，即2314.5萬(wàn)元于2021年11月25日按期支付。資料顯示，“20花樣02”，發(fā)行規(guī)模合計(jì)15.43億元，到期日為2023年9月8日，票面利率7.5％。

同樣，花樣年另一部債券“19花樣02”也通過(guò)展期預(yù)案，80%利息展期一年；本金展期2年，即2023年11月29到期。

在銷售端，花樣年在全國(guó)多個(gè)區(qū)域核心市場(chǎng)在積極去化。以華中區(qū)域核心城市武漢為例，下半年樓市行情遠(yuǎn)遜于上半年，九月以來(lái)樓市成交量持續(xù)走低。其中，花樣年旗下碧云天項(xiàng)目給予全款購(gòu)房者七五折，這屬于武漢市場(chǎng)折扣率較高的樓盤。花樣年在武漢為數(shù)不多的在售項(xiàng)目花樣年花郡二期此前也采用開(kāi)發(fā)商貼首付款給購(gòu)房者的方式促銷。

數(shù)據(jù)顯示，花樣年單月銷售自7月份開(kāi)始已出現(xiàn)三連跌。截至2021年10月31日止十個(gè)月，花樣年已累積的銷售額為約429.77億元，同比增長(zhǎng)12.46%，完成年度銷售目標(biāo)的71.63%。其中，10月單月，花樣年及其附屬公司的銷售額為約21.08億元，較上月環(huán)比下降41.5%，同比下降61.83%，平均售價(jià)下行至每平方米1.27萬(wàn)元。這意味著今年的11月、12月,花樣年仍需大力促銷以回款。

沉重的償債壓力

據(jù)了解，花樣年持續(xù)就債務(wù)情況與債權(quán)人磋商。11月25日晚間，花樣年控股公告，11月24日公司主要附屬公司香港花樣年投資控股集團(tuán)有限公司被申請(qǐng)清盤呈請(qǐng)，原因據(jù)稱是未償還本金為1.49億美元的貸款融資，花樣年投資為擔(dān)保人。

花樣年回應(yīng)第一財(cái)經(jīng)稱，清盤須經(jīng)法院裁定，且會(huì)對(duì)海外債權(quán)人造成重大傷害，公司為維護(hù)絕大多數(shù)債權(quán)人利益，將依法依規(guī)進(jìn)行抗辯。公司一直在與相關(guān)債權(quán)人持續(xù)進(jìn)行密切的磋商溝通，以期盡快達(dá)成共識(shí)，以保護(hù)廣大債權(quán)人的利益。公司管理層協(xié)同財(cái)務(wù)顧問(wèn)華利安諾基（中國(guó)）以及法律顧問(wèn)盛德律師事務(wù)所，在采取措施緩解流動(dòng)資金問(wèn)題方面從未松懈，正有序推進(jìn)重組流程。重組方案會(huì)盡快落地，有新進(jìn)展將第一時(shí)間與市場(chǎng)溝通。

此前的10月8日，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶向全體員工發(fā)《寶爺家書(shū)》，對(duì)公司遇到的流動(dòng)性困難做出首度回應(yīng)。

曾寶寶認(rèn)為，花樣年的流動(dòng)性困難源于，9月29日凌晨，標(biāo)普突然大幅下調(diào)公司評(píng)級(jí)，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴(yán)重受限，流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。

此前，外界一直認(rèn)為花樣年說(shuō)辭缺乏說(shuō)服力，因?yàn)樵谕馊丝磥?lái)，中報(bào)現(xiàn)金271億元以及拿到碧桂園購(gòu)買物業(yè)款項(xiàng)的花樣年，不至于還不起2.05億美元的債券。故而，市場(chǎng)上有關(guān)花樣年“逃廢債”的質(zhì)疑一直存在。

市場(chǎng)對(duì)于花樣年“逃廢債”的疑慮，隨后還引發(fā)了地產(chǎn)債市場(chǎng)的雪崩。就在花樣年公告違約后兩周中，超九成地產(chǎn)美元債收益率上升，7天收益率平均上升幅度超70%。尤其是民營(yíng)房企美元債波動(dòng)幅度靠前，收益率上升幅度普遍高于相近久期的國(guó)企地產(chǎn)美元債。

花樣年的股價(jià)也從2020年8月起持續(xù)下跌，早已“腰斬”。而9月份開(kāi)始，花樣年就被標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)評(píng)級(jí)。11月1日，惠譽(yù)宣布確認(rèn)花樣年長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)為"RD"（限制性違約），及其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償美元債券評(píng)級(jí)為"C"，回收率評(píng)級(jí)為"RR4"。

不斷被下調(diào)的信用評(píng)級(jí)，對(duì)流動(dòng)性緊張的花樣年而言，無(wú)異于雪上加霜。根據(jù)興業(yè)證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，花樣年則以39.55億美元的未償還余額位居房企第三位，僅次于中國(guó)恒大（03333.HK）、華夏幸福（600340.SH）。另?yè)?jù)光大證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，花樣年以約7.49億美元額度位于2021年四季度房企美元債到期規(guī)模第二，僅次于世茂集團(tuán)(00813.HK)。

除了美元債集中到期的壓力之外，花樣年的美元債絕大多數(shù)是高息債。據(jù)Wind顯示，12只美元債中，7只美元債利率高于10%，其中最高的一只成本達(dá)到了15%，將于今年年底到期。

隨著美元債務(wù)危機(jī)曝光，花樣年更多債務(wù)負(fù)擔(dān)也浮出水面。此前的11月5日，上市公司百大集團(tuán)（600865.SH）發(fā)布公告稱，公司曾向花樣年杭州一地產(chǎn)項(xiàng)目間接發(fā)放借款1億元，但目前只收回不到300萬(wàn)元。

流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)后，花樣年的困難已經(jīng)傳到至項(xiàng)目層面。據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，該集團(tuán)旗下有部分項(xiàng)目受到債務(wù)危機(jī)波及而停工。

以武漢江岸片區(qū)地段較優(yōu)越的花樣年花好園商住項(xiàng)目為例，部分購(gòu)買者定于2021年底收房的計(jì)劃暫且延后。同時(shí)，花樣年在武漢拿下的“友商”眼中的另一好地塊漢正街1號(hào)，自2021年疫情后就未開(kāi)工。“已經(jīng)停工很久了，一直用這樣的綠色建筑網(wǎng)圍著。”有項(xiàng)目人士介紹。

漢正街1號(hào)地塊原屬于武漢華通置業(yè)發(fā)展有限公司。2017年4月，花樣年旗下子公司武漢市祥云錦瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“祥云錦瑞”）以69%新增股權(quán)，成為華通置業(yè)的大股東，持有了華通置業(yè)旗下包括漢正街1號(hào)在內(nèi)的地塊。工商注冊(cè)信息顯示，2019年11月，旭輝旗下武漢旭輝企業(yè)管理有限公司以入股的方式介入到該地塊的開(kāi)發(fā)，并一度提升股權(quán)至絕對(duì)控股。而后僅一周，旭輝旋即退出了該項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而深圳市廉江勤投資有限公司進(jìn)入，花樣年方股權(quán)也降低至8%。

股權(quán)幾經(jīng)變更，項(xiàng)目外圍綠色建筑網(wǎng)仍打著“花樣年”標(biāo)識(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)則荒草叢生。

對(duì)此，花樣年則回復(fù)稱，目前在政府的支持下，項(xiàng)目一期已經(jīng)拆遷完成，公司正按照計(jì)劃積極推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃方案調(diào)整工作，后續(xù)將結(jié)合公司整體情況，進(jìn)一步作積極安排。公司正在以最大努力保項(xiàng)目交付、保公司運(yùn)營(yíng)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)去化及回款。

標(biāo)簽： 花樣年 北京 減債 展期 美元債