針對部分暴雷房地產企業的“拆雷”工作已在進行中。近日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵大型民營企業、央企和國企并購存在困難的房企的優質項目，以市場化方式出清風險。

過去，盡管房地產行業杠桿較一般行業更高，但個別企業遭遇流動性危機，并不會對市場產生較大影響，因為房企手中不缺項目資產，可以通過項目收并購方式逐步化解風險，比如2017年時著名的萬達和融創、富力之間的“世紀大并購”，以及2020年世茂、福晟的整體并購案。

不過，類似過去的大宗收并購案例在今年下半年卻變得十分罕見，原本被給予厚望成為新的“白衣騎士”的央企國企和優質民營房企，并沒有積極出手，以至于半年時間內，幾乎沒有打包出讓大宗資產的交易發生。

收并購熱度不再

“今年下半年以來就不看任何住宅項目了，現在大部分住宅項目的盈利測算，都不符合我們的要求。”一家大型房地產投資管理平臺相關人士對第一財經透露。

目前，監管層正在推動房地產企業風險處置，在政策上給了較多支持。除了前文所提及的“通知”，在12月初，監管部門就曾表示會合理發放并購貸款，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

然而在現實層面，今年下半年以來，被風險房企擺上貨架的各類項目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出讓，感興趣者也極少。

大型民營企業、央企和國企，被鼓勵出來以市場化方式收購項目，但是有央企人士表示：“央企國企也沒有‘余糧’了。”

比如，央企華僑城也在將旗下項目擺上貨架。“今年下半年能拿錢出來買地的企業很少。招商、保利、華潤也都沒拿很多地塊了。即便資金沒有問題，‘三道紅線’還在束縛著大家，因收并購項目而帶來的被動負債，會不會計入‘三道紅線’，仍然是關鍵。”上述央企人士稱。

大型民營房地產企業，也都面臨各自問題。今年數度出手收購風險房企的物業公司、為它們緩解燃眉之急的碧桂園服務，近期也宣布未來6個月不會進行重大資產收購交易了。

因為受到物管企業的業務動態及外部行業環境的影響，碧桂園服務股價出現較大波動，因此一周前碧桂園服務公告稱，六個月內碧桂園服務及其附屬公司，以及關聯方碧桂園集團，預計不會發生對價超過2億元（無論個別或合并）的重大資產出售或收購交易。

另一家大型民營企業融創，曾被稱為“并購王”，孫宏斌曾多次擔當“白衣騎士”角色，拯救暴雷房企于水火，如今融創為了自身流動性，不得不處置自己的部分資產。

二手市場供大于求

即便部分企業有余力、有資金額度，也對二手項目缺乏興趣。

某大型投資管理平臺年底仍有投資房地產項目的額度，但是“錢花不出去”。內部人士稱：“市場不好的話，賬算不過來，我們如果貿然投資，會被追責。”

關鍵在于大家對明年的房地產市場不夠樂觀。一家房企人士也表示，市場明年會不會好，還不好說。目前來看，房地產長期看漲的趨勢已經改變，房地產稅出臺預期也較為強烈。

此外，被出險房地產公司擺上貨架的項目，在有余力收購的公司眼里，并沒有那么優質。“好的項目早就被他們各自處理了，剩下的項目都不優質，有復雜的融資結構，出險企業的負債率都很高。更何況，我們有更好的選擇，一手地塊都很干凈，在公開市場很容易獲取，今年地方政府都積極邀請我們去拿地。”一位央企人士表示。

上述人士稱，據他觀察，市面上打折較多的項目，基本上有各種各樣的問題，真正優質的資產，依然叫價比較高，即便是暴雷房企也不愿賤賣處理。

一家正在叫賣資產的企業人士向記者印證了這種情況：“我們確實在堅決在處置項目，商辦、酒店、住宅等都有叫賣，但是不可能在價格上折讓太多，我們還沒到山窮水盡的程度。”

買賣雙方的價格預期還處在博弈階段。對于買家來說，現在它們不急于出手。“假設評估是100塊，等降到40塊，我才會買。”一家房企人士稱。

優質房企慎重出手，也符合監管要求。“通知”的核心要點之一，就是只應該收購出現困難房企的優質項目，強調被收購主體自身條件要好，否則有可能拖垮優質房地產企業。

看來在政策層面，仍然鼓勵房企適度而行、風險可控。盡管在貸款審批流程方面會加快、在預售資金監管方面會優化，但總體仍強調風險控制和貸后管理，要求房企做好收購前的盡職調查和信貸審查。

標簽： 房企 并購 房地產