春江水暖鴨先知，最近房產中介又行動了起來，徘徊在各小區(qū)附近，上海的房地產市場也逐漸恢復活躍。這背后，離不開房貸環(huán)境改善的催化。

第一財經記者日前從多位國有大行和股份行房貸經理處了解到，今年以來，上海房貸市場有所放寬，二手房房貸放款再提速，部分銀行審批加放款時長甚至縮短到了10天以內。多數人的直觀感受是，和去年下半年相比，房貸發(fā)放速度的確更快了。

與此同時，隨著1月LPR（貸款市場報價利率）下調，上海的房貸利率也有調整。目前，第一財經記者了解到，上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%，分別下降為4.95%和5.65%。

事實上，不只上海房貸市場，近期，多個城市的房貸政策出現(xiàn)松動，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等。在業(yè)內人士看來，因城施策下，各地根據房地產市場運行情況靈活調整政策，部分不合理或不合時宜的政策均有望得到優(yōu)化。不過，房地產調控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”依舊是主基調。

審批和放款提速

與年初相比，上海二手房貸款發(fā)放速度進一步加快。當時，記者在走訪時了解到，多家銀行的審批周期大概是2周左右，放款周期則為1個月或1個半月，而當前不管是審批速度，還是放款速度，均在加快。

“如果購房者征信、收入等材料都符合要求，目前審批基本上是一周左右，然后過完戶隔兩三天就能放款。”郵儲銀行某支行房貸經理對記者說道，而在今年年初，該行的審批時間約為2周，放款大約是1個月到1個半月。

與此同時，國有大行中，中國銀行、交通銀行、建設銀行的審批和放款周期也有縮短。中國銀行某支行房貸經理向記者稱，當前該行房貸額度相對充足，如果是二手房，審批是1周左右，然后在雙證（房產證和抵押證）辦好后，放款僅需要2~3天；如果是新房，考慮到抵押證辦理得比較快，整個放款周期還會更快。

“現(xiàn)在二手房和新房放款速度差不多，以前二手房比較慢，但現(xiàn)在放款速度也加快了。”建設銀行某支行房貸經理對記者說道，目前該行審批時間為3周左右，放款時間則是2~3周。

相比之下，交通銀行的放款周期相對較長，交通銀行某支行房貸經理稱，該行審批時間1個半月左右，在收到雙證后，放款時間約為1個月，審批+放款大概在2到3個月。

股份行中，記者了解到，數家股份行的按揭貸款發(fā)放也已提速。比如，招商銀行某支行房貸經理稱，該行當前審批周期是1到2周，過完戶最快隔1天放款，相比年初審批需要2周以及放款需要一個月有了明顯提速；光大銀行某支行房貸經理也表示，該行審批時間約為1個月，若相關資料齊全，放款大約是2到3周。

不過，值得一提的是，走訪中，多個房貸經理提到了房產中介的問題。比如，有的銀行傾向通過合作的房產中介來放貸款，比較少做“手拉手”的業(yè)務。所謂“手拉手”，即買賣雙方不通過中介交易網上簽訂合同。“這主要是考慮到風險問題，有可能存在虛假按揭貸款。”一位房貸經理向記者說道。

但整體而言，不少房貸經理、房產中介的共識在于，房貸發(fā)放速度整體較之前加快。銀行按揭貸款市場的放松，一方面與政策端吹暖風有關；另一方面也受銀行房貸發(fā)放節(jié)奏影響，通常來說，在一季度，銀行按揭貸款額度相對寬松。

房貸利率同步下調

除了房貸發(fā)放周期縮短，第一財經記者在走訪中了解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨最近一期LPR變動進行了調整，這是自2021年7月以來的首次調整。

2021年7月24日，上海地區(qū)部分銀行上調了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，即當時的LPR+35BP，二套房房利率由5.25%上浮至5.7%，即當時的LPR+105BP。

今年1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5個基點。其中，5年期以上LPR與房貸利率息息相關， 在此調整下，上海地區(qū)部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%，進一步為購房者減負。

以100萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區(qū)，利率調整前，首套房房貸利率為5%（LPR+35BP），此時月供額為5368.22元；而此次利率調整之后，首套房房貸利率為4.95%，此時月供額為5337.7元。如此計算，月供額減少了約30.5元，一年約減少366元。

不過，要注意的是，這一優(yōu)惠并非所有貸款人均可享受。在實際執(zhí)行情況中，不同銀行可能會根據貸款人的資質、當時外部環(huán)境等對加點基數做出不同調整。在部分銀行下調房貸利率的同時，不排除有的銀行上調相應的加點基數，以保證房貸利率不變。

除了上海，其他地區(qū)房貸利率近期也有所調整。比如，此前四大國有銀行同步下調廣州地區(qū)房貸利率，其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率則從LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）；另外，杭州地區(qū)部分銀行也下調了房貸利率，其中，首套房從5.65%降至5.6%，二套房從5.85%降至5.7%。

有分析稱，對于購房者來說，房貸利率成本進一步下調，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產行業(yè)景氣度的提升，助力房地產業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。

“穩(wěn)”仍是主基調

與此同時，近來多個城市的房貸政策出現(xiàn)松綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等。

據不完全統(tǒng)計，近兩個多月，房貸（公積金或商業(yè)按揭）首付（首套或二套）比例下降的達到1省12市，分別為安徽、泰安、株洲、自貢、菏澤、駐馬店、佛山、北海、南寧、贛州、合肥、重慶、晉中；商業(yè)貸款首付比例下調城市為重慶、江西贛州、河南駐馬店；公積金貸款首付比例下調的城市或省份為泰安、安徽、株洲、自貢、菏澤、佛山、北海、南寧、合肥、晉中等。

另據中原地產研究院統(tǒng)計，2022年以來，全國房地產調控政策密集，累積房地產調控政策次數超過80次，其中超40城發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。

最新一則消息是，3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網站發(fā)布關于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，明確降低個人住房消費負擔，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。推進信貸支持協(xié)作，對支持開發(fā)貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

可以看到，因城施策下，各地正根據房地產市場運行情況靈活調整政策。中指研究院相關人士分析稱，部分不合理或不合時宜的政策均有望得到優(yōu)化，特別是針對剛需和改善性住房需求過于嚴格的限制政策。但值得注意的是，調控政策仍堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“穩(wěn)”是主基調。

住建部近日也定調了2022年樓市，稱將保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性；增強調控政策的協(xié)調性和精準性；堅決有力處置個別房地產企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產項目逾期交付風險；此外，持續(xù)整治和規(guī)范房地產市場秩序。

標簽： 按揭貸款 放款周期 房住不炒