繞過限購規則的一個漏洞，如今終于被堵上了。

12月19日，最高人民法院發布關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定，其中提到人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

有房地產行業業內人士表示，這意味著法拍房限購將直接覆蓋全國范圍，換言之，只要有限購的城市，沒有購房資格的人員將與法拍房無緣。這是全國性樓市調控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一，防止破除限購，避免炒房者鉆空子。法拍房限購將是房住不炒的重要體現，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。

事實上，2020年在各地樓市復蘇的背景下，彼時不限購、價格低的法拍房也逐漸進入大眾視野，引起市場關注。在上海成交價高出市場價50萬-100萬的情況不鮮見，成都成交溢價20%被認為是普遍現象，而在新房均價僅在萬元左右的長沙，則有部分法拍房被拍出2萬元以上的高價。

這促使許多熱點城市展開了對法拍房的調控。2021年初以來，包括上海、杭州、成都、長沙在內的多個城市先后將法拍房納入限購。由已對法拍房進行限購的城市表現來看，在成交量、價上多趨于平穩。而對于有資格的購房者來說，這或許又多了條撿漏的渠道。

市場火熱引發補漏

對于不少購房者來說，撇除可能存在的后續糾紛，僅從價格來看，法拍房算得上是“低價撿漏”的代名詞。

據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，網絡司法拍賣起拍價不得低于評估價或者市價的70%；若流拍，則二次拍賣時可在第一次流拍價的基礎上最多再打8折。

2020年初，上海某購房者歷時半年，成功撿漏，以近600萬元的總價在虹口區拍下一套面積約150平方米的房子，均價在4萬元左右；而虹口區新房均價多在10萬元以上，二手房價格稍低，亦保持在6萬元以上。

不過，相較而言，法拍房不限購是吸引購房者更為關鍵的因素。

2021年之前，作為一線城市中唯一一個法拍房不限購的上海，不少尚未擁有購房資格的限購規定的購房者希望通過這種方式購置房產。

在滬工作生活已8年的張力（化名），在上海已繳滿五年社保，但因沒有上海戶口且仍是單身狀態，便希望繞道于此。但當時上海受到二手房市場復蘇的影響，法拍房也市場也被帶動，如上述的撿漏案例可遇不可求。

“溢價太高了，”他回憶道，“一套房（成交價）比周邊的（二手房）貴出50萬，是很正常的現象，尤其是沒有租賃和占用的。”這讓預算有限的他始終無法拍到合適的房源。

而在法拍房被納入限購的政策出臺之前，市場上已有風聲。“在政策出來前一段時間，法拍房市場很瘋狂，有很多都是高出（市場價）100萬元左右成交。”

據從事法拍房中介業務的藍鯨資產統計數據顯示，上海法拍房市場自2020年4月明顯回暖，成交溢價率（成交價/評估價）開始逐步超越100%，并維持至2020年末；同時，以中位數計，報名人數也從3月的套均5人，升至4月份突破10人，也就是說超過一半的房子的報名人數都超過了10人，此后基本保持在8人左右。

“上海的房子保值增值，沒資格的人愿意花50-100萬買這個資格，”某對上海房地產市場熟悉的機構人士表示，“而且大家潛意識里也覺得房價很容易就能漲回來，不會虧。”

類似的情況也在其他基本面良好的城市常有出現。

新房均價保持在萬元水平的長沙，近兩年有法拍房出現了2萬/平方米以上的高價。今年3月初，一套位于八方小區的學位房則拍出了4.5萬元的單價。2020年4月，成都天府新區一套位于戛納灣金棕櫚小區的93.49平方米的高層拍賣，99.5萬元的起拍價，經過122輪競買，以240萬元的價格拍出，均價約為2.57萬元，同期該小區二手房成交均價最高不超2萬元。

法拍房火熱成交并不鮮見的一個因素在于，法拍房不限購的條件，這引來不少投資者的關注。有在成都從事法拍中介業務的人士告訴第一財經，“限購之前，八成客戶都是外地客戶，溢價20%都很正常。”

在這樣的背景下，2021年1月，上海率先打起了補丁，將法拍房納入限購范圍之內，參與競買前需要確認購房資格；3月，杭州市發布新規，要求參與杭州市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策；3月23日，成都明確法拍房也要符合限購要求；4月長沙加入了法拍房限購隊伍。

不過，由于大部分城市均為限購，整體來看成交數據仍是向上。浙商資產研究院數據顯示，2021年5月全國司法拍賣房產共計44127次，同比上升36.9%；而浙江的持續向上，多城市的住宅房產平均成交率超50%。此外，11月單月，寧波法拍房的成交率達到了近60%，并有別墅類的稀缺房源以高出起拍價千萬元的水平成交。

如今，最高法的規定則將全國范圍內的法拍房統一納入了限購范圍中。

限購后市場降溫

在法拍房已被納入限購的城市中，市場已逐步顯出平穩的跡象。

“限購之后，參與的人明顯減少了。”在上海從事法拍房咨詢業務的人士向記者介紹，“之前不限購，只要有錢就可以買，現在外地的沒有資格的人都沒法買了。”

同時，上海本地有資格的購房者通常選擇比較多，法拍房市場有所降溫。“去年成交價一般都要接近或超過市場價，今年以來成交價基本在市場價的8.5折-9折。”上述人士表示，“算是比較理想的價格。”

成都的法拍房成交價格也在限購后趨于穩定，溢價情況有所減少。上述成都法拍中介人士向記者表示，法拍房限購之后，其客戶也有所減少，“（現在的）客戶主要還是想買新房，由于他的購房資格是普通類型，想要買熱門樓盤只是陪跑，搖不到號，然后才會關注法拍。”

在58安居客研究院院長張波看來，法拍房主要有兩類房產，一類是住宅，另一類則商辦。法拍房限購后對于住宅類的項目有一定影響，尤其是限購從嚴的地區，由于可參與人數的減少，會對拍賣的成功率、成交價有不同程度的影響。

11月初，杭州有法拍房以低于市場價約300萬元的價格成交，其中位于濱江區江南實驗學區一套房產以總價600萬元成交，單價約3.57萬元，而同小區二手房掛牌均價多在5萬元。

不過，“法拍房限購更大程度上是堵政策漏洞，并沒有限制房產本身的拍賣，”張波進一步表示，“同時值得關注的是，有限購的城市往往具有人口流入量大，市場熱度總體偏高是其主要特點，市場上對于住宅類法拍房的關注依然會維持一定高度。”

事實上，2017年就已將法拍房納入限購的北京，近來的成交保持著平穩的態勢。據瀚海數據研究院數據顯示，11月份，北京法拍房成交263套，而第三季度總成交套數為781套，月均成交數量基本持平。

在成交價格方面，北京法拍房11月的成交折扣為7.5折，已連續6個月成交折扣在8折以下。“入場信號明顯。”瀚海研究院稱。

盡管折扣不低，多城仍有優質房源溢價成交。10月中旬，位于北京西城金融街豐匯園小區一處房產，地處二環，吸引了12人報名，近2萬人圍觀，并在406輪激戰、401次延時后，以2814萬元、溢價91%成交。同樣地，一線城市如廣州、深圳，三四線城市如紹興、泉州等，亦有溢價率超過100%的法拍房成交。

由房源本身質素導致的市場分化已初現。“法拍房本來就是公開透明的，好房子自然就會吸引一批客戶報名參拍，”上述業內人士向第一財經表示，“優質房源的成交量一直很高，流拍到二拍或者變賣的，或多或少都有一些瑕疵。”

法拍房市場會有所分化，但對于不良資產處置來說，法拍房仍是優質資產。

安信萬邦資產管理有限公司總經理馬賽向第一財經表示，法拍房的價值、流動性都依托在房子上，比較容易看懂，在各類不良資產中是好出手的形式。在他經手過的法拍房業務中，刨除遠郊區縣、老破小、大戶型的房子，通常總價在幾百萬左右的最易出手。

值得一提的是，無論是對于房地產市場，還是不良資產處置，法拍房的體量都不大，不會對市場產生太多影響。但這對于有資格的購房者來說，“參與的人少，撿漏的機會也就相對多了。”有對房地產市場熟悉的分析師向記者表示。

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