當前房地產銷售、投資當月同比增速自去年初高點已分別下滑120個百分點與50個百分點,降幅為歷史之最;且此次從高點下滑轉負僅經歷6個月,而過往要用1年的時間。由于本輪房地產銷售和投資的下挫幅度、速度遠超歷史,若要實現及時糾偏,政策力度或許不能太小。
地產如何穩
與歷史不同,本輪房地產開發貸的回落時點明顯早于購房者的銷售回款。由此可見,在“三道紅線”、房貸集中度等政策作用之下,此次房地產收縮的癥結主要來自開發商等供給端的約束,而非傳統的購房需求端。解鈴還須系鈴人,穩地產的著力點或在于對開發商融資的松綁。
目前并購貸似已不計入“三道紅線”,房企開發貸及其他融資渠道(除非標外)邊際拓寬。“三道紅線”與房貸集中度政策在執行層面或有優化調整可能。在保交樓、保竣工及工程款償付前提下,各地預售資金監管存在靈活空間。當然,作為傳統調控手段,購房需求端的限制也可能有所改變。按揭貸款與房貸利率趨松態勢仍將持續。因城施策之下,各地限購、限貸、限售、限價甚至首付比等也有望適當調整,三四線城市或將更為明顯。
地產何時穩
按照過往經驗,隨著房貸利率下行的延續,如果加之商品房處于低庫存階段,政策趨松的效果往往會比較明顯。初步預計,商品房銷售的降幅將在今年一季度收窄。不過,考慮到購房者對房企風險、房地產稅等顧慮,疊加疫情持續兩年多來各項沖擊對可支配收入及其預期的負向作用,本輪銷售復蘇的節奏和強度可能弱于過往。
基于按揭貸、開發貸等房企到位資金的領先性規律,房地產投資當季增速有望于今年二季度開始回升。其中,建安投資將成為今年房地產投資的主要支撐,土地投資或仍是負向拖累。不過,考慮到房企違約及危機處置對整個行業的深遠影響,房企受損面較歷史更廣,本輪房地產投資的修復過程可能會被拉長。
展望未來,面臨穩增長的嚴峻形勢,房地產的政策調整有望上半年陸續落地,力度或由弱漸強。這與“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等基調并無必然矛盾,只是將其銷售和投資糾偏至正增速的“房地產良性循環和健康發展”的軌道而已。在房地產實現明顯企穩前,基建投資將承擔維穩重任。
(作者系伍戈長江證券首席經濟學家,曹海巍、俞濤、高童系長江證券研究員,薛宇東、陸元鋼、程路捷系長江證券實習研究員)
第一財經獲授權轉載自微信公眾號“伍戈經濟筆記”。
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