房地產行業發展的“良性循環”，正在金融政策端有所顯現。

近日，人民銀行與銀保監會近日聯合下發通知稱，銀行業金融機構要穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質房企兼并收購一些出現風險、經營困難大型房企的優質項目。

分析人士認為，通過兼并和收購房地產項目，可以促使一些經營不善，且尚未瀕臨破產的房企“瘦身”，防范化解風險。而面對新的行業發展局面，那些財務優異、具有資金實力的房企，有望抓住收并購機遇，迎來難得的發展良機。

在房地產行業，老牌房企遠洋集團（03377.HK）是財務穩健、資本市場信用良好的代表之一。近年來，得益于大股東中國人壽的支持，遠洋集團銷售業績穩健增長，融資成本保持低位，“三道紅線”指標長期處于“綠檔”，獲得惠譽、穆迪等多家機構投資級評級。

12月16日，遠洋集團與中國人壽共同發布公告，宣布雙方正式訂立金融框架協議，中國人壽可根據其投資需求，認購遠洋集團發行的金融產品，金額上限為三年內150億元。

有業內人士指出，中國人壽可借此豐富投資品種，獲得更好的投資回報；與此同時，遠洋集團也可優化債務結構，為聚焦主業、增強可持續發展能力提供有力支持。

撥云見日，房地產行業出現轉機

2021年，對房地產行業來說是艱難的一年。多家房企出現實質性違約、機構批量下調評級、高杠桿房企流動性難以為繼......與此同時，隨著商票、ABS被納入監管范圍，借助無息負債補充資金的途徑也開始受限，房企“錢袋子”日益緊張。

以往，當房地產行業出現風險事件時，許多大型房企會伺機而動，將風險房企的優質項目收入囊中。但如今，三道紅線的實施，促使房企對負債總額做出限制，而并購項目往往會承接債務，或導致企業債務超過限制，影響企業安全。

因此今年以來，大型收并購事件在地產行業幾乎“啞火”，許多流動性緊張的房企，雖有意出售資產，但要么價格談不攏，要么是“泥菩薩過江”，找不到合適的買家。

在房地產“良性循環”政策導向下，上述局面對行業“穩定發展、保交樓保民生”都不是益事。

為做好房企的風險化解工作，近日人民銀行與銀保監會近日聯合下發通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務。

這其中，兼并收購的主體是優質房地產企業，包括大型民營、國企和央企等。被兼并收購的對象為優質項目，而非過去大家所熟悉的企業股權。

行業專家分析認為，房地產金融政策正在響應“良性循環”，對問題房企的項目而言，項目出清和消化后能夠加速資金回籠，防范風險。對財務優異、具有資金實力的優質房企而言，有望通過發行并購票據，把握收并購市場中的機遇。

如果以“三道紅線”指標看，截至2021年6月末，業內共有23家企業處于綠檔，財務相對穩健。但是，最近幾家綠檔民營房企也現風險事件，再次佐證了在地產行業，具有國企、央企背景的房企更具穩健性，在綜合實力、財務健康、融資拿地等方面優勢突出。

以遠洋集團為例。據其2021中期業績報顯示，遠洋集團不僅銷售業績穩步增長、三道紅線指標處于“綠檔”，同時做到了財務高度規范透明，如其商票存量僅1.4億元，并將其納入有息負債管理體系。截至2021年6月末，遠洋融資成本為5.04%，較2020年底進一步下降，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2,424億元，資金安全度高。

自1993年成立至今，遠洋集團的主營業務范圍已涵蓋住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建筑建造全產業鏈服務等。得益于自身優質的業務基底，遠洋集團業績逆勢上揚，今年前11月銷售額增至1207.3億元，行業排名持續提升。

12月16日，遠洋集團與中國人壽訂立金融框架協議，中國人壽可根據其投資需求認購遠洋集團發行的金融產品，認購金額上限為三年內人民幣150億元或等值外幣。自此，雙方合作力度持續升級，遠洋集團也將在大股東支持下，增厚彎道超車的籌碼。

股東力挺，優質房企打開生長空間

下半年以來，多家房企股東齊上陣，以實際行動支持企業發展，避免發生流動性風險。但是，細看遠洋集團與中國人壽此次協議，與同行還稍有不同。

近期，房企大股東的支持動作，或是在資本市場增持，提振市場信心；或通過內部資產騰挪，短期內為企業補充流動性；而中國人壽與遠洋的合作，直接指向后者發行的債券。在債券這種高度市場化的領域，中國人壽拿出150億認購額度，足以見對遠洋未來發展的信心。

按協議約定，遠洋集團可發行的金融產品，包括于中國境外公開或非公開發行的美元債、可轉債、結構化融資產品等；于中國境內交易所、中國銀行間市場交易商協會或經國家發改委批準的公開或非公開發行的公司債、中期票據、結構化產品；以及于境內外發行的信托產品和保險資金債權投資計劃。

值得注意的是，在房地產遭遇降溫之際，險資“撤出”房企的案例屢見不鮮。中國人壽與遠洋的合作之所以升級，一方面源于雙方多年攜手、互利共贏的局面，更在于遠洋優質穩健的基本面、未來可期的發展空間，是中國人壽布局不動產領域的優質選擇。

自2009年入股以來，中國人壽維持遠洋集團第一大股東的地位已超過10年。多年來，雙方在金融產品、保險業務、不動產投資、物業服務、養老等多個領域展開合作，并取得豐碩成果。

在不動產投資領域，由中國人壽與遠洋集團聯手打造的、位于北京CBD核心區的中國人壽金融中心于2019年5月亮相，成為兩大企業深度合作的又一里程碑事件。遠洋集團還為中國人壽代建江蘇省分公司培訓中心、山東省分公司營業用房等項目。

在養老服務領域，2018年3月，中國人壽攜手遠洋集團旗下養老服務品牌“椿萱茂”，就長期護照險合作事宜簽署框架合作協議，共同探索長期護理保險業務新模式；雙方還在2021年達成深度合作，依托分布在一、二線城市的近30家椿萱茂項目，開展保險產品銷售和養老社區入住權益合作，全面踐行“保險+養老”戰略生態布局。

圍繞遠洋集團的治理與發展，中國人壽同樣保持著高度關注。2021年9月，經中國人壽提名，中國人壽副總裁詹忠增派為遠洋集團非執行董事，至此，來自第一大股東的董事席位增至3位；10月，中國人壽向遠洋集團派駐一名管理層成員，加強對遠洋的財務風險管控，并協助推進遠洋集團投資、融資相關工作。

分析人士指出，依托遠洋集團在不動產領域的專業能力，中國人壽有望提升自身不動產開發領域的布局和水平；對遠洋集團而言，中國人壽的險資背景，將為其聚焦主業發展積蓄動能。“三道紅線”之下，融資渠道暢通、融資成本低的房企，無疑將迎來更大的發展空間。

在過去的2020年，遠洋集團實現協議銷售額1310.4億元，協議銷售面積706.35萬平方米，雙雙創下歷史新高。今年來，遠洋持續保持發展動能，前11月實現協議銷售額1207.3億元，同比增長11.54%，完成年目標1500億元的80.49%。

與此同時，遠洋集團的“南移西拓”“城市深耕”戰略取得明顯成效。據2021半年報顯示，遠洋集團北京、環渤海、華東、華南、華中及華西六大區域分別占銷售額的24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地區占比為58%，同比提升8個百分點。

2021年7月，遠洋集團、遠洋資本還與紅星控股簽署合作協議，以40億元獲取紅星地產70%股權，并成立新運營管理平臺整體納入遠洋內部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1700萬平方米，為遠洋的業績發展補充了可觀的彈藥。

借助與大股東的金融合作升級，遠洋集團表示，將繼續堅持穩健經營策略，在確保財務狀況穩健的原則下，通過提高投資標準、堅持城市深耕、夯實產品品質等策略，保持開發主業高質量、可持續發展，全力優化股東權益和投資回報。

標簽： 遠洋地產