深陷債務泥淖的佳兆業集團（01638.HK）似乎正迎來一絲絲曙光。

近日，先是有消息稱深圳國資將接盤佳兆業子公司佳兆業文體科技集團，后佳兆業出面否定，表示還在尋找戰略投資者。此后，多個知情人士透露，佳兆業旗下深圳南山東角頭項目、深圳福田東山小區已經有多個意向強烈的國資買家，其中有廣東省實力國資房企出價誠懇，正處于洽談階段，若進展較為順利的話，春節后會有實質性的方案落地。

同時，自11月4日，錦恒財富等系列理財產品兌付問題出現以來，與127億元錦恒財富產品一起浮出水面的還有佳兆業非錦恒財富產品，這部分兌付金額達40億元，疊加兌付利息，佳兆業理財產品合計牽涉177億元。其中，非錦恒財富產品牽涉20家平臺和通道。部分非錦恒財富產品投資者此前向第一財經記者反復表示擔憂兌付進程，害怕不能得到與錦恒財富產品同等的兌付權利。而1月26日下午，有六家非錦恒財富的管理人和投資者簽署了協議，給出了與錦恒財富相同的兌付方案。

已有實力買家誠意接洽

債務危機爆發以來，佳兆業的資產處置有了一些積極的信號。

多個知情人士向第一財經記者透露，佳兆業旗下深圳南山東角頭項目、深圳福田東山小區已經有多個意向強烈的國資買家。

“目前還在洽談階段，對方出價還比較真誠，意愿較強。”有知情人士稱，若進展較為順利的話，春節后會有實質性的方案落地。

2021年11月4日，佳兆業集團錦恒財富兌付危機事件引爆佳兆業債務危機。彼時，以佳兆業集團總裁麥帆為首的佳兆業管理層給出了佳兆業資產處置的初步方案。佳兆業擬處置的資產以深圳商業地產項目為主。具體包括：南山東角頭、福田東山小區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計18宗資產，權益貨值818.25億元，對應融資余額203.83億元。其中，南山東角頭、福田東山小區、深圳金沙灣萬豪酒店、布吉大都匯大廈、深圳東門道承諾于2022年3月處置完畢。

隨后的2021年11月16日，佳兆業又將待售項目增加至25個，其中包含10個深圳舊改項目。

此后的11月、12月，一度有傳言稱華潤置地(01109.HK)、招商蛇口（001979.SZ）、金地集團（600383.SH）等企業與佳兆業接洽資產處置，但傳聞大多被當事方否認。

佳兆業此間主要處置了香港的住宅、寫字樓，回籠資金數十億港元，被認為杯水車薪。而佳兆業127億元錦恒財富理財產品債務外，還不斷被曝出新的債務窟窿。此前就有知情人士向第一財經記者透露，佳兆業非錦恒財富產品，牽涉20家平臺和通道，這部分兌付金額達40億元，疊加兌付利息，佳兆業理財產品合計牽涉177億元。

資產處置進程的膠著疊加理財產品債務額度的新增，理財產品購買方情緒一度焦慮，并引發了深圳本地金融主管部門出面協商表態。

有時刻關注佳兆業資產處置進程的理財產品投資者代表也向第一財經記者證實，聽聞實力國資買家積極磋商的傳言。

“深圳南山東角頭項目、深圳福田東山小區算得上是資產包里面少有的幾個住宅項目，深圳樓市行情長期向好。這種項目拿到手想虧都難，聽說春節后會有更多的購買細節落地。”該投資者代表稱。

南山東角頭地塊由來已久，被稱為深圳蛇口“絕版”地塊，周邊分布著半島城邦、翡翠海岸等多個單價逾十萬元的住宅項目，地塊升值前景可期。佳兆業此前給出的資產處置清單信息顯示，該宗住宅、辦公地塊，面積39萬平方米，權益貨值298.35億元。佳兆業在2016年以約58億元代價獲得該宗宅地35.7%的權益。

另一地塊福田東山小區算得上是深圳福田CBD少有的好地塊，緊鄰平安金融中心、星河COCO Park、會展中心等配套，周邊二手房單價超十萬。佳兆業給出的資產處置清單信息顯示，該宗資產面積9.85萬平方米，權益貨值88.20億。外界普遍認為東山小區屬于豪宅片區，若福田東山小區項目進展順利，很大可能會于2021年內入市。

對于近日的資產處置傳聞，多個分析人士稱，若非債務迫近，佳兆業不至于將這些僅憑借土地升值就能賺得盆滿缽滿的“靚地”轉手。

此前的2021年12月20日，佳兆業集團正式復牌，公告4項優先票據已經違約，未償還本金額約117.8億美元。其中，違約事件起因是一只本金總額為4億美元的6.5%優先票據已于2021年12月7日到期，連同金額為1293萬美元的應計利息均逾期未支付。另有3筆分別于2023年、2025年和2026年到期，票面利率介于11.7%-11.95%的優先票據，均為利息逾期，金額超過1億美元，且30天寬限期已過仍未支付。

1月下旬，市場傳言廣東省政府委托普華永道對佳兆業的資產進行審計，佳兆業并未回應。但多個知情人士稱，初步摸底情況是佳兆業資產大于負債。早前佳兆業2021年中期報顯示，截至2021年6月底，佳兆業的總資產達3191.12億元，總負債約2376.63億元。

非錦恒財富平臺兌付方案迎進展

與引入戰略投資同步推進的是，理財產品兌付方案也有了新的進展。

另有消息人士向第一財經記者透露，佳兆業于1月26日下午與六家非錦恒財富的管理人和投資者簽署了協議，給出了與錦恒財富相同的兌付方案。

據第一財經記者了解，佳兆業因錦恒財富產品兌付危機闖入公眾視野之后，非錦恒財富平臺的產品購買者擔憂不能得到與錦恒財富產品同等的兌付權利。

多位投資者代表告訴記者，此間非常擔憂非錦恒財富平臺變成無人認領、相互踢皮球的狀態。“佳兆業集團負責人只是說會于2021年12月給出兌付方案。但是集團的工作人員說讓我們找區域公司溝通方案，區域公司又說還在等集團出方案，互相踢皮球推諉，一直沒有專人來負責商談解決。”

此后的12月中旬，深圳本地金融主管部門介入之后，事情開始變得明朗了起來。

在2021年12月中旬的一場小型內部會議上，有投資人提到，希望佳兆業能設立監管賬戶，以規避未來因為訴訟而導致公司賬戶被凍結難以正常兌付的風險。投資者還提出，希望拿佳兆業境內核心債權人中信銀行價值300億元的核心資產做二次抵押。

出席會議主管融資管理工作的佳兆業高級副總裁孫明堯并沒有表現出抵觸情緒，稱“佳兆業會盡最大努力去做”。

“雖然方案出來比原本預期的12月要晚，但是六家非錦恒財富平臺的管理人給出了與錦恒財富相同的兌付方案，也算是稍微心定了些，至少知道管理層提及的‘不躺平’不是空話。”上述消息人士稱，剩下的平臺解決方案還在推進中。

項目能否如期交付也是當前問題房企最為牽動市場的核心問題之一。

近段時間，華夏銀行股份有限公司佛山分行未經監管各方同意，擅自挪走了佛山佳兆業悅峰項目商品房預售款專戶資金，也引發市場諸多關注。佛山佳兆業新近稱，經過與政府、監管銀行友好協商，佳兆業悅峰項目的商品房預售款已返還，并將專項用于項目復工復產計劃，將全力確保項目如期交付。

佳兆業集團人士也向第一財經記者表示，保交付也被視為公司優先處理的事情。

據佳兆業集團官微信息披露，佳兆業2021年全年交付43個項目、52批次、約3.3萬套房，創造公司成立以來最大的年交付量。

一系列的跡象顯示，深陷“內憂外患”中的佳兆業似乎正從債務泥淖中慢慢朝著趨于清晰的方向推進。

有非錦恒財富的投資人心態頗為積極，稱佳兆業美元債規模位列房企前列但境內沒有發債，且有債務重組經驗。一方面有序地處置資產回籠資金，一方面將理財兌付、房屋交付保障好，與市場保持順暢的溝通，走出困境指日可期。

另有留意佳兆業資產處置進程的投資人認為當前形勢還不算明朗，可能還要等到資產處置實質性落地才好判斷當下處境。

“市場預期佳兆業能走出流動性危機核心，是基于佳兆業深圳、廣州舊改項目貨值超七成，而且深圳本地主管部門也在積極協商推進事件解決方案出臺。但是，能否落地，核心還是在買賣方洽談的交易對價及項目本身質地，這不是外圍人士能觸動的。”有投資者代表稱，關鍵還是看買賣方意愿，需要耐心靜待。

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