為破解“爛尾樓群”頑疾，石家莊一月兩次收緊房企預售資金監管。

11月30日，石家莊住建局發布《石家莊市新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》（下稱征求意見稿），對商品房預訂款、首付款及按揭款等款項監管做出進一步規范。根據該文件，購房人應將預訂款、首付款等款項存入監管賬戶，貸款銀行應將按揭貸款全部存入監管賬戶。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經表示，此次新政表明石家莊持續關注“爛尾樓”問題。該新政落地后，有利于確保房企開發建設過程中的有序平穩運營和預售房源的按期、保質、保量交付，提升房企整體的完工率和實際交付率，維護購房者利益。

連續釋放信號

事實上，在此次征求意見稿發布之前，石家莊已在當月接連數次釋放出整治“爛尾樓”亂象，加碼樓市調控的信號。

11月8日，石家莊發布《關于調整我市商品房項目預售許可形象進度的公告》，其中稱，為促進省會房地產市場平穩健康發展，避免房地產開發企業因實力不足導致項目延期交房甚至“爛尾”，按照“新項目新辦法、老項目老辦法”的原則，11月8日后出讓的房地產開發項目，傳統建筑預售許可形象進度由設計總層數的三分之一提高至主體封頂。預售形象進度調整后，涉及預售資金監管等監管措施將相應做出調整。

有分析人士稱，此舉意味著石家莊官宣進入“準現房”銷售階段。

隨后，石家莊住建局相關負責人在接受媒體采訪時表示，石家莊會繼續加強房地產開發項目監管。各級監管部門將加大違法違規行為的監管力度，對房地產開發項目存在欺騙購房群眾、違規銷售、挪用預售資金等行為進行投訴舉報，一經發現，嚴厲打擊。

在此次征求意見稿中，預售資金監管被進一步收緊。

具體來看，在預售款存入方面，為規避在網簽后將預售資金轉至資金監管賬戶過程中，房企挪用資金的現象發生，征求意見稿提出，房地產開發企業應保證在取得《商品房預售許可證》后2個月內通過預售房款或自有資金打入監管賬戶，確保監管賬戶余額達到重點監管資金總額要求，否則將暫停其對應預售許可證范圍的網簽業務。重點監管資金入賬達到要求后，方可繼續進行網簽。

從2020年10月公布的《石家莊市新建商品房預售資金監管辦法》看，并無“2個月內將預售款打入監管賬戶”的時間限制，也無“暫停網簽”的流程安排。

在預售款支取、監管方面，為確保預售房源如期交付，征求意見稿明確，重點監管資金不僅包括項目取得預售許可的工程節點，還包括竣工驗收備案期間的工程建設投入。重點監管資金必須用于本項目工程建設，保障工程順利建成。

非重點監管資金優先用于本項目工程建設，可償還項目貸款及房地產開發企業正常經營性支出。但房地產開發企業申請使用非重點監管資金的，應向監管機構、監管銀行提供優先用于本項目工程建設的承諾書（注明支取金額和用途）。

重點為何在確保交付層面

第一財經記者注意到，此前石家莊住建局就曾表示，住建部門將進一步加強工程建設全過程監管，并修訂商品房預售資金監管政策，重點加強項目預售后剩余工程建安成本資金的監督管理，專項用于工程款項支取，確保項目完全達到交付使用條件。

之所以將調控的重點放在確保交付層面，張波認為，這是因為石家莊當地樓市長期處于比較冷清的氛圍中，項目延遲交付的現象較為凸顯。持續加強預售資金監管，是保證在建項目如期完工的關鍵。

國家統計局數據顯示，從去年12月至今年10月，石家莊新房價格有6個月環比下跌或持平，其中今年10月份，環比下跌1.1％，跌幅達到近兩年來新高；二手房市場頹勢更甚，從去年12月至今年10月，石家莊二手房價格僅2個月環比微漲，在今年10月份，環比下跌0.6％，跌幅也為近兩年來極值。

針對部分房企的資金困難問題，征求意見稿在落實“專款專用”、實現預售款全鏈條監督的同時，還提出，對于“良好行為”信用信息記錄的房企，監管資金比例額度調整為監管資金總額。

與此同時，根據房企信用資質，相關房企也可以通過銀行出具的保函免除一定監管額度。

征求意見稿稱，房地產開發三年以上、服從行業管理、積極解決購房人合理訴求的房地產開發企業，可通過銀行保函方式替代同等金額的重點監管資金。對于新成立的房地產開發企業，由其控股公司（成立三年以上）出具股權證明并承諾承擔連帶責任的，也可申請保函方式。

此外，為有效治理“爛尾樓群”問題，石家莊不僅在預防“爛尾樓”增量上發力，還聚焦于化解存量問題。

自2019年下半年，石家莊在全省范圍內部署開展房地產“爛尾樓”項目摸排整治工作以來，截至今年9月，石家莊已先后公布5批次“爛尾樓”項目整治工作方案，涉及項目達44個，其中有許多項目，牽扯十年之久仍難解決。

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