據新華社報道，中共中央政治局12月6日召開會議，分析研究2022年經濟工作。會議強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，結合央行降準釋放流動性，將對房地產市場帶來實際利好。展望未來，全國房地產市場在鞏固11月的底部復蘇局面的同時，會在四季度以及明年一季度迎來持續利好。

貝殼研究院研究發現，在限貸政策下，低總價剛需群體受到的影響最大，需要更長的時間才能獲得貸款，貸款成本也在上升，低總價二手房交易量下降的更加明顯。同時，由于各地實行嚴格的認房認貸政策，賣一買一的置換需求被視為購買多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型換房需求的釋放。

“如果這些需求長期被壓制，會導致市場快速萎縮，后續可能會出現集中釋放，不利于市場平穩發展。會議提出，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，預計未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環境會更友好。”許小樂稱。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進也稱，結合此前銀保監會的表態，所謂“合理住房需求”，應既包含剛需，也包含改善型的購房需求。

12月3日，銀保監會新聞發言人在答記者問時稱，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善型住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產業和市場平穩健康發展。

嚴躍進還注意到，“良性循環”的發展目標首次在政治局會議中被提出。

“此次提出‘良性循環’，是對房地產產業鏈的一次重要表述，有非常強的信號意義。”嚴躍進稱，過去講房地產政策，主要是提“平穩健康發展”的目標概念，而此次增加了一個新目標，即良性循環。

11月底，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在發表的《必須實現高質量發展》一文中，也提到“促進房地產行業平穩健康發展和良性循環”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，所謂“良性循環”，包含供地、開發、銷售的良性循環，而真正得以落實，需要資金的支持。

“大起大落不是健康的，平穩運行應包括資金供給的平穩，而不是資金緊縮導致行業波動。”李宇嘉稱。

今年三季度以來，房地產調控政策持續收緊，疊加部分房企出現債務違約風險，導致購房者觀望情緒上升，房地產市場降溫明顯。

在“房住不炒”原則下，為實現“三穩”目標，9月底以來，中央頻繁釋放維穩信號。

6日，央行發布通知，12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。從房地產行業來看，業界普遍認為，在降準釋放流動性的利好下，可以有效緩解銀行惜貸和信貸緊縮的現象，房企融資環境有望繼續邊際改善，房企合理的融資需求會得到滿足，有利于降低房企債務風險。

此外，為建立完善房地產市場的長效機制，緩解住房租賃結構性矛盾和解決大城市新市民、青年人的住房突出問題，今年以來，加快推進保障性租賃住房建設的工作部署被多個中央高層會議頻繁提及。在此次會議中，“推進保障性住房建設”被擺在2022年住房工作相關表述的首位。

許小樂認為，保障性住房建設既能夠在一定程度上對沖房地產投資下行的壓力，也能夠推進實現租購并舉住房體系實現，解決新市民、青年人住房困難。

根據住建部披露的數據，2021年，全國40個正在建設保障性租賃住房的城市，計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。1-9月，已開工72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。

“由此估算，2021年全國保障性租賃住房的總投資額超過1000億元。”許小樂稱。

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