“過去5年，其實是房地產(chǎn)的‘白金年代’。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱并不認同過去那些房地產(chǎn)白銀、青銅時代論調(diào)。

“今年整個房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模，全國新房、二手房交易規(guī)模，都創(chuàng)下歷史新高。”在31日舉行的“2022丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上，丁祖昱公布了一組最新數(shù)據(jù)——即將翻篇的2021年，全年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億，雙雙創(chuàng)下新紀錄。

從2017年至今，全國新建商品房銷售規(guī)模，每年都以一萬多億的增幅再上新臺階，一路從13.3萬億漲至目前的18.7萬億。

“因此過去5年，確實是很好的時代。”去年年尾，丁祖昱曾預測2021年是房地產(chǎn)的“無增長時代”，即17萬億已經(jīng)是房地產(chǎn)規(guī)模的天花板，所以，今年總量上的突破出乎意料。

回望這一年，對全年規(guī)模預言更準確的是融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌，他在2021年4月業(yè)績會上就預測，全年商品房銷售將突破18萬億，未來會突破20萬億。

盡管行業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高，但今年對于房企而言，卻是艱難而最具危機感的一年，尤其下半年以來，銷售額逐月下行，行業(yè)流動性普遍趨緊，一些高杠桿房企甚至罕見地發(fā)生了債務(wù)違約。與此同時，上下游供應(yīng)鏈亦飽受拖累。

問題到底出在哪里？

今年房地產(chǎn)市場有一個明顯的轉(zhuǎn)折點，上半年累計操盤金額同比上漲37%，下半年房企銷售、融資急劇下滑，成交金額腰斬，操盤金額同比降了近三成，融資總額降了近四成。上半年房企積極搶地，在高能級城市蜂擁而入，前30強房企拿了全國54%的地塊；而下半年土地市場一片蕭條，“國家隊”和地方國企無奈托底。

這個轉(zhuǎn)折點，與行業(yè)自身發(fā)展階段不無關(guān)系，連續(xù)幾年的高增長透支了消費力，與此同時，層層加碼的宏觀調(diào)控也在一定程度上改變了市場預期。

丁祖昱認為，調(diào)控政策實際上是及時也是必要的，過去五年，開發(fā)商的融資、銷售、投資規(guī)模都迅速擴張，帶來了一系列嚴重問題。“本質(zhì)上，是房地產(chǎn)過度金融化帶來了今天的危機。”

這五年的房地產(chǎn)金融化，帶來了房價的透支、需求的透支、支付力的透支和供應(yīng)的透支。

“近5年來成交的商品房銷售額，達到過去20年的56%。而且，20年來房價只漲不跌，房價收入比攀升至8.9年，房價5年復合增長率達到7%。”丁祖昱說道。

而支付力透支則表現(xiàn)在按揭余額超過38萬億，居民杠桿率飆升。從2015年到2020年，全國住戶貸款占總貸款余額從29%升至57%，居民杠桿率從40%增長至62%，居民杠桿率超過200%的城市達到20個，其中蘭州、西寧、貴陽、太原等城市居民杠桿率達到了400%上下。

供應(yīng)透支方面，70城廣義庫存已達10億平方米，新房入住率低。廣西防城港的廣義庫存需要消化17.5年，廣東肇慶的庫存需要11.9年才能完全消化，廣東梅州、吉林長春則需要9年才能消化目前的庫存。

其實早在2021年3月，銀保監(jiān)會主席郭樹清就曾表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。丁祖昱所舉出的一系列數(shù)據(jù)印證了這一點。

丁祖昱為接下來的一年下的定語是“告別白金時代”。因為多數(shù)房企過去對房地產(chǎn)調(diào)控進行了錯誤判斷，在銷售規(guī)模大擴張的同時，大舉借債，帶來了目前的流動性危機，未來，必然會對過去高杠桿擴張模式糾偏。

丁祖昱表示，過去5年間，房企表內(nèi)負債表外化，資產(chǎn)負債表做成了“負債表”，“永續(xù)債”不永續(xù)，CFO不能及時提醒風險，不控制風險。“我們做了一個模型，其中40家典型房企表內(nèi)有息負債總額3.83萬億，表外有息負債總額也是3.84萬億，竟然達到了1比1。”

但他總結(jié)稱，房地產(chǎn)仍將是壓艙室和支柱產(chǎn)業(yè)，從業(yè)者不用太過于擔心，“每年的成交金額還是在15萬億左右，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是很大的”。他認為接下來房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動承擔社會責任，兼顧民生保障，房企應(yīng)進行戰(zhàn)略收縮，控制財務(wù)風險，向制造業(yè)學習，并且應(yīng)該善待供應(yīng)商。

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