房企債務壓力短期內或許仍無明顯改善。

據貝殼研究院統計，2022年1月國內房企境內外債券融資累計約為481億元，同比大降7成，整體發債規模較去年12月環比減少7%，其中仍以境內債為主，且發行主體分化明顯。從融資成本與周期來看，境內外債平均票面利率一下一上，但整體發行期限普遍縮短，市場信心有待恢復。

此前就有多家機構分析，2022年仍是房企償債高峰，形勢依然緊張。貝殼研究院數據顯示，今年年內房企到期債券總額接近萬億元，1月、3月、4月及7月到期債務規模均超過千億，其中1月資金缺口約為570億元。考慮到銷售市場持續下行表現，房企亟需突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

就在2月8日，央行與銀保監會聯合發布通知，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，被視為重磅利好信號。不過有資深地產行業研究人士對記者表示，當前行業整體形勢嚴峻，邊際放松的政策有望進一步加碼，但具體效果還要看金融機構和房企執行情況。多家機構分析，收并購類融資或成為今年債市的新趨勢。

房企開年融資規模大降

貝殼研究院最新統計數據顯示，房企2022年1月雖然繼續保持了去年四季度月均500億元左右的發債規模，但相比12月環比下降了7%。其中，境內外債券分別占比70%、30%，后者規模雖然較上月（基數較低）環比翻倍，但占比相比去年同期下降了24個百分點。從歷史數據來看，1月是房企海外債集中發行的月份，但今年1月融資不足百億元，在機構評級下調潮中海外債融資能力短期內或難以恢復。

信用債方面，房企1月發行規模與上月相當，但融資目的出現變化，主要表現為并購融資鼓勵政策逐漸落地，其中招商蛇口、建發地產分別發行了12.9億元和10億元的并購債，并有多家銀行發行或計劃發行并購主題債券。貝殼研究院分析，收并購融資將成為未來優質房企新的融資渠道。

但境內債的融資主體仍以國企等優質企業為主，48筆境內債券中41筆由國有企業發行，這進一步影響了整體融資成本，平均票面利率3.51%環比下降了54個基點。對比明顯的是，同期境外債券融資平均票面利率8.63%，較上月大幅上漲263個基點，發行主體除了碧桂園、綠城中國等頭部房企外，部分存在負面輿情的房企發債導致境外債券利率分化進一步加劇，利率闊度從2.30%提升至13.50%。

另一個體現市場信心不足的現象是，1月房企發行的多為短債，發行期限普遍縮短。其中，境內債券一年內短期債券占比升高至29%，平均發行期限較上月減少約1.1年降至3.9年；境外券融資發行平均期限為1.4年，較上月減少約0.3年。具體來看，1月新增10筆境外債中，有8筆是1年內到期的短期債券。

利好頻出，但短期償債壓力不減

2022年，房企面臨的主要壓力正是來自到期債務與融資之間的巨額缺口。Wind數據顯示，2022～2025年是房企美元債兌付高峰期，其中2022年到期規模雖較2021年有所減少但仍是未來四年房企償債壓力最大的年份，總到期規模超過500億美元。貝殼研究院此前有數據顯示，今年房企到期債券總額約為9603億元，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億。僅看1月份，境內外債券融資到期債務規模約1051億元，雖較去年同期減少27.3%，但環比去年12月大幅增加79.4%。以此計算，1月行業到期債務凈額570億元。

克而瑞研究中心發布的最新數據顯示，1月百強房企實現銷售操盤金額5256億元，同比下降39.6%，較2021年月均水平降低43%。其中，重點監測的29個城市中一線城市成交面積環比下降21%，同比跌幅擴大至38%；二、三線城市成交面積同、環比跌幅都在40%以上。結合銷售市場下行表現，房企亟需突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

各家房企正在為此積極行動。除碧桂園、萬科、融創、中糧、華發等開啟融資計劃外，各家房企也在爭取到期海外債的妥善處理。1月，有5家房企的交換要約獲得同意，在債券到期前成功展期，碧桂園等則多次宣布提前贖回債券提振市場信心。中泰證券分析師周岳建議，在目前房企整體融資渠道仍然偏緊情況下，主動的負債管理尤為重要，包括借新還舊、提前贖回、要約回購、要約交換、同意征求等方式。

化解風險、穩定市場的政策也逐漸落地。就在2月8日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，其中明確銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。業內人士普遍認為，這對促進行業良性循環和健康發展具有重要意義。但也有地產行業人士對記者分析，當前多方位“開口”的風險化解政策陸續落地，但也恰恰說明“房住不炒”的總基調不會變，個體度過難關的主要支撐依然來自行業景氣度即需求端的信心恢復。

長江證券首席經濟學家伍戈認為，隨著房貸利率下行的延續，商品房銷售的降幅有望在一季度收窄，房地產投資增速于年中前后開始回升。但如果考慮到本輪房企違約及危機處置對整個行業的深遠影響，疊加疫情持續兩年多來對老百姓可支配收入等預期的負向作用，此次房地產企穩或將晚于歷史規律的時間節點。

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