年關將至，全國樓市的降溫態勢仍在持續。

國家統計局15日發布2021年11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統計數據。數據顯示，全國房價延續了8月份以來整體環比下跌趨勢，房價上漲城市數再創新低，新房、二手房價格上漲的城市數均降至個位數。

其中，新房價格環比上漲城市數從上月的13個降至9個，連續6個月下降，59個城市新房價格環比下跌，這是2015年3月份以來新房價格下跌城市數量最多的一次；二手房價格環比上漲的城市數量依然是個位數（3個），較上月再減少1個，63個城市二手房價格環比下跌。

在房價上漲的城市中，漲幅也處于歷史較低水平。三亞和杭州是新房價格環比上漲最多的城市，漲幅僅為0.7％和0.5％；而二手房價格環比上漲最多的城市——海口和贛州，其漲幅尚未達到0.5％。除此之外，本月僅有三亞和長沙兩城，其新房和二手房價格環比均保持上漲。

但隨著個人信貸政策的逐漸放寬，商品房成交出現回升。根據國家統計局同日公布的2021年1~11月份全國房地產開發投資和銷售情況數據，1～11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，比2019年1～11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%，住宅銷售額增長9.3%。

從單月數據來看，11月全國商品房銷售面積為15090萬平方米，而上月全國商品房銷售面積為12709萬平方米，環比微漲19％左右，但仍低于9月份的銷售數據，購房者置業預期修復仍待時日。

具體來看，新房方面，一線城市新房價格環比持平，二三線城市新房價格環比繼續下跌，其中，二線城市新房價格跌幅較上月擴大0.2個百分點。

一線城市中，廣州新房價格成為主要拖累項。11月，北京和上海新房價格分別環比上漲0.3%和0.2%，北京環比漲幅收斂0.3個百分點；深圳新房價格有環比下跌轉為持平；廣州新房價格環比下跌0.6%，跌幅擴大0.3個百分點。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，11月份，全國70城中，房價普跌趨勢更為凸顯，各線城市均面臨降溫壓力，說明當前房企的資金壓力比較大。后續應重點關注當前庫存積壓壓力更大，且以新房市場為主導的三四線城市。

第一財經注意到，為抑制房企降價促銷而擾亂市場秩序，在已出臺“限跌令”的三四線城市中，樓市調控已漸顯成效，部分城市出現新房房價環比微漲和跌幅放緩趨勢。比如，岳陽新房價格環比上漲0.3％，昆明新房價格環比由上月下跌0.8％，轉為持平，唐山等地新房價格回落幅度也有所放緩。

另一方面，在全國新房市場普遍遇冷的當下，三亞新房房價卻連續兩月呈漲幅較大趨勢。11月份，三亞新房價格環比上漲0.7個百分點，而上月，三亞新房價格環比上漲0.8個百分點，連續兩個月居首。有分析人士稱，這或與三亞新房供應偏少有關。

二手房方面，降溫趨勢更為明顯。11月份，一二三線城市二手房價格環比分別下跌-0.3%、-0.4%和-0.4%，其中二三線城市二手房價格降幅分別較上月擴大0.1個百分點，連續兩個月降幅持續擴大。

但一線城市二手房價格的整體降幅較上月收斂0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳二手房價格環比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%，除深圳外，其他三城二手房價格跌幅均縮小。

一線城市二手房市場的回調跡象也體現在成交量上。比如，北京、深圳二手房市場的成交量均出現連續7個月下降后的首次回升，但較去年依然冷清。其中，北京當月二手房成交量約10352套，較上月微漲，但尚處于年內低位，且同比仍下降；深圳方面，根據中指研究院數據，截至11月底，深圳二手房成交套數、成交面積環比分別增長115.6％和119.7％，但仍遠低于去年同期。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，一線城市和杭州等少數熱點城市二手房價格跌幅率先收窄的背后，與這類城市住房市場置換比例高有關。近兩月來，信貸環境改善促使換房鏈條流動起來，熱點城市樓市成交量出現回暖跡象，市場預期有所改善，帶動房價跌幅收窄。

展望后市，許小樂稱，預計全國房價跌幅將逐步收窄。根據貝殼研究院數據，貝殼50城10～11月二手房成交量持續回升，市場回暖跡象顯現。根據“量在價先”的基本規律，量的初步回調將為后期價格止降打下基礎。

在預期方面，12月以來，貝殼研究院發布的“50城二手房景氣度指數”也出現止降改善的信號，其中長三角、珠三角區域重點城市預期改善相對更明顯。

伴隨政策端相繼釋放出 “支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求” “因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”的信號，許小樂預計，后續個人住房信貸環境將進一步改善，而在因城施策背景下，或有部分城市對首套房、改善性住房出臺支持性政策，這將加快市場成交回升，減緩房價下跌壓力。

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