11月29日，第二批REITs面向公眾發(fā)售，市場認(rèn)購踴躍，兩只產(chǎn)品一日售罄。

第一財經(jīng)記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，面向公眾募集規(guī)模方面，華夏越秀高速REIT獲超70億元認(rèn)購，建信中關(guān)村REIT獲得超過100億元資金認(rèn)購，均已經(jīng)超募，或?qū)影幢壤峙洌罱K的募集數(shù)據(jù)和認(rèn)購比例得以公告為準(zhǔn)。

早在今年6月，滬深兩市首批9只公募REITs上市，截至目前，有8只產(chǎn)品自上市以來的收益率均為正，也有一只出現(xiàn)折價，平安廣州廣河REIT（180201）上市至今漲幅為-0.35%。

不過行業(yè)人士對第一財經(jīng)記者稱，盡管公募REITs收益和分紅預(yù)期比較確定，并不代表穩(wěn)賺不賠，當(dāng)前公募REITs尚在試點階段，或出現(xiàn)交易不活躍、場內(nèi)流動性不足的情況。

私募排排網(wǎng)財富管理合伙人榮浩分析稱，目前階段公募REITs的投資領(lǐng)域還是在風(fēng)險系數(shù)較低的市政、基建、園區(qū)等領(lǐng)域；隨著發(fā)展和投資人認(rèn)知的提高，未來可能會擴(kuò)展放開到像房地產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)等風(fēng)險更高的領(lǐng)域；另外對項目地域限制后續(xù)也可能會放開。

一日售罄

根據(jù)此前發(fā)布的公告，華夏越秀高速REIT的基金份額發(fā)售價格為7.1元/份，發(fā)售份額為3億份，預(yù)計募集規(guī)模為21.3億元。建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的基金份額發(fā)售價格為3.2元/份，發(fā)售份額為9億份，預(yù)計募集規(guī)模為28.8億元。

截至記者晚間發(fā)稿時，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT面向公眾投資者發(fā)售部分認(rèn)購規(guī)模已超過100億元，華夏越秀高速公募REIT認(rèn)購規(guī)模則超過70億元，合計認(rèn)購資金已超170億元。面向公眾投資者發(fā)售的份額均已實現(xiàn)超募。

實際上，首日認(rèn)購踴躍從此前詢價結(jié)果可以預(yù)見。根據(jù)兩只REITs于近期公布的詢價結(jié)果，擬認(rèn)購數(shù)量總和分別是初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍和56.35倍，這已經(jīng)超出首批最受歡迎的蛇口產(chǎn)園15倍左右。

具體看來，華夏越秀高速REIT的標(biāo)的資產(chǎn)是漢孝高速，是福銀高速（G70）的重要組成部分，同時連通京港澳高速（G4）和滬蓉高速（G42），是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機(jī)場。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的標(biāo)的資產(chǎn)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園，截至2020年，園區(qū)每平方公里產(chǎn)值近1300億元，產(chǎn)業(yè)生態(tài)完善、運營情況良好、收益穩(wěn)步增長。截至今年6月底，園區(qū)平均出租率超過90%，標(biāo)的資產(chǎn)的承租企業(yè)集中于軟件與服務(wù)業(yè)、金融科技等。

有市場人士分析，投資者對第二批公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)出極大興趣，一方面是因為首批公募REITs的漲勢帶動了第二批公募REITs產(chǎn)品的搶購熱潮；另一方面也是因為REITs的標(biāo)的資產(chǎn)一般具有較強的抗通脹、保值功能，且長期投資回報較好。

另外，長期資金的進(jìn)入也加大了此次兩只公募REITs發(fā)售的火熱程度。

銀保監(jiān)會近期下發(fā)了《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，盈米基金研究院研究員周禹農(nóng)認(rèn)為，保險本身對于公募REITs這類高久期收益較為穩(wěn)定的品種存在配置需求，在第二批的戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下申購名單中也包含中信保誠人壽、太平保險、新華人壽、長城人壽、中國人壽等眾多險資機(jī)構(gòu)，后續(xù)隨著法規(guī)條例的頒布機(jī)構(gòu)投資者或?qū)⒓铀賲⑴c公募REITs市場。

首批已分化

REITs是一種“不動產(chǎn)投資信托基金”，又稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金”。業(yè)內(nèi)人士分析稱，公募REITs是除股票和債券外的第三大類資產(chǎn)，既有股性，又有債性，屬于風(fēng)險適中、收益穩(wěn)定的一類資產(chǎn)。底層資產(chǎn)集中在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基建等，屬于收益和分紅預(yù)期比較確定的資產(chǎn)。

值得注意的是，盡管底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，但不代表公募REITs穩(wěn)賺不賠。

早在今年6月，滬深兩市首批9只公募REITs上市。截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只產(chǎn)品自上市以來的收益率均為正。也有平安廣州廣河REIT出現(xiàn)折價，上市至今的漲幅為-0.35%。

具體看來，不同產(chǎn)品之間漲幅情況也高低不均，截至目前，紅土鹽田港REIT（180301）、中金普洛斯REIT（508056）自上市以來的收益率均超過20%；華安張江光大REIT（508000）、浙商滬杭甬REIT（508001）、博時蛇口產(chǎn)園REIT（180101）的收益率均超過10%；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT（508027）的收益率約為9%。

另外，首批公募REITs已有3只產(chǎn)品公告首次分紅，其中博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT截至9月30日可供分配金額為人民幣2743.30萬元，分紅比例為90%，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT，也于11月12日相繼披露分紅公告稱，均采取現(xiàn)金分紅方式，分紅方案分別為每10份基金份額分紅0.5220元、5.1514元。

風(fēng)險方面，中金公司研究報告分析稱，由于公募REITs產(chǎn)品大部分資產(chǎn)投資于特定類型的基礎(chǔ)設(shè)施項目，具有權(quán)益屬性，正式上市后可能出現(xiàn)較大幅度的交易價格波動。

“另外，受各類因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值可能下降，導(dǎo)致基金凈值下降，從而影響基金價格向下波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項目遭遇極端事件發(fā)生較大損失而對基金資產(chǎn)價值造成嚴(yán)重影響的風(fēng)險。”上述中金公司研究報告指出。

標(biāo)簽： 公募REITs 華夏基金 建信基金