“真是風水輪流轉，以前進不了白名單的百強后房企，現在因為杠桿低，反而成了潛在優質客戶。”對于近期房企融資的變化，債券銷售人員陳彥（化名）如此感嘆。

陳彥遇到的這種情況，在近期的房地產行業，可能確實存在。多名業內人士告訴第一財經記者，前幾年沒有過度擴張，杠桿比較低、資金壓力比較小的中小型房企，近期重新受到銀行關注。不過，這可能只是個別情況，而非普遍現象。

近期，房地產融資政策糾偏，銀行房地產貸款逐步回暖，房企融資回歸正常化。12月3日，監管再次表示，要合理滿足房地產企業的開發貸、并購貸款融資。

業內人士告訴記者，出于業務規模、利潤等考慮，房貸業務不能明顯減量，各家銀行都在向低風險客戶靠攏，競爭又變得激烈起來，頭部機構的增量業務面臨一定壓力。

優質中小房企重回關注

“前幾年，資金主要流向大中型房企，行業百強以外的中小房企，由于融資普遍較難，現在的杠桿反而比較低。”陳彥說，今年下半年以來，個別高杠桿房企債務風險暴露，這些杠桿較低、經營相對穩健的中小房企近期開始受到關注，有買方機構向他了解這類房企的發債情況。

第一財經近日報道，在10月大幅回升基礎上，11月房地產貸款投放繼續保持環比、同比雙升態勢，初步預計同比多增約2000億元，金融機構對房地產企業的融資行為已恢復至正常狀態。根據Wind資訊統計，11月份，房地產企業境內債券發行金額471億元，環比增長84%。

在國企、央企發債回升的同時，民營房企發債也出現回暖跡象。進入12月以來，多家民營房企啟動了債務融資工具發行，部分民企債券發行已經獲批，其中不乏中小民營房企。

交易商協會網站信息顯示，12月1日，碧桂園、重慶龍湖企業拓展有限公司的中票發行計劃已經獲得受理，發行規模均為50億元；金地集團12月5日宣布，經上交所審核通過，其2021年2號資產支持專項計劃將在明年初發行。

一些規模相對較小的民營房企，近期也啟動了債務融資工具的發行。龍光集團12月6日披露，近期將啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行；12月3日，其子公司的發債計劃獲得證監會、上交所核準；新希望地產官網信息顯示，今年7月已獲批發行儲架式供應鏈ABS，近期有計劃啟動首期發行。

不過，上述啟動發債的民營房企，即便規模相對較小，也基本都在行業百強以內，區域性房企尚未出現。對于陳彥的說法，多名業內人士告訴第一財經記者，雖然案例不多，但這種情況確實存在。

“確實存在這種情況，我們最近就在跟兩家中小房企接觸，但這個說法可能有點夸大，不是百強后房企都是這樣，而是要看具體情況，個別杠桿比較低、資金壓力比較小的中小型房企，業務和債務大家都看得比較清楚。”某股份制銀行投行部門負責人告訴記者，這并不是普遍現象，只是針對個別較為優質的中小房企。

該人士還稱，該行關注的房企主要有兩類，一類是規模不大但經營較為穩健的房企，另一類是大中型房企的區域性公司。在項目選擇上，不僅要看資產、負債，還要看具體項目的情況。

也有私募債券投資人士說，確有部分相對優質的中小房企受到銀行關注，但并不是主流。

“肯定不是趨勢性的，而且都是信用風險預期相對小的項目，個別案例說明不了什么。”某全國性銀行債券部門人士說，小地產商的綜合能力總體較弱，從債券投資配置角度，這種項目投資價值顯現還早。

低風險業務爭奪白熱化

12月26日，中海地產29億元公司債在深交所完成發行，兩個品種的實際票面利率均低于發行前的詢價區間。

發行結果顯示，“21中海07”發行規模為17億元，利率詢價區間為2.70%~3.50%，“21中海07”則為3.00%~3.80%，但最終的票面利率分別為3.08%、3.38%，低于詢價最高水平0.42個百分點。

“業務還要繼續做，大家又都向低風險客戶靠攏，但這樣的客戶數量有限，使得競爭白熱化。”上述全國性銀行人士說。

個別相對優質的中小房企，重新進入金融機構視野，可能也有這方面的原因。

“一些小房企杠桿比例低，還不全是融資的因素。”上述股份行投行人士說，一些房企以前深耕一兩個城市，由于實力不足，土地招拍掛制度實施后，特別是近幾年土地出讓價格水漲船高，這些房企很難再用以前的方式單獨拿地，轉而與頭部房企合作，以小股東身份參與項目開發，反而避免了過度擴張。

該人士還稱，這類房企早年在區域市場積累了不少資源，在地價較低的時候獲得了一定的土地儲備，可能還有一些庫存土地沒有開發。擁有低成本土儲、資金壓力不大，在目前的市場環境下，具備一定的安全系數，這可能是銀行重新關注一些中小房企的原因之一。

“對銀行來說，控制風險還是第一位的。”上述私募債券人士稱，銀行近期雖然對一些中小房企有所關注，但民營中小房企仍然較少，主要還是在區域市場具有優勢地位且經營比較穩健的國企。

銀行涉房業務增量壓力大

針對個別房企近期風險暴露，央行12月3日指出，近期，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態。一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。銀保監會則表示，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度。

實際上，從10月開始，銀行涉房貸款就已回升。數據顯示，10月房地產貸款投放較9月大幅回升，環比多增超過1500億元，其中房地產開發貸款環比多增500多億元。

“從頭部機構的情況看，存量風險沒那么大，資金投放上也會響應號召，但增量壓力比較大。”上述全國性銀行人士說，這也是目前優質房企融資項目競爭激烈的原因。

“我們除了部分微調，總體上還是按監管年初的規定和現在的要求執行，沒有太大的變化。”上述股份行投行人士稱，對優質房企的融資，除了債券、資產證券化產品，按揭貸款、開發貸、理財直投都是可選方式，個別表內受限的項目會通過其他渠道去投。

該人士表示，涉房業務還是穩定配置，不會明顯減量，有合適的、符合條件的項目，還將繼續配置，“減量對資產規模、收益、業務穩定性的影響太大。”

但與以前不同，在房企融資項目上，一些銀行的具體模式也進行了調整。上述業內人士透露，在項目選擇上，一些銀行趨向精細化，投放標準也更高。

同時，銀行對房企及其項目的考察周期、資金投放時間也都進行了相應的調整。上述股份制銀行人士稱，該行原來的房地產業務項目考察、資金使用時間都是1~2年為主，現在要看3年、5年，配置周期也相應延長。

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